都说行情冷，救市怎么还不来？| 楼先生问答NO.717
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2022年楼市行至今日，从年初的不敢声张，到现在的大张旗鼓，放松调控已经不再是“政治不正确”。
各地“因城施策”，根据各自情况进行刺激，提振楼市。有的城市应出尽出，有的城市保守克制。但不管怎么样，放松调控，刺激楼市，已是主旋律。
数据统计，2022年以来，全国已有超230城出台调控措施，共计超600次。6月90省市出台136次政策，7月83省市出台政策93条。
一位外地的地产从业人士表示，行情越来越差，否则怎么会一波接一波的政策。他所在的那个省份，这几天，好几个城市不约而同都降低了首付比例。
很多人都很感慨：去年还在谈如何、何时征收房地产税，转眼到今年，打击楼市变成了刺激楼市。
尽管全国各大城市都在出台利好政策，但一线城市始终保持克制。谁想得到，8月调控最严厉的北京，也放松了。不管松得程度如何，只要松了，就具有不同凡响的风向标意义。
或许很快全国又会掀起一轮“救市潮”。截至目前，杭州与一线城市一样保持极其克制的态度。但我觉得，我们也需要密切关注起来。
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600万、春宸上府、二手/让利出货
@chen陈
请问老师：拱墅和滨江以自住为主，夫妻都在钱江新城上班，请问买哪个区更好？预算600万。另外家里在丁桥有一套89㎡的三室和一套老破小学区房，请问什么时间段卖掉最好？谢谢。
楼先生：所谓什么时间是卖房时机，我只能说，现在就挂出去吧。说实话，最好的卖房大周期已经过去了，接下来时不时会出现一些小窗口、小周期。比如杭州下一次出台刺激政策，二手房也许又会有一波成交量。这个时候，一定要学会「让利出货」。
至于600万买哪里？钱江新城工作，城东新城就很适合，通勤方便，价格匹配。比如金隅·会潮悦府，可以试试手气。如果摇不中，我建议你立马考虑大家&滨江&中豪合作的「春宸上府」，位于笕桥板块。
如果你是投资，我不会劝你买，但对于自住而言，我敢保证，这是个「犹豫纠结不去买，到头来又要后悔」的项目。春宸上府虽然没有红盘那样的倒挂，但地段、价格、品牌和产品，各方面都没什么短板，而且摇号又没什么难度。
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400万、越秀勾庄TOD、救市大招
@楚楚
老师好，预算400万左右都可以，我一直在看勾庄的房子，也参与了绿城两次摇号，但是月映海棠和春知海棠都没摇到，请问：要不要继续去试运气？另外，都说今年房子好买了，怎么我一点都没感觉到？接下来行情会有什么变化趋势吗？
楼先生：对于杭州人，绿城的吸引力还是不得了。我之前说过，绿城之于杭州人，永远是白月光，永远可以是首选。当然，这次绿城确实把很好的产品力放在勾庄。价格、品牌和板块发展前景，一下子都叠加在一起。另外，放眼杭州，单价3万的勾庄，是没有对手。
你要执着勾庄，那只能继续碰运气，希望到后面中签率会降下来一些吧。好在绿城后续还有很多房源，以及万科、滨江、越秀都有房源可以去摇。像滨江两个项目加起来1500多套，像越秀和杭州地铁合作的TOD项目，也有近2000套。
至于接下来的行情，以房地产行业的宏观角度去看，仍有很大的不确定性。但就杭州这个城市而言，一下子也冷不下来，杭州还有很多政策工具可以使用，救市大招都还没放出来呢。
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现金500万、次核心板块、4万级粉盘
@媛
层楼老师你好。我的情况是：社保4年，单身，29岁，手上现金500万元，想买城中心地带，请问是有可能买二手房，还是能摇新房？有什么房子可以给我推荐一下吗？
楼先生：非杭州户籍，但在杭州缴纳社保满年，根据最近政策可在杭州限购区域内购买二手房和新房，但仅限购一套住宅。也就是说，你可以买二手房，当然也可以选择去摇新房。
手上拿着500万现金，承价能力没问题，随便什么板块的新房都够得着，比如申花、文晖、江河汇、望江新城，都很理想。但现实很残酷啊，因为这些板块的中签率很低，对社保要求很高，是那种「一不小心就限售」的程度。
你只有4年的社保，估计入围都没办法。所以还是现实一点吧，考虑笕桥、艮北、运河新城、浦沿，这些板块有比较好摇的新房，限价基本四万左右，要说地段和位置，其实也算是「城区」和「次核心」，今后发展也不会差。
比如运河新城的中海·河映云集、艮北的中海·翠揽云境、笕桥的春宸上府，以及浦沿今年有滨江、绿城新项目，都是值得的选项。
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500万、买二手vs等新房、未科上班
@Luci
楼先生，预算500万内，摇号要明年才有资格，在未科上班，是等明年摇号还是现在买二手房？二手房能考虑哪些区域？我自己不想离主城区太远，新房和二手房都求推荐。
楼先生：今年下半年，不能摇新房，实在有些可惜。尤其四五百万的预算，像勾庄、未科+云城，加在一起，超过一万四千套的新房供应。比如杭州西站的云城板块，像杭与城就很合适你，而且第一次开盘就推出一千多套，这次摇号机会很大。
如果你想摇新房，那就只能等明年，我相信明年的新房供应也不会小，选择面还是会有的。只不过，现在看得到的新盘，明年基本都卖完了，明年等你可以摇号了，再看看场上有哪些好房子吧。
还是那句话，今年下半年是上车绝好的机会。一是供应量一下子就挤上来了，二是市场相对低迷，投资客观望的情绪出来了，自住的机会就大了。至于明年，现在讲不好，还是要看整体经济走势和疫情的发展。
如果着急出手，那只能密切关注未科一带的二手房价格变化，不管是未科三兄弟，还是未来天空之城、华夏四季，或者更早些的未科二手房，都可以去看一下，关键看价格有没有便宜的，我想下半年未科二手房的机会应该也不少。
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工作滨江、二手购房资格、萧山市北
@张成勋
杭州户口，社保差7个月，工作在滨江，目前购房焦虑，红盘就算有购买资格也没有摇号资格，在物色萧山市北的二手房，请问像我这样的情况，是推荐等新房还是二手房？如果二手房推荐哪些楼盘（不仅限于萧山市北）。
楼先生：你的意思是，杭州落户未满5年，然后前2年连续缴纳社保24个月，现在你还差7个月是吗？如果是这样，那你的房票属于「只限购1套，且只能购买二手房」。要是愿意，再等7个月，就可以参加新房摇号。
毫无疑问，对于红盘，社保幼子没太大机会。除非像这次的杭与城，一下子推出上千套房源，而且还有其它好几个红盘一起分流。所以我觉得，如果你只想摇红盘，算了吧，还不如现在就买二手房，就算到明年，红盘的摇号难度、社保门槛，也不要抱有幻想。
至于二手房，在滨江区工作，盯紧萧山市北，就很有可能「捡漏」。一方面，萧山市北交付的新盘越来越多，还有好几千套的次新房正在路上。二，这批交付或即将的新盘里，投资比例很高。
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