前海传来重磅利好！2021年开始要爆发了！未来规划入住人口24.2万人！龙光前海天境、天健悦桂府即将入市
近日，随着 深圳史上最大建房计划发布，媒体注意到2020年6月前海片区开发单元规划修编（草案）（以下简称规划草案）已经发布，未来前海规划入住人口24.2万、就业人口54.6万。其中，未来的二类商品房+一小部分商业配套的供应总体量，超过140公顷！
这个消息，无疑对“宅地稀少”的前海来说是一剂重磅利好消息。
各片区主要规划情况：
1、桂湾片区：规划用地总用地面积338公顷。其中居住用地61.79公顷，二类居住用地26.97公顷，二类居住用地+商业用地34.82公顷。
桂湾片区：打造以人为本、宜居宜业、保持24小时活力的国际金融城，建设具有示范效应的国际金融科技中心 和全球总部中心。
规划居住人口规模约9.9万人，规划就业人口规模约22.8万人。
2、前湾片区：规划用地总用地面积401.04公顷。其中居住用地24.59公顷，二类居住用地16.85公顷，二类居住用地+商业用地7.74公顷。
前湾片区：打造成为功能复合、宜居宜业、充满活力的科技研发中心和文化创意集聚区。
规划居住人口规模约4.7万人，规划就业人口规模约9.5万人。
3、妈湾片区：规划用地第一阶段总用地面积726.50公顷。其中居住用地36.40公顷，二类居住用地25.70公顷，三类居住用地5.30公顷。第二阶段总用地面积726.50公顷。其中居住用地59.00公顷，二类居住用地44.50公顷，三类居住用地5.30公顷。
妈湾片区：打造前海标志性门户区域，形成以人为本、宜居宜业、港城融合的国际商贸中心和全球供应链管理中心。
规划居住人口规模约9.6万人，规划就业人口规模约22.3万人。
刚刚又传来好消息，前海两大热盘同时取得预售证。
龙光前海天境获批预售，此次共备案1165套房源，分布在1/2/3/5栋，包含住宅与商业产品。住宅产品户型建面约107-145㎡，单价最低10.4万/㎡，最高约11.7万/㎡。
天健悦桂府获批预售，推453套房源，住宅为建面约为116㎡、118㎡和162㎡的3-4房。 单价最低9.7万/㎡，最高约12.1万/㎡。
项目占地面积约3.2万㎡，总建面约25.4万㎡。计容建面约18.3万㎡，容积率约5.79。其中住宅约16.5万㎡（含只租不售人才住房约4.1万㎡），商业1万㎡，规划配建车位1850个。
另按要求规划公共配套设施9000㎡，包括文化活动室1000㎡、社区老年人日间照料中心750㎡、社区菜市场1000㎡、社区警务室50㎡、社区健康服务中心1000㎡。
以及8班幼儿园5200㎡（占地面积不小于5400㎡）、社区体育活动场地用地面积≥2000㎡等。
据了解，项目为1013套，户型为108-145平，3-4房。
项目位置方面，前海天境花园在前海前湾片区，周边中心要素资源集聚，规划有深圳国深博物馆（暂定名）、前海国际医院、哈罗公学、九年制学校、前海运动公园等城市优质配套。
轨交优势都较明显，前海天境花园是龙光在深圳的第15个“轨道+地产”项目，为地铁5号线前湾公园站地铁上盖。
在前湾站与9号线换乘，连通科技园、深圳湾超总等片区。沿着地铁外拓辐射区域广，弥补了当前前海在一些功能配套上的缺失。
项目的西侧临城市景观河（前湾河+前湾公园），与妈湾片区隔河相对，两岸建筑之间的视距约300米，视野相当开阔。
龙光前海天境、天健悦桂府已经发布销售公示，下拉查看全文。
前海双盘龙光前海天境、天健悦桂府发布销售公示。两盘均无房优先，房源与意向客户比例不超过1:3。
诚意客户分为无房、有房两类，且结合社保或个税时间确定符合优先购房条件的客户进行意向登记。诚意登记保证金均为300万元。
本次推售房源包括1003套建面约107-146平住宅产品（其中115-120平住宅347套，160-163平住宅80套），162套建面约28-136平商业，住宅均精装修交付。本次方案适用于住宅产品销售。
住宅建面约107-146㎡，均价约11.2万/㎡，单价区间在10.2-12.1万/㎡，总价区间在1153-1743万/套。
采用“i深圳APP线上购房意向登记”、深圳龙光微信公众号“线上提交资料”、“线上审核资料”、深圳市前海公证处“公证摇取选房顺序号”、“线上公证选房”、“线下签约”的方式进行。
诚意登记：1月19日-1月21日18:00；资料审核：1月19日-1月23日（资料修改时间截止：1月22日12:00）；客户排序：1月23日；公示及摇号：1月24日-1月25日；公测选房、公证选房、签认购：1月27日-1月28日。
