每周地产评论：2019年中国房地产将负债前行，房贷将成为重要指标！

俗话说，短期看金融，央行的基调将直接影响房地产的态势。本周地产评论特别推荐：

网上有一篇文章逐字对比：央行一季度例会有了哪些新提法？

与去年四季度相比，在最新的新闻稿中，央行增加了“保持战略定力”的描述，强调把好货币供给总闸门，不搞大水漫灌，还提到M2和社融增速要与名义GDP增速匹配，新增“推进利率等关键领域改革”措辞，强调高水平双向开放。

从另一方面也可以印证，央行的态度：

据香港明报报道，近期内房龙头中国恒大（3333）、融创中国（1918）齐齐再次发债抽水。恒大昨晚宣布，发行20亿美元债券为现有债务再融资，分为3亿美元的10.5厘5年期3年不可赎回美元债、4.5亿美元的10厘4年期2年不可赎回美元债，以及12.5亿美元的9.5厘3年期美元债券，半年内四度发行境外债券集资高达78亿美元（约608.4亿港元）。恒大旗下恒大地产早前亦向上交所申请发行200亿元人民币公司债券。

在内地未‘放水’前，对资金周转高度渴求的内房不论债市好坏均发债不断。据信贷评级机构标普指出，获评级的内房今年至今已发行242亿美元（约1887.6亿港元），按年增加32%，并预料至2021年境外债券到期量将达至顶峰的多于400亿美元（约3120亿港元）。该行预期今年宽松融资的环境持续，但境内融资则不如2015年般氾滥。

基于内地融资渠道未松绑，令到不少内房顶着高息亦要硬着头皮发债。

与此同时，在失去高增长的日子中，房企面临巨大的资金压力，过去的高增长带来了沉重的负债，数据显示，在2019-2021年房企将有1.8万亿元的债务到期，2019年到期债券相比2018年就翻了一倍。

可以说，2019年中国房地产将负债前行，但央行尽管不搞大水漫灌，但货币供给总闸门还是会给房地产保持合理充裕流动性。

以上海为例。上海一季度人民币贷款增2158亿元，房地产为主要投向。

4月15日，人民银行上海总部发布数据显示，3月末，上海本外币贷款余额7.64万亿元，同比增长9.6%。月末人民币贷款余额7.07万亿元，同比增长11.2%，增速比上月末低0.1个百分点，比上年同期低0.5个百分点。一季度人民币贷款增加2158亿元，同比少增166亿元。

从贷款投向来看，一季度，上海金融机构新增的人民币非金融企业贷款(不含票据融资)按借款企业所处行业分，主要投向了房地产业、租赁商务服务业、建筑业和制造业，四行业贷款分别增加525亿元、330亿元、221亿元和160亿元，同比分别少增137亿元、308亿元、多增14亿元和138亿元。

从居民贷款来看，住房贷款仍是大头，最近颇受关注的汽车消费贷款则同比少增。一季度，上海金融机构新增的人民币住户部门贷款中，个人住房贷款增加258亿元，同比多增115亿元；个人汽车消费贷款增加3亿元，同比少增198亿元；个人其他消费贷款增加73亿元，同比多增1亿元。

如此看来，没有负债就无法发展，房地产成为唯一的亮色，而时下个人汽车和其它消费仍将无法取代房地产，成为拉动经济的支柱。而房地产的回暖，复苏将会带动其它消费，因此房贷数据将在2019年成为重要的经济指标。

延伸阅读：

逐字对比：央行一季度例会有了哪些新提法？

来源： 人民银行、华尔街见闻

中国人民银行货币政策委员会2019年第一季度（总第84次）例会4月12日在北京召开。

会议分析了国内外经济金融形势。会议认为，当前我国经济呈现健康发展，经济增长保持韧性，增长动力加快转换。人民币汇率总体稳定，金融市场预期改善，应对外部冲击的能力增强。稳健的货币政策体现了逆周期调节的要求，宏观杠杆率趋于稳定，金融风险防控成效显现，金融服务实体经济的质量和效率逐步提升。国内经济金融领域的结构调整出现积极变化，但仍存在一些深层次问题和突出矛盾，国际经济金融形势错综复杂，不确定性仍然较多。

会议指出，要继续密切关注国际国内经济金融形势的边际变化，增强忧患意识，保持战略定力，坚持逆周期调节，进一步加强货币、财政与其他政策之间的协调，适时预调微调，注重在稳增长的基础上防风险。稳健的货币政策要松紧适度，把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，同时保持流动性合理充裕，广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。继续深化金融体制改革，健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，稳妥推进利率等关键领域改革，进一步疏通货币政策传导渠道。按照深化金融供给侧结构性改革的要求，以金融体系结构调整优化为重点，优化融资结构和信贷结构，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应。综合施策提升金融服务实体经济的质效，改进小微企业和“三农”金融服务，推动稳健货币政策、增强微观主体活力和发挥资本市场功能之间形成三角良性循环，促进国民经济整体良性循环。进一步扩大金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力，提高参与国际金融治理能力。

会议强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议和政府工作报告精神，继续按照党中央国务院的决策部署，坚持稳中求进工作总基调，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。综合运用多种货币政策工具，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，在利率、汇率和国际收支等之间保持平衡，促进经济平稳健康发展，稳定市场预期，打好防范化解金融风险攻坚战，守住不发生系统性金融风险的底线。

本次会议由中国人民银行行长兼货币政策委员会主席易纲主持，货币政策委员会委员连维良、刘伟（财政部）、陈雨露、刘国强、宁吉喆、郭树清、易会满、潘功胜、田国立、刘世锦、刘伟（中国人民大学）、马骏出席会议。丁学东因公务请假。中国人民银行沈阳分行、济南分行、成都分行负责同志列席会议。（完）

以下为全文对比：

重要的两点变化

1、重提“流动性闸门”

在央行的货币政策执行报告中，“中性”和“闸门”的消失，往往意味着边际宽松的货币政策。去年四季度的央行货币政策执行报告中，就去掉了“中性”和“闸门”两个提法，今年一季度市场对央行的宽松预期明显加强。与之对应的，是A股从2440点附近上涨了700多点。

（中信证券关于2018年四季度货币政策执行报告的解读）

而今年一季度的央行货币政策执行报告重新将“闸门”一词放回，强调“把好货币供给总闸门，不搞大水漫灌”。这或许意味着货币政策有了新的调整。

对此，广发证券首席宏观分析师郭磊认为：大的基调没变，根据现实情况的理解，每次强调的内容略有侧重。从衰退后期向复苏前期过渡。

2、M2和社融规模要适配GDP增速

此次报告提到：广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。以前多次报告的提法都是“广义货币M2和社会融资规模增速合理增长”。

2018年我国GDP增速为6.6%，2019年的普遍预期会更低，而最新的三月M2增速同比为8.6%，高了两个百分点，社融数据更是创下了历史新高。按央行的提法，未来M2和社融规模的增速都应该有明显的下降。

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