每周地产评论：2017重大趋势：房地产投资进入湾区城市群时代！
近日城市群建设，又传来重大消息：
一是、2017年1月20日，国务院正式批复《北部湾城市群发展规划》，这预示着，北部湾地区将成为我国重要的经济板块，规划范围内的广西、广东、海南三省区将面临重大发展机遇。值得注意的是，广东省的湛江市、茂名市、阳江市和海南省海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县被列入规划范围。2月17日，广西壮族自治区、广东省、海南省三省区联合在南宁召开《北部湾城市群发展规划》新闻发布会。北部湾城市群包括桂粤琼三省（区）的22座城市，其中，南宁市被定位为核心城市，将会建成特大城市和区域性国际城市，城市群内的产业发展将会有所侧重。
“广东将按照打造‘一湾双轴、一核两极’城市群框架的要求，着力建设湛茂阳城镇发展轴。”广东省发展和改革委员会相关负责人介绍，广东省依托沿海综合运输通道，推动湛茂一体化发展，辐射带动阳江地区加快发展，形成粤西沿海城市带，打造成为珠三角连接东盟、北部湾城市群连接港澳的陆路大通道。
海南省发展改革委相关负责人介绍，海南省将以北部湾城市群一体化发展带动辐射新农村建设和美丽乡村建设，结合新型城镇化建设推进落实，其中重点打造以海口为中心的海口、澄迈、文昌“海澄文”一体化综合经济圈的建设，儋州作为新兴地级市正加快培育发展成为西部中心城市。
二是，山东省政府批复《山东半岛城市群发展规划 （2016-2030年）》，将山东半岛城市群范围由原来的13个城市拓展至全省17个城市，菏泽被划入“两圈四区”的济枣菏都市区，将建设成为半岛城市群向中西部拓展腹地的枢纽区域。
三是，2月15日，广东省政府网站公布《广东省深化泛珠三角区域合作实施意见》（下称《意见》）。《意见》提出要共同编制实施《泛珠三角区域合作发展规划》、《粤港澳大湾区发展规划》和《北部湾城市群规划》等重大区域发展规划。大力推进珠江—西江经济带、粤桂黔高铁经济带、琼州海峡经济带、东江生态经济带建设，合力构建沿江、沿海、沿重要交通干线的经济发展带。同时，携手港澳共同打造粤港澳大湾区，以大湾区建设为重点，推进大珠三角世界级城市群建设，辐射引领泛珠区域梯度发展。建设世界级城市群，促进城市群之间和城市群内部分工协作。
可以预见，2017年必然是中国城市群年。2016年3月公布的“十三五”规划纲要中提出，“十三五”期间，中国将建设19个城市群，具体表述是：优化提升东部地区城市群，建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平；培育中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，规划引导北部湾、晋中、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展，形成更多支撑区域发展的增长极。
另外，值得注意的是，2016年12月9日发改委发布了加快城市群规划编制工作的通知：2017年拟启动珠三角湾区城市群、海峡西岸城市群、关中平原城市群、兰州—西宁城市群、呼包鄂榆城市群等跨省域城市群规划编制。
为什么政府如此看重城市群？国家发改委城市和小城镇改革发展中心发展规划部主任文辉在接受媒体采访时表示，设立城市群有助于我国打破行政区域规划限制，进行资源的整合和再分配。另外，由于城市群针对中小城市抱团，中小城市将迎来发展机遇，同时倒逼大城市进行部分功能疏解。
实际上，城市群的规划，是中国对标国际城市群及湾区发展的规律，以及结合自身国情而正在施行的政策。
我认为，这将是引领中国经济未来10年最重要的趋势，不得不重视：
第一、打破行政藩篱，更能激活城市活力。这一次尽管也是规划，实际上比原来的以行政为限制的政策有了巨大进步。进一步体现了，市场在资源配置中起决定性作用。比如能更好体城市分工，避免在区域化重复投资、资源错配。更重要的是城市群的状态，是一个自然形成的过程，而非行政硬推，有着良好的生态、共赢、共生特点。经济辐射并非以行政为中心，而是以核心为城市为中心的。比如，《北部湾城市群发展规划》，只有 广西、广东、海南省部分城市并入一个规划，才可以看出一个世界级湾区的未来希望。否则，只能是固步自封，难以突破。
第二、从房地产发展的趋势上看，房地产投资进入湾区城市群时代！比如，
《北部湾城市群发展规划》一发布，早已布局海口的恒大地产即在其官微上发布海口将迎来大变化。
另外，近日中国基金业协会发布：资管计划禁投16个城市房产项目。仔细看这16个城市：北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个，基本上都在城市群的核心城市。未来核心都市圈的房价，将一步向要周边城市扩展，才会得以缓解压力。比如，深圳向临深发展已是不可阻挡的现实。这也中央经济工作会议精神相符。
第三，近日，一篇新闻引爆：2017中国地方投资大爆发！23省目标超过45万亿！有人开始担心中央又开始印钞，投资“铁公机”刺激经济。但从另外一方面来看，则不能这么简简粗暴的理解。
据《华夏时报》记者对比各地投资计划发现，在各地众多的投资项目计划中，“铁公机”项目的投资一股独大，其地位难以撼动。据统，尽管投资范围扩大，PPP项目投资仍以市政工程和交通运输领域为主。截至去年12月末，在各行业PPP项目数及投资额中，市政、交通、城镇综合开发3个行业项目数和投资额均居前3名。