龙光前海天境销售方案全文：
龙光前海天境获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案住宅1003套、商业162套，位于1、2、3、5栋。
住宅建面约107-146㎡，均价约11.2万/㎡，单价区间在10.2-12.1万/㎡，总价区间在1153-1743万/套。
商业建面约28-135㎡，均价约16.9万/㎡，单价区间在11.3-24万/㎡，总价区间在358-2731万/套。
户型分析：
项目户型建面约107-143㎡ 3-4房，共有8种户型：A户型为4房配置，B、C户型为3房配置。
A1、A2户型：140㎡左右通透户型，南向视野优秀，通廊式客厅出阳台，主卧自然通透，主要居住空间南向。
A3、A4户型：140㎡左右通透户型，客厅朝北向或西向，主次卧出阳台。
B2、户型：118㎡左右动静分区布局，主力户型，分布所有楼栋，三房配置大型通廊式阳台宽敞明亮。
B3户型：1栋1单元110㎡左右户型，通透布局，具有良好的总价优势。
B1、C户型：格局类似空间尺寸有差别B1户型120㎡左右，C户型112㎡左右，位于2栋，通透布局，阳台北向。
根据项目公号资料显示，天健悦桂府集萃两栋约150米现代化简洁超高天际坐标、一栋九班幼儿园，并规划沿街商业，以高端品位匠筑桂湾纯粹住区。
项目位于南山区前海桂湾片区三开发单元04街坊，由两栋住宅塔楼组成，2梯3户梯户比，南向布局，阔景阳台配置。
项目效果图
左上：建面约116平，3房2厅2卫右上：建面约118平，3房2厅2卫左下：建面约118平，3房2厅2卫右下：建面约162平，4房2厅3卫【天健悦桂府销售方案重点】
本次推售房源包括427套建面为115-163平住宅产品（其中115-120平住宅347套，160-163平住宅80套），26套建面为10-75平商业，住宅均精装修交付。
住宅建面约115-162㎡，均价约10.3万/㎡，单价区间在9-12.2万/㎡，总价区间在1068-1973万/套。
采用“i深圳APP线上购房意向登记”、天健悦桂府微信公众号“线上提交资料”、“线上审核资料”、深圳市前海公证处“公证摇取选房顺序号”、“线上公证选房”、“线下签约”的方式进行。
意向登记：1月19日-1月21日18:00；资料审核：1月19日-1月23日（资料修改时间截止：1月22日12:00）；客户排序：1月23日；公示及摇号：1月24日-1月25日；公证选房：1月27日-1月30日。
天健悦桂府销售方案全文：
天健悦桂府获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案住宅427套、商业26套，位于1、2栋。
住宅建面约115-162㎡，均价约10.3万/㎡，单价区间在9-12.2万/㎡，总价区间在1068-1973万/套。
商业建面约10-84㎡，均价约18万/㎡，单价区间在13-21万/㎡，总价区间在165-1724万/套。
前海总规（草案）来了！
深圳市前海管理局关于前海片区开发单元规划修编
（草案）
公开展示的通告
根据《中华人民共和国城乡规划法》和《深圳市城市规划条例》的规定，以及前海规划编制相关要求，我局拟对前海三个片区（桂湾、前湾、妈湾）开发单元规划修编（草案）进行公开展示。
2020年6月前海片区开发单元规划修编（草案）（以下简称规划草案）已经发布，可以从规划草案中看到，前海规划了不少居住用地，无疑对“宅地稀少”的前海来说是一剂重磅利好消息。
其中，未来的二类商品房+一小部分商业配套的供应总体量，超过140公顷！
● 桂湾片区：规划用地总用地面积338公顷。其中居住用地61.79公顷，二类居住用地26.97公顷，二类居住用地+商业用地34.82公顷。
● 前湾片区：规划用地总用地面积401.04公顷。其中居住用地24.59公顷，二类居住用地16.85公顷，二类居住用地+商业用地7.74公顷。
● 妈湾片区：规划用地第一阶段总用地面积726.50公顷。其中居住用地36.40公顷，二类居住用地25.70公顷，三类居住用地5.30公顷。
第二阶段总用地面积726.50公顷。其中居住用地59.00公顷，二类居住用地44.50公顷，三类居住用地5.30公顷。
前海深港现代服务业合作区[桂湾片区] 开发单元规划修编
草案
