每周地产评论：2019楼市三大趋势定了！房地产税、城镇落户和城市群

今天上午，李克强总理作的政府工作报告（以下简称“报告”，基本上把2019年的楼市趋势定了，有三大关键词作证：房地产税、城镇落户和城市群。

第一、房地产税。

与房地产相关的报告中提出：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。规范地方政府举债融资机制。尽管今年的政府工作报告中没有提“房住不炒”，但房地产税的立法终于在多年舆论中提上了日程，这意味着房地产税仍需一段时间讨论、起草和社会征询。如要等房产税出来，仍需一个稳定的市场，调控还要“稳"一段时间。政府报告中提到2019年经济社会发展总体要求和政策取向时一口气说了六个“稳”字！进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

当然，房地产税出发点应该不是降房价，而是政府税收的重大变化，相信应该能起到调节住房的资源分配的作用。

第二、城镇落户。

报告中提到：统筹城乡区域发展，良性互动格局加快形成。乡村振兴战略有力实施，粮食总产量保持在1.3万亿斤以上。新型城镇化扎实推进，近1400万农业转移人口在城镇落户。

值得一提的是：2月21日，国家发展改革委对外发布了关于培育发展现代化都市圈的指导意见。意见提出，到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍要基本消除。

引人关注的是，指导意见提出：要放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化。

以上仍说明中国的城市化人口红利还在，但也进入到了“深水区”，如要完成近1400万农业转移人口在城镇落户，需要大城市的人才及户政政策更开放，更具人性化。未来的城市都将进入“抢人时代”，如不能把握人口红利的城市或都市圈，将难以为继。

第三、城市群。

首先我注意到：政府报告其有三次提到粤港澳大湾区：

一、回顾中提到，粤港澳大湾区规划建设迈出实质性步伐，港珠澳大桥建成通车。

二是在2019年政府工作任务中：落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。

三是结束时，仍重提：支持港澳抓住共建“一带一路”和粤港澳大湾区建设的重大机遇，更好发挥自身优势，全面深化与内地互利合作。

另外，特别值得研究的是特别在2019年政府第六大工作任务中指出：促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。围绕解决发展不平衡不充分问题，改革完善相关机制和政策，推动区域优势互补、城乡融合发展。

优化区域发展格局。制定西部开发开放新的政策措施，西部地区企业所得税优惠等政策到期后继续执行。落实和完善促进东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展的改革创新举措。京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区。落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接，推动生产要素流动和人员往来便利化。将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。长江经济带发展要坚持上中下游协同，加强生态保护修复和综合交通运输体系建设，打造高质量发展经济带。支持资源型地区经济转型。加快补齐革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展短板。大力发展蓝色经济，保护海洋环境，建设海洋强国。

深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。

我曾在每周地产评论中指出：房地产将正式走向城市群时代！从2019年政府工作报告中，正式确定了，“坚持以中心城市引领城市群发展”的理念。2月18日发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》就是推动城市群的纲领性文件。未来单打独斗的城市时代结束，换之的是以更大的城市群来吸纳更多的人口，共享更多资源，提升产业集中度与效率。

总的来说，2019楼市三大趋势定了！房地产税、城镇落户和城市群，或将演绎“房住不炒”升级版。

时下从市场观察看，仍是刚需推动，比如粤港澳大湾区2月发布，深圳四月要学位申请了，以及银行房贷调整，3月的房地产走向小阳春也将是必然。

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