每周地产评论：“高周转”引爆房地产行业互联网化、制造业化发展！

近日一条关于“高周转”的消息将碧桂园推向风口浪尖。

4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转 ”专题会议；4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

碧桂园董事局主席杨国强宣称，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”，所以，一直以来，碧桂园拿地、预售、回款的速度之快，在房地产行业几乎无出其右者。此次通知中甚至提到“设计院接到设计要求后，当天内出图（通宵）”。在如此正式的通知中，特意强调的“通宵”二字格外显眼！

在通知文件中，强调要加强理解杨国强的“每一天”：设计一切要以项目为中心去抢每一天；区域、项目真正理解“每一天”，要知道付出一定代价，但都要去提前每一天，懂得算账，懂得提前。

为了贯彻对杨国强“每一天”的指示，碧桂园通过所有会议室张贴、员工笔记本粘贴、内网首页、效益计算与双享路演、工作决策等方式学习杨国强对“每一天”的指示，更要作为日常量度、考核员工管理行为的重要标准并实施正负向激励。

正如文件中所提到的，为了确保项目有质、有速、有效追求极致完美，碧桂园针对三四五六线城市的高周转模式匹配相应的奖惩措施。优质高效最高奖励20万，拖延推迟重则直接撤职。

对此，媒体称，加速高周转 宇宙第一房企碧桂园要把房地产干成快消。一时质疑产品质量，及房企员工工作压力的言论开始传播。

尽管碧桂园尚未对真实性作出回应，但其碧桂园创始人杨国强“高周转”却是一直的力推的。杨国强对企业规模有着执着的追求，他心中的理想对标企业是麦当劳与沃尔玛：在标准化方面学习麦当劳，在薄利多销方面学习沃尔玛。在高周转的发展模式下，项目只要每平米能赚到100元，杨国强就愿意做。他曾说过，如果喜马拉雅山上有这样的机会，他也会去。

这不得让人想到，杨国强拜会小米雷军的时候，雷军告诉他，有规模自然有利润，规模越大，利润越大。

有意思的是，小米科技联合创始人、小米生态链掌门人刘德曾在《小米生态链战地笔记》书里写到：我还见过碧桂园的杨主席。我们发现碧桂园不是一家房地产公司，它的思路和理念跟我们做小米的逻辑是一样的。我们双方分享后，觉得我们都是一样的。互联网公司使用互联网产品圈用户，圈到用户以后提供各种服务。我们是在一个虚拟空间里来圈，而碧桂园就更实际一点。去看过碧桂园小区就知道，所有的生活所需，从学校到银行，通通在里面。

我们就让他分享一下，做大公司最重要的东西是什么？杨主席说，首先要干最大的市场。那时候我背对着窗，他正对着窗台说，你看城市是由什么组成的？城市是由房子组成的，我年轻的时候觉得房地产是最大的市场，于是我要干这个最大的市场。小米做生态链期间对此有真实的感受，如果这个市场足够大，那么切下一小块也很大，所以要做最大的市场。第二个，要有所为有所不为。好多公司不专注，什么都想做。碧桂园不进一线城市，当时在上海还有个汤臣，后来所有业务差不多都是在三四线城市里了。他注意取舍，有些地方要取，有些地方要舍。在三四线城市里，碧桂园是性价比最高的。从民族性上讲，世界各个民族都很重视性价比。不单是中国人，我们在印度发现了印度人也是，其实美国人也是。世界各民族，性价比都是大杀器，这是从民族性上说。消费者习惯上讲，这是竞争的终极阶段。任何一个产业急速发展充沛竞争后，最后都落到性价比逻辑上去。

毫无疑问，房地产正在向互联网化，行业正在去成本、规模化。从另一方面看，房地产行业的好日子结束了， “高周转”也将引爆引爆房地行业快速进化。

“两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山”，碧桂园在今年第一季度就取得了一千八百多亿的销售业绩，销售业绩排名全国第1。

对此有想到的，并非碧桂园一家。如万科郁亮也表达了相似的观点：“中国房价单边快速上涨时代已经结束了。如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。”

另外一位电商巨头也表达对规模和效应的看法。4月12日，京东集团董事局主席兼首席执行官刘强东在2018中国“互联网+”数字经济峰会上，谈到京东的一个目标：在今年年底每天要新开1000家京东便利店。以此计算，这意味着京东一年要开36.5万家门店。而传统方式的零售业，即便是日本零售业巨头7-Eleven，用了近半个世纪的时间也只在全球拥有5.7万家便利店。

刘强东在会上称，京东的自营零售供应链综合费用率不到10%。未来如何让供应链更加高效，核心的是只靠京东自营的销量已经不够，必须引入无数的合作伙伴，使供应链效果更好，效率更高，达成供应链效应。

据刘强东分析：我们整个供应链，整个零售部分，京东的自营零售综合费用率不到10%，而这是什么概念？目前全世界能够做到综合费用率10%的只有少数两三家公司，其中一个是美国的Costco，它的费用率不到10%，它用11-12%的毛利率就可以实现很好的利润。而我们大部分的零售商在中国、在全世界都要20%以上才可以盈利，也就是成本大概在15%到20%之间。我们供应链效率用什么衡量？就是库存周转天数，今天京东光在中国就管理了超过500个物流中心，我们在库的产品数量接近500万种，而我们传统的零售商一般来说是管理15万种SKU。500万种SKU的管理难度跟15万种不是30倍的差距，而可能是300倍的差距，它不是线性增加，而是几何指数的增加，我们库存周转天数是30天多一点，未来我们的目标是希望做到更短。

总的来说，“高周转”引爆房地产行业互联网化、制造业化发展！房地产未来总的趋势与国家发展大势一样：去杠杆、去成本、去产能，并进行创新动能转化。

互联网时代，房产社群连接者

关注好房子，新地产，新生态、新战略

欢迎关注"地产号"（ID：wangfanghouse）