（文本、图表）
依据《深圳市城市规划条例》（2001）、《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（2011）、《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行 办法》（2011），制定前海深港现代服务业合作区[桂湾片区]开发单元规划修编（以下简称本规划）。经初审同意，现予以公开展示。公开展示期间，任何 单位和个人均可以规定形式向深圳市前海管理局提出对本规划的意见或建议。本规划包括文本及图表两部分。
（1）文本：是指按法定程序批准具有法定效力的规划控制条文。
（2）图表：是指按法定程序批准具有法定效力的规划图及附表。
前海深港现代服务业合作区管理局
二〇二〇年六月
1 总则
1.1 本规划适用范围为：整个桂湾片区（含双界公园、滨海公园桂湾段），范围面积约338公顷（其中桂湾片区295公顷，双界公园、滨海公园桂湾段43公顷 ）。
1.2 本规划的图表与文本内容共同构成所在片区法定规划的法定文件。其中文本的“下划线”部分及附表1（备注内容除外）为强制性内容；文本中的图纸 为示意性，不具有法律效力。
1.3 制定本规划的主要规划依据是：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《自贸区综合规划》）及 其它经批准的专项规划。
1.4 本规划内的土地利用及开发建设活动应遵守本规划的有关规定（非法定性内容除外）。本规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、 法规、标准和技术规范的相关规定。
1.5 本规划涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2019版）（以下简称《深标》）确定。
1.6 本规划范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本规划确定的规划要求为依据。
1.7 本规划由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）负责解释；若需修改，必须符合相关规定。
1.8 本规划自前海管理局签发之日起施行。即日起，该片区原有的开发单元规划自行作废。
2 发展目标
2.1 本规划片区的发展目标是：以人为本、宜居宜业、保持24小时活力的国际金融城。
2.2 本规划片区的功能定位是：重点发展金融服务业和商务服务业，吸引金融企业总部、金融科技领军型企业集聚，建设具有示范效应的国际金融科技中心 和全球总部中心。
3 用地布局与土地利用
3.1 本规划所规划的用地性质主要包括：商业服务业用地（C）、居住用地（R）、公共管理与服务设施用地（GIC）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、白色用地（-）、其他用地（E）等，各地块用地性质详见本规划图表的规定。
3.2 规划各类用地规模及比例详见“桂湾片区规划用地汇总表”（表1）。
3.3 根据已有开发单元规划，桂湾片区包含6个开发单元（开发单元一、二、三、四、五、六）。在开发单元内的开发建设必须满足本开发单元规划确定的强制性内容 ，其具体用地开发强度等指标，以规划主管部门最终审批通过的详细规划为准。
3.4 在空间布局上，开发单元内的建筑功能、空间尺度均应与周边地块相协调，营造宜人的公共活动空间；在交通联系上，应提高进入绿地广场、滨海公园和水廊道 公园的可达性，实现城市与海湾的空间联系；在地下空间利用上，应加强与周边轨道站点、前海湾综合交通枢纽的连接。
3.5 本规划所确定的街坊、地块界限，在下一步规划实施过程中，可根据实际情况将街坊或地块进行合并、细分。
3.6 本单元规划用地性质指“规划确定的用地性质”。
4 人口规模与开发强度
4.1 规划片区内规划居住人口规模约9.9万人，规划就业人口规模约22.8万人。
4.2 规划片区内地上建设规模总量约929万平方米，地下空间建设规模总量约172万平方米，其中地下商业面积约39万平方米。
4.3 规划确定的各地块容积率详见图表中的“规划地块控制指标一览表”。
前海深港现代服务业合作区[前湾片区] 开发单元规划修编
草案 （文本、图表）
