香港特首一句话道出房地产困局！
10月16日，香港特首林郑月娥通过电视及网络直播发布《香港特别行政区行政长官2019年施政报告》（以下简称“《施政报告》”），涉及房屋、土地供应、改善民生和经济发展四个方面的内容。
其中房屋方面，《施政报告》提出，港府将会陆续推出短、中期支援措施，包括大幅增加过渡性房屋项目，放宽首次置业人士按揭计划楼价上限——首次置业人士可申请最高九成按揭贷款的楼价上限由目前的400万港元提升至800万港元，即一套800万的房子，首付只需要付80万就能上车。
土地供应方面，林郑月娥表示，为满足市民对住房的需求，就要持之以恒的增加土地供应，因此港府会加快规划，运用《收回土地条例》和其他适用条例，收回三类私人土地作100%公营房屋（包括公屋、绿置居、居屋）及“首置”和相关设施发展。
《施政报告》发布后，香港本土地产股应声上涨，一片飘红。10月17日，香港本地地产股持续上扬，新世界发展（00017.HK）最高上涨5.02%，恒基地产（00012.HK）最高上涨3.66%，新鸿基地产（00016.HK）最高上涨4.34%，长实集团（01113.HK）最高上涨3.82%。
尽管对于很多开发商来说，是好事，但是香港特首的一句却道出香港房地产的困局：“
房屋是香港社会目前面对最严峻的民生问题，也是部分民怨的根源，我对此从不掉以轻心。”
以下是香港《行政长官2019年施政报告》的房屋及土地部分：
房屋
房屋是香港社会目前面对最严峻的民生问题，也是部分民怨的根源，我对此从不掉以轻心。
‧ 我上任后便马上为房屋政策定位，清楚表示房屋并不是简单的商品，适切的居所是市民对政府应有的期望，是社会和谐稳定的基础，因此政府有其不可或缺的角色。
‧ 我明白部分居住在公共租住房屋(公屋)家庭的置业愿望，为公屋人士特设的资助出售房屋，即「绿表置居计划」(「绿置居」)已经恒常化，去年已出售约2 500个单位。
‧ 我知道在「楼价高、上楼难」的现实情况下，中等收入家庭对资助出售房屋的需求，因此已把「白表居屋第二市场计划」(「白居二」)恒常化，并逐步增加配额。
‧ 我听到月入数万元的年轻专业人士对市价动辄过万元一呎的私楼望门兴叹而感到沮丧，因此，我提出「港人首置上车盘」(「首置」)，并把市区重建局(市建局)的马头围道私楼项目改为「首置」先导项目出售。
‧ 我们提出立法向空置的一手私人住宅征收「额外差饷」，鼓励发展商加快推出落成的单位，减低囤积的可能性。
为确保各类资助出售房屋是各目标家庭「供得起、买得起」的，我在去年年中改革定价机制，令「居者有其屋」(居屋)售价与私人房屋市场脱钩，改以申请人的负担能力为基础;及确保可负担的单位数量由最少50%增加至最少75%。以 2018 年和 2019 年出售的居屋为例，售价分别为市价的约52%和59%。这两批合共约9 300个单位的新定价居屋，相比于沿用以前的定价机制，以当时的估算，估计可为业主节省总共约 68 亿元。
经过调整的房屋政策，虽然力度不小，但广大市民未必都能感到安心。我在这里订立一个清晰目标：我们要让每一个香港人和他的家人，不再需要为住屋问题费煞思量，都将可以在香港这个我们共同拥有的城市里面，建立一个属于自己的家。
公屋是基层及低收入家庭的住房安全网，是有实效的扶贫措施，也是促进家庭向上流动的基础之一。但现时公屋平均轮候时间长达5.4年，令轮候人士要长时间承担沉重的租金，或住在环境恶劣的居所。无论透过加快兴建公屋、善用现有房屋资源，或推出更多过渡性房屋，我们都要作出更有力的回应。
