杭州学区房洗牌，正式开始了！
◎Tips：今日共7盘正在登记，明细见文末
01
今年小学招生工作已完成。最近，杭州多所热门公办小学，陆续公布了录取新生的落户年限。
过去一两年，和全国许多地方一样，杭州学区房始终处于巨大的漩涡之中。
往大了说，人口下降、教育公平化等大事件从根子上影响整个学区房的运行逻辑；而价格虚高、炒作之风浓烈等微观表现更让孟母们对其爱恨交织。
又恰逢杭州二手房持续低潮，成交量骤减、巨幅降价还卖不出去等新闻层出不穷。学区房的光环一时之间黯淡不已。
但不管如何，很多茶余饭后的讨论说到底只是民间的猜测。惟有招生后公布的相关数据，才揭示了一些客观的本质。
没有意外，杭州学区房的洗牌，已经开始了！
02
第一个样本来自于滨江区。
作为滨江公办小学的“扛把子”，江南实验学校（月明校区）此前一直爆表，落户年限也节节攀升。
根据公开资料，2019年，其一表生最低落户年限要求为2年3个月；2020年，为3年4个月；到了2021年，已经达到了4年3个月。
今年，则出现了首次回落，到了3年6个月。
与此同时，隶属于同一集团的滨和小学，今年的落户年限则从去年的约1年，增加到了2年3个月。
这一增一减间，暗含玄机。
江南实验学校实景（图片来自江南实验学校官微）
从表面上看，由于属于同一教育集团，学生报名时可任选一校区。在录取时，月明校区和滨和小学也为同一个招生单位。
也就是当其中一个校区超过招生计划时，超过部分的适龄儿童会自动录取到另外一个学校。
这些年，江南实验学校（月明校区）一直名声在外。换句话说，之所以出现今年这样的情况，有可能是月明校区率先报满了，才有学生外溢至滨和小学，从而提高了滨和小学的落户年限。
但也有一种可能，是选择滨和小学的学生本就大大增加了。
有一个朋友，房子恰好买在这个学区内。家中二孩，老大早两年入读了月明校区，老二明年则计划选择滨和。
而身边这样的案例，还不止一个。
03
如果说，对学生报名的选择还只是猜测，那么这一区域学区房最近的走势就更有意思一些。
一直以来，由于存在大量小户型，江南实验学校学区房的成交量担当是东方郡。
早些年厉害时，一年能换手140套以上。
但今年，一匹黑马杀了出来，那就是湘云雅苑。
这是一个安置房小区，虽然整体年份较新，但硬件条件上不如很多商品住宅。
去年，湘云雅苑的成交量，不到东方郡的1/4。而今年截至目前，根据手边买房的数据，两者都成交了26套，打成了平手。
湘云雅苑今年成交极其活跃
从距离上看，湘云雅苑距离滨和小学直线不到300米，而东方郡虽然距离月明校区不算近，但江南实验学校本部就在其对面（4年级开始入读本部），过条马路就到。
从价格上看，湘云雅苑的签约价集中在3万+，算是江南实验学校最亲民的学区房之一。
“从我们了解的信息看，多数买了这里的家长，将来还是决定要读滨和小学。”附近一家中介门店的员工说。
最近，在滨江很多家长群里，更流传着一个小道消息，那就是将来有可能滨和小学和江南实验学校（月明校区）会分开招生。
一旦实行，那对应的学区房也会划分为两大阵营。会不会有些“神通广大”的家长，已经率先建仓了呢？
04
西湖区的情况也有变化。
两大老牌名校——文一街小学和文三街小学的落户年限均出现了下降。前者从去年的4年3个月，下降到了3年9个月；后者则从2年10个月，降到了1年10个月。
虽然其中文一街小学有扩招的原因，但文三街小学却是实打实的“好读”了。
以其对应的学区房文三新城为例：2020年卖掉了38套，去年卖了16套，今年至今只签约了7套。
与此同时，流量担当的星洲小学、翠苑文华小学等今年的落户年限，较去年都还有所增加。
以翠苑文华为例，今年6月至今，其学区房已经签约了23套。而同一时间内，文一街小学的签约量是20套，文三街小学为17套。
而去年，文一街小学的学区房成交量，要略高于翠苑文华。
05
对于大多数学区房来说，真正的洗牌才刚刚开始。
首先，前段时间刚刚公布了一大批“民转公”的信息。虽然这些学校今年的招生还是参照之前的摇号模式；
但在未来的某个节点，一定会有一大批全新的学区房入市。
其次，2017年是杭州近10年来的生育高峰。根据公开资料，当年共出生新生儿109496人。
这些孩子，大多数将在明年，也就是2023年入学。不过，根据此前相关经验，热门学校的落户年限大多在1年以上。
也就是说，这些孩子的学区房，基本上前几年就已经买好了。
而再往后，随着适龄入学儿童的减少，学区房面临的竞争压力会更大。
无论如何，书一定是要读的。学区房也只会是洗牌，而不会消失。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 春知海棠苑 | 31200 | 板块：勾庄 房源：160套 户型：160-162㎡ 登记方式：冻资，无房无贷120万，其他情况为240万 登记日期：8.16-8.18 |
| 中海 翠揽云境 | 44400 | 板块：艮北 房源：254套 户型：106-146㎡ 登记方式：冻资，无房无贷130万，其他情况为260万 登记日期：8.16-8.18 |
| 佳兆业 棹月雅府 | 46500 | 板块：城东新城 房源：92套 户型：98-143㎡ 登记方式：冻资，无房无贷140万，二套及一次性280万 登记日期：8.16-8.18 |
| 杭腾未来社区 杭与城 | 36100 | 板块：云城 房源：1224套 户型：105-195㎡ 登记方式：冻资，无房无贷95万，其他为190万 登记日期：8.15-8.17 |
| 伟星 星瓒颂锦府 | 46200 | 板块：申花 房源：194套 户型：108-139㎡ 登记方式：冻资，无房无贷150万，二套300万，全款500万 登记日期：8.14-8.16 |
| 风荷叠翠府 | 22600 | 板块：东湖新城 房源：224套 户型：95-130㎡ 登记方式：冻资，无房无贷50万，其他为100万 登记日期：8.14-8.16 |
| 大华 峰汇华城 | 23500 | 板块：富阳富春 房源：108套 户型：95㎡ 登记方式：冻资50万 登记日期：8.15-8.17 |
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文∣乐福
编辑∣二叔
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部分图片来自网络