依据《深圳市城市规划条例》（2001）、《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（2011）、《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行 办法》（2011），制定前海深港现代服务业合作区[前湾片区]开发单元规划修编（以下简称本规划）。经初审同意，现予以公开展示。公开展示期间，任何 单位和个人均可以规定形式向深圳市前海管理局提出对本规划的意见或建议。本规划包括文本及图表两部分。
（1）文本：是指按法定程序批准具有法定效力的规划控制条文。
（2）图表：是指按法定程序批准具有法定效力的规划图及附表。
前海深港现代服务业合作区管理局
二〇二〇年六月
1 总则
1.1 本规划适用范围为：整个前湾片区（含桂湾公园、滨海公园前湾段），范围面积约401公顷（其中前湾片区319公顷，桂湾公园与滨海公园前湾段82公顷 ）。
1.2 本规划的图表与文本内容共同构成所在片区法定规划的法定文件。
其中文本的“下划线”部分及附表1（备注内容除外）为强制性内容；文本中的图纸 为示意性，不具有法律效力。
1.3 制定本规划的主要规划依据是：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《自贸区综合规划》）及 其它经批准的专项规划。
1.4 本规划内的土地利用及开发建设活动应遵守本规划的有关规定（非法定性内容除外）。本规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、 法规、标准和技术规范的相关规定。
1.5 本规划涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2019版）（以下简称《深标》）确定。
1.6 本规划范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本规划确定的规划要求为依据。
1.7 本规划由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）负责解释；若需修改，必须符合相关规定。
1.8 本规划自前海管理局签发之日起施行。即日起，该片区原有的开发单元规划自行作废。
2 发展目标
2.1 本规划片区的发展目标是：打造前湾片区成为功能复合、宜居宜业、充满活力的科技研发中心和文化创意集聚区。
2.2 本规划片区的功能定位是：重点发展商务、研发创新、科技及信息服务等生产性服务业以及教育、医疗、文化、体育等公共服务功能，建设科技研发中 心和文化创意集聚区。
3 用地布局与土地利用
3.1 本规划所规划的用地性质主要包括：商业服务业用地（C）、居住用地（R）、公共管理与服务设施用地（GIC）、交通设施用地（S）、公用设施用地（ U）、绿地与广场用地（G）、工业用地（M）、白色用地（-）、其他用地（E）等，各地块用地性质详见本规划图表的规定。
3.2 规划各类用地规模及比例详见“前湾片区规划用地汇总表”（表1）。
表1：前湾片区规划用地汇总表
3.3 根据已有开发单元规划，前湾片区包含7个开发单元（开发单元七、八、九、十、十一、十二、十三）。在开发单元内的开发建设必须满足本单元规划确 定的强制性内容，其具体用地开发强度等指标，以规划主管部门最终审批通过的详细规划为准。
3.4 在空间布局上，开发单元内的建筑功能、空间尺度均应与周边地块相协调，营造宜人的公共活动空间；在交通联系上，应提高进入滨海公园、水廊道公 园及主要绿地广场的可达性，通过立体复合的步行通廊系统实现连山通海；在地下空间利用上，应加强与周边轨道站点、重大公共设施等的连接，鼓励TOD地 区、公共服务设施集聚地区地下空间一体化打造，实现地下空间互联互通。
3.5 本规划所确定的街坊、地块界限，在下一步规划实施过程中，可根据实际情况将街坊或地块进行合并、细分。
3.6 本单元规划用地性质指“规划确定的用地性质”。
4 人口规模与开发强度
4.1 前湾片区规划居住人口规模约4.7万人，规划就业人口规模约9.5万人。
4.2 前湾片区规划地上建设规模总量约471万平方米，规划地下空间建设规模总量约150万平方米，其中地下商业面积约22万平方米。
4.3 规划确定的各地块容积率详见图表中的“规划地块控制指标一览表”。
前海深港现代服务业合作区[妈湾片区] 开发单元规划修编
草案 （文本、图表）