房屋除了是供求问题，往往亦被视为一个公义和分配的问题。有人会问：政府可否把更多土地拨作公营房屋、可否把有限的房屋资源放在最有需要的家庭、可否为置业人士提供更合适的财务安排，让他们无需依赖由一手楼地产商提供的额外按揭，有更多买楼的选择。
去年年底经检视后，我们已将《长远房屋策略》下未来十年(即2019–20至2028–29年度)的公私营房屋新供应比例由60：40调整至70：30，但这是中、长期目标，何时达标仍取决于增加土地供应的速度。
我现在提出以下短、中期的支援措施：
(1) 大幅增加过渡性房屋项目，在未来三年合共提供10000个单位，以纾缓居住环境恶劣和长时间轮候公屋家庭的压力。这些单位除建于短期空置的政府土地和公共设施外，也会在私人发展商借出的土地上进行。市建局、香港房屋协会和香港建造商会等机构将为营办的民间团体提供专业意见和项目管理支援，而政府预留的建设费用亦由早前公布的20亿元，相应增加至50亿元，全面体现民、商、官合作。我们也会继续推展特设为满足青年人短暂住房需要的青年宿舍，其中属两个项目的1760个单位将于未来两年落成，另外有五个可提供约1600个单位的项目亦在进行中;
(2) 透过现金津贴，为非公屋、非综援的低收入住户，包括轮候公屋人士，提供支援。由于有关的研究工作需时，我将邀请关爱基金把原本在纾困措施中为上述低收入家庭提供的「一次过生活津贴」，于下个年度先后发放两次，让我们可以在2020年年底前完成推出恒常现金津贴计划的研究。另外，我们建议增加领取综援家庭的租金津贴最高金额;
(3) 我邀请香港房屋委员会(房委会)研究重建房委会旗下的工厂大厦为公营房屋，特别是增加出租公屋的供应;
(4) 现时在39个「租者置其屋计划」(「租置计划」)屋村中，约有42000个未售出单位，现时平均定价约为评估市值的二折。为进一步满足公屋租户的置业诉求，我建议房委会积极部署，加快出售这些单位;
(5) 继于2019年出售合共约8600个居屋和「绿置居」单位，预售更多正在兴建的居屋和「绿置居」单位，预计2020年可高达约12000个，以尽快满足市民的置业期望;
(6) 继今年推出3000个「白居二」配额，我建议房委会在2020年进一步增加配额，以满足更多白表人士的置业需求;
(7) 透过于2020年第一季出售安达臣道一幅私人住宅用地，落实第二个「首置」先导项目，用卖地条款规定发展商除兴建私人住宅单位外，须兴建约1000个「首置」单位，并以低于市价卖给合资格人士;
(8) 我会赋予市建局新任务，要求该局在其重建项目中，参考今年年初成功推出的市建局马头围道首个「首置」项目的经验，积极提供更多「首置」或其他类别的资助出售房屋单位。政府会适当地提供资源配合，让市建局可以持续履行市区更新的任务;
(9) 我在去年《施政报告》中邀请市建局协助重建公务员建屋合作社地段。市建局已在九龙城物色到两组适合作重建的公务员建屋合作社楼宇作试点计划，涉及三十多幢楼宇，并计划明年年初公布启动这些楼宇的重建，以期充分利用有关地段的发展潜力。部分收回的土地会预留作兴建公营房屋，估计重建后公营及私人单位总数约为现时单位的五倍;及
(10) 为协助首次置业人士，我们会放宽由香港按证保险有限公司提供的按揭保险计划的楼价上限，首次置业人士(即申请时并未持有任何香港住宅物业)可申请最高九成按揭贷款的楼价上限将由现时400万元提升至800万元，而可申请最高八成按揭贷款的楼价上限则会由600万元提升至1,000万元;后者可以包括自用楼换楼按揭。
