案例08 已尽合理审查义务，登记违法，但不予撤销

导读

已尽合理审查义务，由于转移登记具体行政行为所依据的事实不具有真实性，登记结果错误的，登记人员不应承担责任。

随着国家法治化进程的逐步推进，市场经济体制也在不断完善，政府和企业也从管理关系变成了服务关系。市场主体准入登记如同自然人的身份登记，一张执照，就能说明企业的生老病死。在契约社会、信用社会，登记不但是主体参与市场活动的出生证，还是通行证，信用证。

近年来，企业将登记机关请上被告席的案例时有发生，每一次我们坐上被告席，都说明了我们登记中确实存在问题或者风险，可能是疏忽大意，可能是执法不严，甚至是知法犯法。一记记的警钟，听在耳里，看在眼里，响在心头。

因此，小助手精选了企业登记相关系列案例。希望登记机关能痛定思痛，有所警醒，并且从中吸取经验教训，有则改之，无则加勉。

本期案例引自新浪新闻，虽然本案涉及的是房屋产权登记，但对同属财产权登记的股权登记来说，也有一定借鉴意义。

笔者在文章最后对案例进行了总结分析。

下面，我们回顾一下案件过程。

1

案由

2005年-2009年，王女士用偷来的母亲徐某的身份证，找来一个“假妈”，在公证处办理委托公证，在房管局办理了房屋过户等手续。王女士取得母亲名下的4套房屋产权后随即出售，买受者随后向中行、农行、交行分别办理按揭贷款77万。

2011年案发，徐某向法院起诉成都市房管局，请求确认过户登记违法，并撤销过户登记。

2

法院意见

一审法院审理认为，市房管局审查程序合法，审查行为并无不当。市房管局基于对公证书合法性有效性的信任，确认徐某身份以及委托事实，应视为市房管局已经尽到了审慎合理的审核义务。

但由于转移登记具体行政行为所依据的事实不具有真实性，房屋转移登记结果错误。

但第三人取得房产证后，将房屋产权抵押给了银行，根据物权法的规定，抵押权人是受法律保护的善意第三人。一审法院最终判决，确认市房管局的转移登记行为违法但不予撤销。

徐太婆提起上诉，成都市中院经二审审理后判决，维持一审判决。

3

巍评

此案判例中各方责任的分析：

1、公证处负责人表示，公证机关是否担责，取决于自己是否尽到了合理审查义务。在本案中，公证处在当时的技术条件下，已经穷尽了相关的审查手段，已经尽到了合理审查义务。按照法律的规定，尽到合理审查义务的公证机构无须担责。

2、市房管局审查程序合法，审查行为并无不当。市房管局基于对该公证书合法性有效性的信任，确认徐太婆身份以及委托事实，应视为房管局已尽到审慎合理的审核义务。

3、在此四个案件中，第三人在取得房产证后，因贷款的需要将该房屋抵押给了银行，银行依法取得了该房屋的抵押权。抵押权作为其他物权适用善意取得，贷款银行善意取得诉争房屋的不动产抵押权应当受到法律保护。

因此，登记注册时，借鉴该案案情及判决，应对不同的申请材料采用审慎的审查方式。

1、对证明身份、权属的复印件进行审查，对于有明显瑕疵的复印件，要求相对人出示证件原件以及其他佐证材料。笔者在工作多次发现伪造的各类证件。

2、对于无明显瑕疵的材料，无须对真实性进行进一步审查，依法进行形式审查。

3、委托书载明的被授权的委托人必须是前来办事的经办人，对于委托书与实际经办人不一致的，不予受理，避免承担行政风险。

4、违法取得登记，因善意第三人原因，也可能不予撤销。

请读者注意：司法案例仅作为登记工作的学习参考，并不是商事登记机关行政行为的依据。

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