依据《深圳市城市规划条例》（2001）、《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》（2011）、《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局暂行 办法》（2011），制定前海深港现代服务业合作区[妈湾片区]开发单元规划修编（以下简称本规划）。经初审同意，现予以公开展示。公开展示期间，任何 单位和个人均可以规定形式向深圳市前海管理局提出对本规划的意见或建议。本规划包括文本及图表两部分。
（1）文本：是指按法定程序批准具有法定效力的规划控制条文。
（2）图表：是指按法定程序批准具有法定效力的规划图及附表。
前海深港现代服务业合作区管理局
二〇二〇年六月
1 总则
1.1 本规划适用范围为：整个妈湾片区（含前湾公园、滨海公园妈湾段），范围面积约726.5公顷（其中妈湾片区659.5公顷，前湾公园、滨海公园妈湾段67 公顷）。
1.2 本规划的图表与文本内容共同构成所在片区法定规划的法定文件。其中文本的“下划线”部分及附表1（备注内容除外）为强制性内容；文本中的图纸 为示意性，不具有法律效力。
1.3 制定本规划的主要规划依据是：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》（以下简称《自贸区综合规划》）及 其它经批准的专项规划。
1.4 本规划内的土地利用及开发建设活动应遵守本规划的有关规定（非法定性内容除外）。本规划未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关法律、 法规、标准和技术规范的相关规定。
1.5 本规划涉及的所有技术指标（特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2019版）（以下简称《深标》）确定。
1.6 本规划范围内编制下层次规划及城市设计，必须以本规划确定的规划要求为依据。
1.7 本规划由深圳市前海深港现代服务业合作区管理局（以下简称前海管理局）负责解释；若需修改，必须符合相关规定。
1.8 本规划自前海管理局签发之日起施行。即日起，该片区原有的开发单元规划自行作废。
2 发展目标
2.1 本规划片区的发展目标是：前海标志性门户区域，形成以人为本、宜居宜业、港城融合的国际商贸中心和全球供应链管理中心。
2.2 本规划片区的功能定位是：重点发展跨境贸易、服务贸易、供应链管理、创新金融及其它专业服务业等，建设具有区域影响力的国际商贸中心和全球供 应链管理中心。
3 用地布局与土地利用
3.1 本规划所规划的用地性质主要包括：商业服务业用地（C）、居住用地（R）、公共管理与服务设施用地（GIC）、交通设施用地（S）、公用设施用地（ U）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）、绿地与广场用地（G）、其他用地（E）等，各地块用地性质详见本规划图表的规定。
3.2 第一阶段规划各类用地规模及比例详见“妈湾片区（第一阶段）规划用地汇总表”（表1）；
第二阶段规划各类用地规模及比例详见“妈湾片区（第二 阶段）规划用地汇总表”（表2）。
3.3 根据已有开发单元规划，妈湾片区包含8个开发单元（开发单元十四、十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一）。在开发单元内的开发建设必 须满足本开发单元规划确定的单元强制性内容，其具体用地及开发强度等指标，以规划主管部门最终审批通过的详细规划为准。
3.4 在空间布局上，开发单元内的建筑功能、空间尺度均应与周边地块相协调，营造宜人的公共活动空间；在交通联系上，应提高进入绿地广场、滨海公园 、水廊道公园的可达性；在地下空间利用上，应加强与周边轨道站点的连接。
3.5 本规划所确定的街坊、地块界限，在下一步规划实施过程中，可根据实际情况将街坊或地块进行合并、细分。3.6 本单元规划用地性质指“规划确定的用地性质”。
4 人口规模与开发强度
4.1 规划片区内规划居住人口规模约9.6万人，规划就业人口规模约22.3万人。
4.2 规划片区内地上建设规模总量约970万平方米，地下空间建设规模总量约185万平方米，其中地下商业面积约31万平方米。
4.3 规划确定的各地块容积率详见图表中的“规划地块控制指标一览表”。