我在《施政报告》咨询会和近月社会讨论中，留意到有意见希望我们重新推出「租置计划」和重建高楼龄公共租住屋村。我对这两项可满足公屋住户置业诉求和改善租户居住环境及透过重建增加供应的建议，原则上并无异议，但实行上述建议会在短期内减少可供编配的公屋单位数目，无可避免会延长公屋申请家庭的轮候时间。鉴于目前公屋单位严重不足，从有效运用房屋资源的角度来说，我们暂时难以推行，但在整体公营房屋供应更有把握后，我会请房委会认真研究。
土地供应
要满足市民对住房的殷切需求，就要持之以恒地增加可建屋的土地。土地供应专责小组进行了一场土地大辩论后，于去年年底提交全面报告，而政府亦已宣布全盘接受小组的建议，将以多管齐下的策略致力增加土地供应。过去数月社会的纷争拖慢了有关落实的工作，但也让我深切明白管治团队必须以更大刀阔斧、排除万难的决心和魄力，重建市民对政府处理这老、大、难问题的信心。
我提出的土地供应施政方针是由政府主导用地和基建的规划，并为确立的公共用途收回所需的私人土地，让市民看到不论是短、中、长期开拓的土地，政府会全力以赴，让土地为民所用。具体来说，我们会加快规划，然后运用《收回土地条例》和其他适用条例，收回以下三类私人土地作百分百公营房屋(包括公屋、「绿置居」、居屋)及「首置」和相关设施发展：
(1) 可能具发展潜力，但未纳入新发展区或其他发展项目，大部分属私人拥有的新界棕地，估计约450 公顷，这些土地较接近现有新市镇和主要公路及面积较大，包括位于屏山及蓝地一带棕地。规划署会优先检视当中的 160 公顷较接近现有基建设施的棕地可否作公营房屋发展，以便于今年年底开展进一步的技术评估。改划政府用地作房屋用途是近年房屋土地供应的主要来源之一，但我今次提出的是更聚焦地改划私人土地作公营房屋发展，继而行使公权收回私人土地作公共用途，是突破思维;
(2) 收回位于各区法定分区计划大纲图上已规划作高密度房屋发展，但因为各种原因(例如业权分散或基建限制)仍未有发展计划，而评估后认为适合作公营房屋发展的私人土地;及(3) 收回位于市区并适合作高密度房屋发展的茶果岭村、牛池湾村和竹园联合村寮屋区的私人土地，以加快发展这些合共七公顷的市区用地，重建为以公营房屋为主的新社区，并透过按政策的补偿安置，改善寮屋居民的居住环境。
我想指出除了上述的新增收地项目外，政府引用《收回土地条例》的收地工作会接踵而来。计及刚动工的古洞北╱粉岭北新发展区、陆续上马的洪水桥╱厦村和元朗南大型发展项目，加上多个公营房屋计划及其他公共工程，我们目前已知会收回的私人土地约700公顷，预计其中400多公顷会在未来五年收回，远多于过去五年收回的20公顷。
除了依循目前「先规划、后收地」的机制，我们亦会尽力做好地区配套和作出妥善的安置补偿安排。其中，公共运输基建对推动房屋发展至为重要。我们会加快落实《铁路发展策略2014》提出的项目，在未来一年邀请港铁公司就东涌线延线、屯门南延线及北环线展开详细规划和设计，务求让这三个铁路项目早日动工。我们期望收地作公营房屋发展的路向能获得社会各界支持。除加快规划外，我们亦会进一步压缩技术研究时间，以及精简改划、收地和工程设计等程序，以便新增单位能早日落成。
另一方面，按照去年《施政报告》提出的政策方向，发展局稍后会公布「土地共享先导计划」的细节，听取持份者意见，以期在明年年初正式接受申请。相对于政府主导规划和主动收地的发展模式，先导计划善用市场的规划和建造力量，可望尽早释放部分政府尚未规划和研究但已整合业权的私人土地，加快短中期房屋供应。政府会促成基建提升以容许较高发展密度，并指明当中最少七成的新增总楼面面积须拨作政府属意的公营房屋或「首置」类别。土地拥有人为此要交出部分土地予政府发展该等房屋，而余下土地可保留作私营房屋发展。土地拥有人会负责兴建整个房屋发展项目所需的基建和其他社区设施，相关建造费用会从地价中扣减。
