二手这么冷，还有人下单？别以为淡季接盘侠都是傻白甜……

Original 波波层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共4盘正在登记，明细见文末

来杭州八年后，乔伊终于买了房。

那是小和山一套80多㎡的二手房，去年就挂出来过，中间房东有几次小调价，而半个月前中介再来电话，竟然是在前次基础上，又降了20万！

促使乔伊下单的，还有两个原因：

其一，去年底他被公司“优化”，今年5月才换上新工作，在新公司附近租了套简装的房子，只有客厅有空调，那时大家还穿着外套，谁在意过这个。

于是，整个夏天大床热成一张炕，他只好在客厅打地铺，出租房哎，再装一台空调多肉痛。每每热到元神出窍时，买房的欲望就急切几分。

其二，最终看中的这个小区，虽然离公司不近，但步行可达3号线；虽然有十多年房龄，但上一届房东的装修才四五年，不必大动干戈全面翻新。

顺势继续砍价10万后，乔伊决定下单，中介小哥看起来比他还兴奋。谁都知道眼下的二手有多冷，能多求到一个带看都要千恩万谢。

所以乔伊也有点小得意：“这天气，不降个二三十万，好意思叫我出去看房？”

像乔伊这样的刚需接盘侠，购买原则非常简单：买得起，买得到。

从近期二手成交来看，虽然量价齐齐走低，但在榜上占据大半席位的，还是刚需小区。

它们大多集中在钱塘、萧山、余杭、临平，具体如下沙沿江、闲林、新街、义桥、良渚、星桥等，再加一个西湖区的三墩北，紧贴绕城环线内外游走。

再看价格区间，大多均价在3万以下，总价200-300万，也就是刚需上车门槛价。这个价位段，在以上板块可以买到小三房，或者起码两房住宅。

更重要的是，在这些板块，你总能找到愿意低于市场价出售的房主。他们不是那些“心太凶”的投资客，而是上一届自住客，卖房目的通常就是改善置换，八月这一波小红盘潮，就引得多少人割肉啊。

近一个月以来，杭州的二手成交量Top20小区

（数据来源：手边买房）

其次，这些板块的“能打”，和这一轮道路和地铁的开通，大有关系。

比如三墩北，2月四号线二期开通后，去城东上班方便了很多；6月底，留石快速路西延三墩互通开通，由此去往未科，高峰期也仅约20来分钟，搁在从前，堵一小时以上不稀奇。

再比如星桥，扼守3号线首发站，今年2月、6月分段开通，贯穿十几个大型住宅区，还能到武林门、黄龙和未科，被称为最为刚需解渴的一条线路。

还有始终被质疑的闲林，既摘不掉“万年坑”之名，却又永远是跑量王。如今地铁渺茫，关注度再次转移到良睦路南延，毕竟到那时，由闲林到未科核心区真的是十分钟的事。

那么，此时入场的接盘侠们，都选择了哪些小区呢？

近一个月以来，二手成交榜上排在前列的，大多是房龄8-15年的小区。

某论坛曾有过关于“老破小”概念的讨论，15年左右房龄的小区算不算“老”？大多数人认为是。至于上世纪的朝晖和翠苑，已经越来越淡出这一代年轻刚需的视野了。

这其中，又以体量庞大、配套齐全的小区更被看好。

比如下沙沿江的保利东湾、观澜时代，闲林的桃源小镇、竹海水韵，还有三墩北的景溪北苑与景溪南苑等等，从来都是榜上骄子。

还曾有朋友赞叹良渚文化村，别说配套了，如果你的资产一路升级，它的房子，都可以从刚需门槛一路陪你到人生巅峰。

从闲林眺望未科，心理距离或比物理距离更难消除

第一次买房的刚需，不太可能是长期研究楼市的专家，但绝非不会算账，只是他们会将生活品质期盼度排在第一。

这也是他们选择二手而非新房的原因，一切肉眼可见，不用等，也不承担未知风险。而下单前的实地考察，他们做得可能比中介还细。

比如我朋友阿Cat，这两年一直是自由职业者，本就不拘泥上班时间，买房区域不太重要，只希望有个安静良好的环境，结束租房生涯。

为此她踏遍无数小区，包括市区老破小。最终买的是良渚某盘，一楼，套内面积60多㎡，院子超过40㎡，总价150多万。我看了她的改造图纸，堪称dream house了。

