不想降价，又卖不掉…二手房还有什么出路？| 楼先生问答NO.722
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
“我不想降价了！”
其实早就降过20万。虽然清楚，如果不继续降价，手上的房子肯定卖不出去。但我这位朋友心不甘，毕竟靠自己运气，好不容易摇到一套“万人摇”。
用她自己的话讲，自己运气太差了，交付的时候，碰到这样低迷的行情。“要是去年上半年交付就好了。”
说实话，目前看，她这套房子就算再降20万，也不一定卖得出去。根本原因是，杭州人对二手房没信心。
她的情况，很有普遍性。杭州无数卖不掉出去的投资性二手房，就在于“实际收益低于当时预期”。入手时，对标的是当时二手房价格，能大赚一笔。现在收益或骤减、或接近成本、或亏本，心态扭转不过来。
还是以我这位朋友为例：亏本卖，肯定不愿意。那就这样吧：天气凉下来了，观察年底这段时间的带看量会不会上升，如果现在这个价格能成交，就卖掉。要是卖不掉，就“先砸手里吧”，反正不想再降价了。
那还是卖不掉怎么办呢？
她初步设想是：还掉剩下4成按揭，找银行抵押贷款。现在国家提倡消费、经营实体，我也要支持一下，利率普遍3.7。“把钱放在手上，以后想干点什么，也能比较主动。”
就像我们上上期问答做的调查：1748位层楼粉丝投票，其中67%认为房地产依然是周期性行业。这位朋友也认为：房地产不会一直趴在地上的。
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城西/养老、600万、香港兴业·藕贤里
@上善若水
我们一直住在老城西一带，爸妈都已经退休，他们一直有院墅梦，养养老，然后种种花种种菜什么的。爸妈积蓄都拿出来的话，预算五六百万，有什么建议吗？9月初去看了香港兴业·藕贤里，请问楼先生这个排屋值得买吗？
楼先生：五六百万总价的排屋，基本要到环杭找一找。这两年环杭的低密产品，价格也大涨了一波。不过还是能找得到，比如德清、安吉、诸暨，这些地方都有，到杭州能保持在1-1个半小时内。对于城西人来说，安吉、德清更合适。
当然，城西人更幸福，还有一个更好的选项，就是青山湖科技城。整个科创大走廊作为杭州市重点打造的区域，它也是其中一部分。从居住角度讲，城西人对青山湖科技城没有抗性了。倒是有一点，在青山湖核心位置，五六百万的排屋不太有，那边的叠墅都要这个价了。
自住或者养老自住，藕贤里可以买，位于科技大道边上，与城西的通达性很好。项目由洋房和坡地联排组成，尤其排屋的吸引力更大，因为总价可控，需求就放大了。另有一点，现在除了央企、国企是绝对能「保交付」以外，另一个能做到这点就是港企了吧。
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700万、上班在转塘、绿城之江度假村
@洪·奕
社保接近顶格，上班在转塘，适不适合在此刻把手里东洲的一套嘉绿苑卖掉租房住，预算700万博一把滨江、之江、申花的新房，或者卖了之后买滨江次新二手房？
楼先生：太适合了。既然社保有优势，手上又有流动资金，名下这套房又不是很前途，去置换更好的资产吧。这个方向准没错。滨江、之江或者申花，这些区域的新房，只要能摇中，不管是改善居住条件，还是资产保值升值，都是值得的。
申花的摇号难度比较大，属于比较热的红盘，机会是有，但中签难度大。比较稳妥的策略，不要只盯着几个顶级红盘。700万的总价位，除了杭州中心城区，我建议重点关注之江，不过得等，比如绿城度假村项目，是今年绿城定位最高的项目，限价4万出头。
至于滨江区的次新房，区政府一带，价格就太贵了，很难够得上，也犯不着。如果愿意接受，滨江区长河一带的次新房，价格要实惠很多，比如保利天汇、中海云宸，肯定有捡漏的机会。总的来讲，入手二手房都不用太着急。
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700万内、浦沿/学区、绿城晓月和风
@郑倩
老师，工作在滨江，目前在萧山宝龙自住房，小孩刚准备上幼儿园，想置换，考虑学区，总价500-700万的房子，接下去有哪些新房可以考虑摇吗？
楼先生：一提到滨江和学区，大家都一齐想到区政府板块，但区政府板块的学区房，不管是次新房还是老一代的商品房，房价都不是一般人能承受的。如果打算买回迁房或者安置房，为学区牺牲居住条件，都六七百万的房子了，为什么不住得好一点呢？
所以我倒是认为，到滨江区换房，两个选择方向，一个方向是长河那一带，新房很容易买到，次新房价格也不贵，当然学区就没那么好了。另一个方向是买到浦沿板块，有白马湖教育集团的硅谷小学（已开学）和杭二教育集团的硅谷中学，以后肯定不会差。
关键是，对于改善自住来讲，今年能买到滨江、绿城出品的房子，在杭州，这两家房企的房子总还是高人一等的。像绿城·晓月和风、滨江建杭·浦沿项目，都是限价4万，700万可以一步到位。
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4.5-5.5万、第一梯队板块、顶级红盘
@纳兰
老师你好。如果是投资考虑，申花、文晖、钱二这些板块是否值得投资？如何优先排序？4.5-5.5万的滨江申花、地上庆隆、嘉里文晖、建发望云这些项目，如果考虑投资，又如何优先排序？还有哪些楼盘值得关注？
楼先生：像这一类问题，其实我都不想回答。为什么呢？因为这几个区域的房子，暂时还不是「你想买就能买得到」。比如申花、文晖和钱二，它们的热度，看看中签率就知道了。所以你说值不值得投资？如果连这几个区域都不敢买了，杭州楼市会是什么样子？
同样的道理，具体到楼盘，你举例的这四个楼盘，或其它比如奥体、望江新城的新盘，也不需要排序，因为注定又是很多人无缘的房子，你唯一能做的是，如果它们是一个个排队上市，那你就一个个去摇，如果一齐开，就选一个喜欢的。
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300万级、刚需产品迭代、万科/新光年
@悦萍
老师好，我的社保没有顶格，属于中等水平。然后手上有套万科紫台89方不到，现在出租。请问这个房子后续有可能有较大涨幅吗？我是继续持有呢，还是赶紧卖掉去摇其它新房？
楼先生：想要「较大涨幅」，应该看不到。实话说，紫台属于上个时代的刚需产品，横向对比，产品不如现在新盘或次新盘。我举一个例子，万科推出的「新光年」，已经完全迭代，你可以关注位于良渚的星图光年轩，限价29100元/㎡，产品很惊艳。
另外，普福这个板块也没什么变化，短期内也看不到什么「天降利好」，所以拿在手上，等待较大涨幅、跑赢其它房子的可能性不大。
如果愿意折腾，卖了去换更好的房子或更有前途的地段。中等水平的社保，关注单价三万+的新盘都OK，比如运河新城、铁路北、金沙湖。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 杭樾润府 | 46200 | 板块：申花 房源：146套 户型：114-173㎡ 登记方式：首套冻资150万，二套300万，全款500万 登记日期：9.5-9.7 |
| 保利 都和轩 | 33000 | 板块：华丰 房源：125套 户型：100-122㎡ 登记方式：首套冻资90万，其他180万 登记日期：9.5-9.7 |
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编辑∣二叔
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