5 公共设施
5.1 规划片区内公共设施的等级、位置、规模及规划控制要求详见《图表》及附表1《配套设施规划一览表》。
5.2 规划片区内主要的文化设施主要位于滨海片区，14-01-04、14-01-07、14-03-02、14-03-03、17-04-03、17-05-02、18-07-01、18-07-02、18-07-03地 块，文化设施总用地规模约12.1公顷；教育设施有九年一贯制学校四处，位于18-05-01、18-11-04、19-05-04、20-02-11地块，教育设施（不含幼儿园）总 用地规模12.0公顷；医疗设施有综合医院（1000床）一处，位于18-11-08 地块，医疗设施总用地规模约5.0公顷。
5.3 本规划共设置应急避难场所15处，分别位于14-03-01、15-01-07、15-04-10、16-02-08、16-06-10、17-02-02、18-01-05、18-05-01、18-11-04、 19-02-01、19-05-04、19-08-01、20-03-03、20-05-04、20-02-11地块，结合丝路长廊、中心公园以及部分学校设置；设置消防站一处，位于15-04-02地块 ，用地面积4000㎡。
6 道路交通
6.1 规划内交通设施的位置、规模及规划控制要求详见《图表》及附表1《配套设施规划一览表》。6.2 规划内道路系统的位置、等级及规划控制要求详见《图表》及“道路系统规划一览表”（表3），此表内容可视规划片区实际情况增减。
6.3 本规划现状有轨道5 号线经过。规划有轨道15号线、轨道21号线、轨道26号线、轨道27号线、轨道28号线、一条预留轨道线及深惠城际线经过，上述规 划轨道以地下敷设形式建设。规划轨道具体线位及站位以最终批准的相关规划为准。
6.4 在保证单元路网结构、路网密度、道路面积、通行能力不变的前提下，街坊内支路线型可根据具体规划、建筑设计确定，但街坊对外联系的道路交叉口 位置不应调整，确需调整，应进行研究论证并按程序报批。
6.5 本单元内各地块主要机动车出入口不应设置在主、次干路上，也不宜设置在行人集中与优先地区。
6.6 本单元规划地面不宜设固定停车位。预留地下公共停车场10处，公共停车位3050个，且均为配建非独立占地公共停车场。其中，已批已建350个，其余 为预留停车位。鼓励地下停车场划分停车分区，停车位配置数量应按《深标》的配置，应配建不少于30%的机动车泊车位充电桩，且预留100%的机动车泊位 充电桩条件。
6.7 本规划片区内公交驿站（含公交首末站）17 处，均为非独立占地。
6.8 规划片区保留位于月亮湾北侧的现状加油加气站（19-04-08地块），用地面积约3362平方米。规划加油加气站1处（18-07-11地块），用地面积约2509 平方米。
7 城市设计
7.1 规划片区是前海最重要的门户区域，本片区应进一步强化城区与滨海的轴线关系（旭日大道、通海绿廊等），对轴线两侧的塔楼秩序进行形态引导，形 成从TOD核心区向前海湾和水廊道逐级降低的空间形态秩序，展现本规划片区国际商贸中心的城市形象。
7.2 规划片区内两条通海绿廊、丝路长廊、旭日大道及中心公园周围作为本片区核心的城市建筑景观界面，是体现国际性城市景观的主要观光带、也是构成 城市天际线的重要组成部分。规划片区内标志性建筑位于16单元超级街区及15、19单元TOD核心区（16-06-05、16-09-16、15-04-08、18-08-03、18-09-01 、19-01-01、19-03-06地块）和环湾滨海地区（14-03-02、14-03-03地块）。
7.3 规划片区内重要的通海绿廊和骨干道路的沿街建筑在建设尽可能形成连续街墙，提高贴线率，形成有围合感的高品质、连续性街道空间。沿街底层建筑 宜以小型商业和生活类服务业为主，在条件允许的情况下，提倡在建筑和人行通道之间设置独立的步行活动区域，可作为室外餐饮、公共休憩等用途，创造 更多的街道生活空间，避免沿街道出现停车场或不具任何展示的橱窗以及无任何活动发生的实墙和绿地。
7.4 规划片区建筑高度应符合航空限高要求，结合妈湾片区5个TOD航空限高提升区，打造富于变化的海湾天际线，形成多层次、立体的天际线结构。滨海第 一层建筑界面为近海建筑天际线，通过山海视线分析，建筑高度以小于60米为主，不宜超过80米；第二层为高层建筑天际线，通过地标设置，构建湾区的脊 梁，在重要的节点观测高度不宜超过背景山体的70%；第三层为大小南山为主体的绿色背景天际线，适当降低建筑高度。最终形成近海、中海、远海的功能 梯度与空间层次。