吸纳了外间意见，我们建议采取一套公正、严谨和具透明度的审批机制，包括由跨专业公务员团队全面审视申请，然后由一个新成立、具公信力的社会人士组成的顾问小组提供意见，最后由行政长官会同行政会议审批。所有城规和其他法定和行政程序会继续适用，包括土地拥有人要为私营房屋发展和商业配套缴付十足地价。先导计划为期三年，可批核私人土地以150公顷为上限。
我留意到近日有个别地产发展商宣布无偿提供土地或借出土地作房屋和其他公益用途，主动承担一份社会责任。政府对此表示欢迎，但这不会影响政府全力推进各项土地供应措施。我在此呼吁所有地产发展商支持政府用《收回土地条例》和透过「土地共享先导计划」发展他们持有的土地作公营房屋或「首置」用途，为解决港人的住屋问题主动作出一点回馈。
上述透过改变现有用途作房屋发展的土地并非取之不尽，我们因此接纳了土地供应专责小组提倡的多管齐下策略，包括在中部水域填海发展交椅洲人工岛和其他维港以外近岸填海的选项。在「明日大屿愿景」下的中部水域填海，可创造大片新增土地作整全规划，是一个中长期增辟土地的重要措施，而连接人工岛的策略性运输基建网络亦可纾缓现时西铁和屯门公路的挤逼。交椅洲人工岛不单会为香港提供1000公顷的土地，也让我们有空间为下一代建设一个崭新的社区。
我十分理解现时部分社会人士对发展人工岛存在疑虑，包括为什么要大规模填海、为谁造地建屋及如何保护环境和确保成本效益。因此，我们会继续努力向公众解释项目的目标和技术研究，并搭建平台让不同专业人士和青年人可参与构建人工岛的城市设计、土地用途和智能、环保及可持续发展措施等，以及探讨如何把人工岛上的建屋计划与香港市民的住房诉求连系起来，确保「明日大屿愿景」带来的住屋建设是属于市民，属于香港的。上述的探讨工作与展开填海的详细研究并无冲突，我恳请立法会稍后批准有关的拨款申请。
此外，我们会重新规划屯门西的沿海发展，包括争取拨款为龙鼓滩涉及220公顷的近岸填海和屯门西沿海涉及约220公顷的地区发展潜力进行合并研究，当中会考虑能否将包括内河码头的沿海地区作住宅发展。
在觅地建屋的施政方针下，政府作为「政府、机构或社区」土地的管有人，应设法善用这些用地。我们会检视目前超过300幅占地300多公顷预留作单一公共设施的「政府、机构或社区」用地，并对未有发展计划的用地提出具体建议，包括以「一地多用」模式发展多用途公共设施大楼、以混合模式发展住宅和公共设施，或保留作特定的政府设施。同时，为协助非政府机构善用它们持有但未地尽其用的土地，我们会提供支援及引入混合住用、教育及社福等用途，促成机构重建用地上的低矮建筑物，既可提供现代化设施，也可增加各类住房供应，包括长者房屋、青年宿舍或过渡性房屋等。
上述各项计划开拓的现有土地以至上述提及1200多公顷借填海所创造的新增土地，加上已规划的总共约950公顷的新发展区和80多幅正在进行或有待改划作房屋用途的土地，都是土地供应的重要来源;但实际上，每项土地发展工作都充满挑战。我们会透过定期更新《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》和按年检视《长远房屋策略》下的供应目标，向社会汇报推展进度。我们有决心为不同收入的市民提供置业机会，让市民乐以香港为家;我们锐意缩减家庭及单身长者入住公屋的平均轮候时间，务求达致三年配屋目标。我恳请大家支持我们在土地和房屋方面的工作。
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