深圳“飞地”又卖出了白菜价！一季度深圳写字楼空了近1/4，北京香港租金降了

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今天分享五条地产消息：

深圳“飞地”——深汕合作区又卖出了“白菜价”

深汕城投1.96亿以底价竞得深汕首宗宅地，楼面价1590元/平

自深圳南山+深汕合作作宣布合作之后，深汕又有新消息了！

据深圳市土地房地产交易中心公告，4月8日15:00，深汕特别合作区今年首宗宅地成功出让，深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价1.96亿获得，楼面价1589.55元/平。

尽管在2019年12月4日，深汕出让7宗工业用地，卖出了最高楼面价183.57元/平方米，最低楼面价138元/平方米。

比相对于深圳主城区的地价来看：仍算是“白菜价”。

近日深圳最壕片区卖地，就在春笋对面，楼面价才1.6万/平，而在2019年11月22日的土拍楼面价都在2.3-7.1万／米之间。

公开资料显示，深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司成立于2017年12月20日，注册地位于深圳市深汕特别合作区鹅埠镇创富路文贞楼2栋三层。

经营范围包括一般经营项目是：土地开发；征地拆迁及土地整备服务；保障房、安居房等房地产项目的开发、销售、运营管理和综合服务；房屋租赁；物业管理；停车场经营管理；基础设施投资、建设和经营；城市建设综合开发；产业园区开发建设、运营管理；工程设计、管理；投资兴办实业。

该宗地位于深汕合作区鲘门高铁片区，毕昇路东侧，占地面积为38533㎡，计容建筑面积为123305㎡，起始价为19600万元，最高限价29400万元，土地使用年限为70年。

根据宗地出让条件显示，该宗地采用“单限双竞”的方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞无偿移交给政府的安居型商品房面积。

本宗地安居型商品房建设户型标准面积不超过90平方米，获得地块后一年内必须动工、四年内竣工。

项目建成后，宗地内安居型商品房部分须按照区管委会关于安居型商品房的相关规定进行销售，配套的商业用房部分可分割办证、转让。

图片来源：房掌柜

一季度深圳写字楼空了近1/4

深圳写字楼空置率再创新高，据戴德梁行最新数据，受新冠疫情影响 ，今年一季度深圳商办市场雪上加霜，写字楼空置率升至24.6%。2019年，深圳写字楼空置率达到22.04%，引发广泛关注。尤其值得关注的是，深圳经济总量最大、最活跃的南山区，写字楼空置率上升至34.8%。

科技园的写字楼也打出了免租来吸引企业

据戴德梁行统计，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎皆在春节前完成。一季度，深圳3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。业主关联企业的大面积入驻令供应的去化取得一定成效，全市吸纳量在此带动下达到85,587平方米。

经历了连续几个季度的需求疲软，又临近新年换租节点，业主给予更多租金优惠留住到期租户，一季度全市租金环比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此举在一定程度上加速存量物业空置面积的去化，但在大体量新增供应的影响下，全市空置率仍环比上涨2.6个百分点至24.6%。企业复工复产较往年延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未有显著显现。

同期，北京、上海、广州写字楼空置也在上升，深圳写字楼空置率是最高的。这与深圳近年来写字楼和产业用房供应量增加较快有关，也与深圳经济受中美贸易战、外贸出口压力以及企业外迁有关。

从深圳各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期，空置率环比上升至14.98%，租金环比下降1.1%。福田区租金环比下降2.3%，空置率则有一定的改善微降至16.04%。三个新增供应均位于深圳经济总量最大的南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%。南山区空置率过高，与前海写字楼出租率高居不下有直接关系。去年，高力国际统计称，前海写字楼空置率高达66%。

关于空置率，可参考另一组数据：

第一太平戴维斯：

一季度深圳甲级写字楼空置率升至26.2%

据第一太平戴维斯最新发布的报告显示，在市场需求显著放缓的背景下，主要受新增供应影响，深圳甲级写字楼平均空置率结构性环比上升1.2个百分点至26.2%。

另外，第一太平戴维斯预计，今年深圳将迎来未来五年内的甲级写字楼供应高峰，全年预计累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米，去化速度和质量有待疫情结束后经济的发展而相应改变，但租赁市场的竞争料将持续。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，“这么多的新增供应进入市场的前提下，未来的一年甚至两年的时间里，空置率会给进入一个上升的通道，然后租金会持续下跌的状况。”