7.5 通海绿廊沿线建筑宜采用简洁明快的建筑形式，同时注重沿线整体建筑界面的协调与统一。鼓励形成丰富、多元的城市街道景观，对建筑造型、材料及 色彩、建筑附着物的楼宇招牌、广告、灯光夜景方案应进行整体控制。
7.6 规划片区的步行系统从竖向标高上可以分为地面、空中、地下三部分。其中，地面步行系统应结合道路系统的建设，空中步行系统以二层连廊、过街天 桥和跨街公园为主，地下步行系统以轨道站点、地下公共通道及地下商业街以为主。（1）地面步行网络：应保障各等级路网的步行交通空间，并与各地块、滨海公园、水廊道公园、重要人文自然景观节点内的步行网络顺畅衔接，最大限度 节省步行距离，形成集通勤、休闲、健身等多种功能的步行系统，串联常用的公共配套服务设施；（2）空中步行系统：加强月亮湾大道两侧的空间联系，强化城区与城区之间的紧密关系。连廊宽度的设置应配合商业设施及小品、绿化，并提供社交和观 景的空间。在过街设施方面，要求除本规划规划确定外，还可以在有必要设置行人过街通道的地段修建过街天桥或跨街公园，并设置相关标识。（3）地下步行系统：建议对轨道站点周边地区实现地下空间连通，有利于地下空间的充分利用以及地上、地下车行与步行交通一体化发展。
7.7 规划片区重要的公园绿地包括滨海公园（妈湾段）和前湾公园。重要的公园绿地与城市之间采用建立视线通廊、景观通廊或步行通道来加强联系，结合 规划路网、林荫大道和步行道形成通往内部的联系通道，强化中心公园、高层建筑对片区整体城市空间的塑造。
7.8 规划片区主要的公共空间包括滨海公园（妈湾段）、前湾公园、两条通海绿廊、丝路长廊、旭日大道及中心公园，其中，14-03-04、16-02-03、 16-02-08、16-02-15、16-03-03、16-03-09、16-03-15、16-06-07、16-06-10、16-06-15、16-09-04、16-09-3、16-09-20 等地块为公共绿地型的公共空间 ，17-01-01、17-01-02地块为广场型的公共空间。
8 滨海公园与水廊道规划
8.1 规划片区内开发单元十四与开发单元十七共同构成妈湾片区“L型”滨海公园，利用景观廊道、道路绿化等带状绿地与“L型”滨海公园和水廊道相互渗 透，并按宜人的步行尺度划分公园绿地、广场绿地、道路绿带，构筑多样性的绿地系统。
8.2 滨海公园（妈湾段）和前湾公园的地上建筑规模是40000平方米，包括8000平方米的商业指标和32000平方米的配套设施，其地上建筑安排应结合滨海公 园（妈湾段）和前湾公园进行一体化设计，宜采用小体量建筑形式、与公园整体景观效果协调统一。
9 地下空间
9.1 规划片区的地下空间包括地下空间一体化复合开发区域和一般开发区域。轨道站点周边200 米范围内地块的地下空间为高强度开发，主要功能为轨道交 通设施、地下商业、配建停车库等，并与周边地块地下开发相连通；其余地块为中强度开发，主要功能以配建停车库为主。地下空间一体化复合开发区域位 于16-02、16-03、16-06、16-09、18-08、18-09、19-01街坊，其余区域为一般开发区域。
9.2 规划片区内现有两个轨道站点，分别是妈湾站、铁路公园站，在开发单元十六、十八、二十有规划轨道站点。这些站点及周边区域为地下空间一体化复 合开发区域，通过地下通道、商业街串联，形成以交通、商业、展示、停车等为主的大型地下综合服务功能。
9.3 根据主导使用功能，地下空间一体化复合开发区域是以商业、停车等为主的综合功能区，地下一般开发区域是以停车功能为主的一般功能区。未来发展 到一定阶段时，经专题研究认为一般功能区确实可以调整为综合功能区的，在符合相关政策法规要求的前提下，经规划主管部门审批同意后调整功能。
9.4 地上与地下空间的连接通道、地下空间内的联系通道以及下沉广场等设施，其位置、竖向和宽度可根据实际开发建设需要在下一层次规划中确定。
9.5 地下空间设计须满足综合防灾要求，按照标准设置防灾疏散通道和出入口。
10 “五线”控制
10.1 本规划已落实各类市政、交通设施的控制要求，规划应严格按黄线、橙线、蓝线、基本生态控制线的要求控制。
11 市政工程