比如,《广东省深化泛珠三角区域合作实施意见》提出，要共建现代化综合交通运输体系。规划建设服务和辐射泛珠合作各方的高快速铁路网和高速公路网，实现到2020年内地九省区省会城市高速铁路互联互通。
值得注意的，对深圳都市圈有利好的深中开通已批准开建！
另可以参考，广东省政府报告：持续扩大有效投资。全年安排省重点项目建设投资5400亿元，为北部湾城市群及未来大珠三角城市群打下了很好的伏笔！
| # | 部分项目 | |
|---|---|---|
| 1 | 高速公路 新开工7个 建成7个 | 新增通车里程 635km |
| 2 | 铁路 新开工6个 建成4个 | 新增运营里程 103km |
| 3 | 机场 扩建广州白云机场 迁建湛江机场 扩建韶关机场 | |
| 4 | 水利 抓好韩江高坡水利枢纽工程 珠三角水资源配置工程等 | |
| 5 | 推进赣深客专、广汕客专、港珠澳大桥、深中通道等建设 | |
| ………… |
所以说，本轮投资方向应该也非常明确，将鲜明地支持城市群建设，支持都市圈的市政、交通的互联互通。
2017年，房地产投资一定要超越传统城市概念，进入湾区城市群时代！
未来，城市群将是一个高度互联互通，容纳更多人、更多服务、更多产业的城市形态。将进一步放大城市，提升区域竞争力，这也是未来城市最高的竞争形式。
对房地产和实业而言，为去泡沫、降成本和可持续发展，该提前向核心城市周边布局了。退一步，海阔天空。进一步，则必然是真的转型升级。
这是一个“群”的时代，人离开“群”无法生存，城市离开“群”也无法生存！
2017年，你准备好吗？
延伸阅读
全国建设19个城市群
北部湾城市群发展规划：
广西为核，划入广东海南
2017年1月20日，国务院正式批复《北部湾城市群发展规划》，这预示着，北部湾地区将成为我国重要的经济板块，规划范围内的广西、广东、海南三省区将面临重大发展机遇。值得注意的是，广东省的湛江市、茂名市、阳江市和海南省海口市、儋州市、东方市、澄迈县、临高县、昌江县被列入规划范围。
根据《规划》，北部湾城市群的打造将彰显湾区特色，强化南宁核心辐射带动，夯实湛江、海口的支撑作用，重点建设环湾滨海地区和南北钦防、湛茂阳城镇发展轴，提升国土空间利用效率和开发品质，打造“一湾、双轴、一核、两极”的城市群框架。
“一湾”即以北海、湛江、海口等城市为支撑的环北部湾沿海地区；
“双轴”即北钦防和湛茂阳城镇发展轴；
“一核”即以南宁为核心城市；
“两极”即以海口和湛江为中心的两个增长极。
山东半岛城市群：
城市群规模不断扩大从8个到17个
山东半岛城市群最早提出于本世纪初，原范围包括济南、青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海和日照8个城市，并在《山东半岛城市群总体规划（2006—2020年）》中予以确认。
经过10多年的快速发展，尤其是近5年和西部经济隆起带等国家和省区域战略的推动下，城市群内部各城市联系不断增强，外部泰安、莱芜、德州、聊城、滨州等城市与城市群互动日益增多，《山东省新型城镇化规划（2014—2010年）》将山东半岛城市群范围拓展为13个城市。
在刚刚发布的《山东半岛城市群发展规划（2016—2030年）》中，“山东半岛城市群”的范围覆盖到全省17设区市。
2月14日下午，山东省政府新闻办召开年后第一场新闻发布会，解读日前省政府印发的《山东半岛城市群发展规划（2016-2030年）》。根据规划，到2030年，城市群综合竞争力保持全国先进位次，全面建成发展活力足、一体化程度高、核心竞争力强的现代化国家级城市群。根据《规划》，山东半岛城市群将构建济南都市圈、青岛都市圈和烟威、东滨、济枣菏、临日四个都市区等“两圈四区、网络发展”的总体格局，统筹城市群空间结构，引导城市群人口有机集聚，推动城市群产业协同发展。到2030年，山东半岛城市群总人口将达到1.06亿左右，城镇人口8000万左右，实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖，全面形成产业横向错位发展、纵向分工协作格局，生态环境更加优化，区域发展更加协调有序，城市群综合竞争力保持全国先进位次。
长三角城市群空间格局示意图
《长江三角洲城市群发展规划》，规划提出长三角城市群，规划提出，到2020 年，长三角城市群要在全国2.2%的国土空间上集聚11.8%的人口和21%的地区生产总值。规划要求，发挥上海龙头带动的核心作用和区域中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络培育形成多级多类发展轴线，推动南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈的同城化发展，强化沿海发展带、沿江发展带、沪宁合杭甬发展带、沪杭金发展带的聚合发展，构建“一核五圈四带”的网络化空间格局。
按照打造世界级城市群核心城市的要求，加快提升上海核心竞争力和综合服务功能，加快建设具有全球影响力的科技创新中心，发挥浦东新区引领作用，推动非核心功能疏解，推进与苏州、无锡、南通、宁波、嘉兴、舟山等周边城市协同发展，引领长三角城市群一体化发展，提升服务长江经济带和“一带一路”等国家战略的能力。
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