北京写字楼空置率达16.7%， 租金降了2.5%

大宗交易投资者恢复活跃

4月8日下午，高力国际如举办2020年第一季度线上新闻发布会。

高力国际方面表示，虽然一季度无新增供应量，但市场需求受到抑制，导致空置率环比提升0.8%，同比上涨5.9%，达到16.7%。其中燕莎商圈空置率上涨幅度最大，同比上涨6.1%，季度空置率上升为存量租户租约到期搬迁或缩减面积所致。由于空置率逐步走高，全市甲级写字楼租金水平也处于下调通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。疫情对北京写字楼市场没有决定性影响。

据悉，北京2020年一季度共录得3笔大宗交易成交，分别是综合体、酒店及写字楼。最大的交易是位于朝阳区的LG双子塔，该项目自去年下半年入市后“花落谁家”一直是投资界热议的话题，最终，新加坡主权基金GIC以11亿美元将其收购，占一季度总成交额的92%。

由于租金下调，空置率上升，对于租户来讲已经出现了一个减负提升办公品质的机会窗口。疫情的出现也让很多企业重新审视并指定新的办公策略，更深入的思考如何进一步提高办公效率。对于写字楼业主，高力国际华北区董事总经理严区海建议：“写字楼业主对于目前的市场情况应该积极调整租赁策略，更灵活的通过多种方式留住老客户，拿下新客户，在这个时期保持出租率更为重要。”

高力国际华北区研究部陆明对此的观点是：“北京市场的核心问题依然是高供应量推高空置率。2020年依然是供应高峰年，整体空置水平会持续攀升，有可能会进一步突破20%。然而，疫情延缓了很多在建项目的工程进度，因此我们预计会有部分项目将延迟入市，这从一定程度上减轻了市场的供给压力。随着疫情的逐步缓解，我们预计市场活动会在二季度出现较为明显的复苏迹象。同时，我们维持在2019年四季度对于市场租金高位盘整态势的基本判断，在疫情的影响下，租金的调整幅度将加大。基于目前疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金预期大概会在明年发生转变。”

事实上，自3月下旬以来，投资者已逐步恢复活跃度，在北京市场寻找投资机会，安排勘察项目等。其关注重点仍将是写字楼市场，除了城市更新类项目外，已具有现金流的持有型物业亦成为投资人关注的类型。值得注意的是，4月8日上午，北京中弘大厦33.12亿元被拍出，溢价率46.42%。

香港甲级写字楼2020年首季租金跌5.2% 创近11年最低

4月2日，第一太平戴维斯（savills）公布，2020年第一季度香港甲级写字楼租金于下跌5.2%，创自2009年第二季以来最差表现，跌幅高于上两个季度的总和。

其中，湾仔/铜锣湾及中环下跌6.2%，跌幅最大，其次是九龙西（下跌5.1%）及尖沙咀（下跌4.7%）。

据悉，企业普遍迁往非核心地区以削减成本，往日聚集在中环的企业都纷纷迁离，且由于中环与其他商区间仍存在80%的租金差，迁离潮将继续。而位于九龙核心地区的公司除了正迁往非核心地区外，也在缩小规模。

不过，电子商务及网上购物行业却有望扩张。受去年年中开始的社会动荡及近期公共卫生事件的影响，消费者如今越发依赖网上购物及外卖服务。因此该行业（包括购物、补习社及社交媒体服务相关企业）却有了更多的写字楼租赁需求。

2020年首季，香港写字楼空置率由2019年12月的4.65%（实用面积274万方呎），骤升至今年3月的5.22%（实用面积308万方呎）。其中，港岛东空置率1.6%，仍为空置率最低的地区；中环及湾仔/铜锣湾的空置率则分别由3.8%及4.6%上升至4.6%及5.3%。

由于近期金融市场出现抛售潮，部分公司推迟在香港的IPO计划，这将转而影响主要位于中环的金融及专业服务行业的租金承受能力。同时，零售和酒店业也受到了重创，这将对非核心区的租金水平和空置率产生负面影响。

考虑到近期公共卫生事件在全球的蔓延，预计香港甲级写字楼整体租金今年将下跌约20%。

第一太平戴维斯香港研究及顾问资询部主管盛世民表示，目前公共卫生事件在全球蔓延，旅行限制及股市下跌均削弱写字楼租赁需求，并导致租金于第一季大幅调整。

第一太平戴维斯香港副董事总经理及商业楼宇租务部主管刘伟基称，危中始终有机，有企业已趁这一市场调整期积极寻找更多样化的选择，对原本有意向搬迁办公室的企业来说更是如此。

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