11.1 按照适度超前的原则预测各类市政工程需求量，高标准配置给水、排水、电力、通信、燃气等各项市政配套设施。按照经济可行的原则积极运用节能 减排、资源循环利用的相关方法和工程措施。市政设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。
11.2 规划区各市政专业预测需求量:
（1）规划区内预测最高日给水量为10.52万立方米。
（2）规划区内预测平均日污水量为8.28万立方米。
（3）规划区内预测再生水最高日用量约为2.1万立方米/日。
（4）规划区内预测电力负荷为62.58万千瓦。
（5）规划区内预测固定通信用户为17.7万线。
（6）规划区内预测天然气年用气量约2306万标准立方米，高峰小时用气量为8714标准立方米；预测液化石油气年总用气量为945吨。
（7）规划区内预测生活垃圾产生量约为350吨/日。11.3 规划区内市政设施的类型、规模等详见 “市政设施规划一览表”（表4）。开发单元控制区内未涉及的居住区级以下市政设施按《深标》在下层次规 划中落实。
11.4 市政设施控制范围及保护要求应符合以下要求：（1）高压电缆线路敷设于电缆综合沟、电缆隧道和综合管廊内。（2）次高压管道：规划自迁建南油调压站出站，沿月亮湾大道、兴海大道敷设一根天然气次高压管道连通至规划蛇口区域调压站，，设计压力1.6兆帕，管 径为DN500。次高压管道与建筑物外墙之间的水平净距应严格按照《城镇燃气设计规范》（GB50028-2006）执行。（3）上游天然气长输管道：片区内现状有一根大鹏LNG长输管道，依据《深圳市天然气高压管网规划》的要求，落实降压到次高压、中低压或去功能化，改 做它用或废除。在实现降压前，管道周边用地建设、管理应先行开展安全评估，确定安全防护距离并进行控制，同时应严格依照相关法律法规及行业标准执 行。
11.5 规划区实行雨污分流的排水体制。前海片区污水排向南山污水处理厂。
11.6 规划区供水水源为南山水厂与大冲水厂，充分利用本地水资源，从输配水系统、水质、供水管理体制及模式等多方面保障供水安全。
11.7 规划区采用220/20千伏的供电模式，规划电源主要由区内规划220千伏妈湾1#站、妈湾2#站、妈湾3#站、妈湾4#站联合供应，变电站建设形式均为附建 式，规划容量均为4×75MVA，建筑面积均按6000平方米的上限控制。结合区内10千伏永久负荷分布，规划预留3座20千伏/10千伏变电所，各需建筑面积约 350平方米；区内新建电力线路均以电缆形式敷设，高压电缆线路主要沿听海大道、妈湾一路、妈湾二路、妈湾大道的综合管廊敷设，沿道路东侧、南侧人 行道或绿化带布置中压电缆沟，主要断面规格为1.4米×1.4米、2×1.4米×1.4米。
11.8 规划区气源以天然气为主，液化石油气为辅。天然气主要由迁建南油区域调压站和规划蛇口区域调压站联合供给，形成一张网、多气源的天然气输配 系统，与周边管网互联互通，保障供气安全。
11.9 规划区内的垃圾转运站基于转运负荷极高、本片区城市环保要求较高及配套建设再生资源回收站的情况，附建式垃圾转运站的建筑面积控制为480平方 米，在实际建设时应确保相应配套面积满足本条要求。
12 开发单元管控
12.1 妈湾片区的开发单元十八和二十的功能布局受保税港区海关监管方式的影响，规划采取两阶段功能布局安排：第一阶段为物理围网监管阶段，围网范 围内用地安排物流仓储功能；第二阶段为非物理围网监管阶段，在满足相关政策规范要求下，上述范围内用地调整为商业用途为主的混合用地功能。保税港 区涉及四个开发单元，分别是第十七（部分）、十八、二十（部分）、二十一开发单元。现阶段保税港区规划总用地为290.57公顷，以物流仓储用地为主， 配以少量服务于保税港区的行政管理机构用地。规划总建筑面积为200.98万平方米，包含新增建筑面积108.55万平方米，其中，新增仓储物流建筑面积 69.17万平方米，商业（服务于保税港区的产业配套）37.48万平方米。
12.2 本规划延续开发单元管控的方式，妈湾片区两个阶段的各开发单元的建筑规模详见“开发单元建筑指标一览表（第一阶段）”（表5）和“开发单元建 筑指标一览表（第二阶段）”（表6）。
来源：前海管理局、深圳房地产信息网、咚咚找房
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合
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