而她的想法是，老家也已经买了房，未来是否永远待在杭州，还未可知。150万，进退皆不形成太大的压力，再加上精心的设计改造，未来再出手时，跑赢本小区总不是难事吧。

当然，此时还卖得动的房子，必须没有明显的户型BUG，不紧贴高架和大马路，没有通风采光硬伤。

上世纪的老旧小区在该环节又失一分，而榜上这些半新不旧的小区，恰好就来自神户型倍出的年代啊。

只不过，同样一个产品类型丰富的大盘，从前可能是各种户型平分秋色，现在大多是90㎡以下小户型还能透口气，紧凑的小三房、总价感人的优质两房，是最为坚挺的流量户型。

譬如观澜时代，90㎡左右就有多款户型可挑，甚至有三房两卫的小跃层，真恨不能复制到套娃一般的新盘项目里去！

高速与高架环绕的三墩北，自有它的动人处

我的另一位朋友Easy，在上半年的另一个二手低谷期，也就是春节后，入手了三墩北某小区，距离2号线白洋站800米，楼下不远就是幼儿园、小学和中学。

她买的这套是60㎡两房，含税190万。房子位于次顶楼，又是边套，三面采光，通风和视野均无敌，将优势发挥得很充分，而一番装修改造后，户型也几乎能利用到极致。

Easy的朋友们评价，买了这套房，她仿佛一夜之间长大了。

对年轻人来说，职场历练，可能真还不及搞定人生第一套房波折和辛苦。

淡季还在买二手的他们，真的没有新房可选？

当然不是。大城西与大城北都是供应热门，尤其是勾庄，下半年汹涌来袭7000多套，品质和交通也迎来大提升，且大多就是三四百万的预算。

二手自住客们的热情，会转移到一手市场吗？在我看来，最起码，200万预算门槛上的人们，很多仍会留在二手市场。

一是因为新房普遍起步面积大，总价就高，200万之内能买得到的新房，距离太远。对他们来说，十万二十万也是不小一笔钱。

二是时间问题，目前摇到的新盘，很多要2025年交付，相当一部分自住需求迫切的购房者，就只能买二手了。

首套资格固然珍贵，但更务实的刚需们想的是，先以较低成本买到第一套房，别背太大压力，房子和工作起码稳住一个。未来再置换，大概率总能跑赢薪水吧，怎么都会轻松一些。

对他们来说，挂牌量和降价房源越来越多，是好事，挑选余地大。再说，现在又是砍价的好时机，真砍下来了，该买还是得买！

更难的其实是卖房人，一打开门就会被秋老虎迎头扑倒，哪有人上门看房？再看看市场，可卖的新房和二手越来越多，自己的房子啥时候能卖出去？以什么价格卖出去？再熬下去还将错过几张预售证？

若非一夜东风来，这局面一时难以破解。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
杭腾未来社区杭与城	36100	板块：云城房源：1224套户型：105-195㎡登记方式：冻资，无房无贷95万，其他为190万登记日期：8.15-8.17
伟星星瓒颂锦府	46200	板块：申花房源：194套户型：108-139㎡登记方式：冻资，无房无贷150万，二套300万，全款500万登记日期：8.14-8.16
风荷叠翠府	22600	板块：东湖新城房源：224套户型：95-130㎡登记方式：冻资，无房无贷50万，其他为100万登记日期：8.14-8.16
大华峰汇华城	23500	板块：富阳富春房源：108套户型：95㎡登记方式：冻资50万登记日期：8.15-8.17