住建部重磅剧透：未来10年，中国房地产的5大发展路径！【每周地产评论】

本周每周地产评论推荐住房城乡建设部副部长姜万荣，住房城乡建设部总工程师李如生，住房城乡建设部办公厅主任李晓龙，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在中共中央宣传部于2022年9月14日（星期三）下午3时举行“中国这十年”系列主题新闻发布会上介绍新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况及全答记者问的内容。

住建部这次会议是二十大之前，对近10年住房工作的总结和回顾，为未来新十年住房工作指出了清晰发展路线，也指出了今后房地产发展的方向和路径。

路径1：中国进入城市更新重要时期，

增量有得做，存量大有可为

中共中央宣传部于2022年9月14日（星期三）下午3时举行“中国这十年”系列主题新闻发布会，请住房城乡建设部副部长姜万荣，住房城乡建设部总工程师李如生，住房城乡建设部办公厅主任李晓龙，住房城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军介绍新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况，并答记者问。

住建部新闻发言人王胜军表示，从增量看，我们还处于城镇化快速发展的时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施就会带来大量的需求。从存量来看，我们的城市已经进入城市更新的重要时期，老旧小区改造，城市基础设施补短板，更新改造等方面的任务量也很大。把城市建设的增量和存量加在一起，如果再加上我们的乡村建设，应当说是一个相当大的规模。

下一步，住建部将采取多方面的措施，推进住房供给侧结构性改革、实施城市更新行动、实施乡村建设行动，加快发展保障性租赁住房，推动住房和城乡建设事业高质量发展取得新的成效。

路径2：以人定房、以房定地、以房定钱！

▲住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军。图片来源/国新网

王胜军表示，十年来，我们与各有关部门紧密配合，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，促进房地产市场平稳健康发展。主要有以下几个方面：

一是，建立政策协同机制。我们保持房地产调控政策的连续性稳定性，增强调控政策的协调性精准性，支持刚性和改善性住房需求，遏制投机炒房。这里面包括加强住宅用地供应管理，建立住房与土地供应联动机制。也包括完善房地产金融宏观审慎管理，促进房地产与金融良性循环。

二是，建立部省市联动机制。适应房地产市场运行规律，部省市联动管控，夯实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，因城施策用足用好政策工具箱，加强对城市“一城一策”的指导监督。

三是，健全监测预警和评价考核机制。建立健全房地产市场信息系统和监测体系，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核。对超出调控目标的城市，通过发函预警、会商约谈、调研督导等方式，督促城市人民政府采取有效措施，切实稳定市场。

四是，加强对房地产市场的监管。我们与有关部门联合开展整治房地产市场秩序三年行动，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域违法违规行为，按照“管住不管死”的原则，加强商品房预售资金监管。我们以保交楼保民生保稳定为首要目标，以法治化市场化为原则，防范化解市场风险，切实维护购房群众合法权益，维护社会大局稳定。

房地产一头连着民生，一头连着发展。将继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。一是坚持一个定位，也就是房子是用来住的、不是用来炒的。这是做好房地产工作的根本遵循。二是健全两个体系，一个是住房市场体系，一个是住房保障体系，这两者缺一不可。三是努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。

路径3：保交楼专项工作将深入推进，危机中找机会

关于保交楼，王胜军表示，上个月我们会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，目前专项工作正在紧张有序的进行当中。

7月以来，多地出台了“保交楼”举措，8月，住建部、银保监会和央行提出将通过政策性银行专项借款方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，一定程度提振了市场信心。近日，郑州已与国开行签订3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，促进全市安置房全面复工，随着“保交楼”相关资金落位，将从很大程度上助力楼市信心修复。

总之，住建部这次会议是二十大之前，对近10年住房工作的总结和回顾，为未来新十年住房工作指出了清晰发展路线。“保交楼”相关政策的推进也使市场各参与方有了“定心丸”，这对解决近期停工事件、防范房地产金融风险等具有积极意义。此外，会议提出的落实碳达峰碳中和目标，也为房企提示出未来开辟发展新赛道的立足点。

路径4：两个住房体系

据第一财经，在本次发布会上，住房和城乡建设部副部长姜万荣表示，这十年，住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。

除了个别年份有下跌外，量价齐涨是中国楼市多年来的一个主要特点。2012年，全国商品房销售面积为11.13亿平方米，销售金额6.44万亿元，2021年分别上涨到17.94亿平方米和18.2万亿元。

国家统计局尚未发布2021年的商品房平均价格数据，但根据2021年的销售金额与销售面积来看，当年商品房平均价格已经超过万元/平方米。不过，也有观点认为，商品房并非标准化产品，它的价格与所在区位及自身建设品质有很大关联，对平均价格这个指标不应过分看重。

与商品房的走势相近，近十年国内土地市场也基本上水涨船高，全国土地出让收入从2012年的2.85万亿元增加到2021年的8.7万亿元，加入“年度土地出让收入千亿元俱乐部”的城市也逐渐增多，甚至数个城市已经迈入“2000亿元俱乐部”。

中国楼市的区域差别也十分明显，过去十年间，有些城市房地产市场一度出现过热迹象，房价地价涨幅较大，投机现象此起彼伏。自从2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”后，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调。

“牢牢把握‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位不动摇，因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳健康发展。稳妥实施房地产长效机制，落实落细城市主体责任和省级监管责任，建立健全房地产市场监管体系，坚定不移稳地价、稳房价、稳预期。”姜万荣说。

1998年“房改”后，商品房市场逐渐成为中国住房领域的主角，但对于低收入住房困难群体，保障房体系的建设就尤为重要。

姜万荣表示，住房问题关系民生福祉，政府必须“补好位”。我们强调要健全“两个体系”，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。保障体系更多的是政府发挥补位作用。

去年6月，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。“这十年，是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年。十年来，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。”姜万荣称。

十年来全国棚户区改造累计开工4300多万套。2016～2018年三年间，全国棚改开工量一直维持在600万套以上。虽然也曾一度因 “助推三四线城市房价”的传闻引起广泛讨论，但棚改既改善民生，也带动有效投资和建材、装修、家电等消费，促进上下游相关产业发展。

路径5：集体土地试点建设可销售的共产房

过去多年来，集体土地上不能搞房地产开发，国有土地是商品房住宅土地的唯一来源，热点城市土地价格因稀缺性造成不断上涨，房价也时常大幅波动。

为增加房屋供应，2017年8月，原国土资源部、住房和城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。该方案强调，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

2022年9月印发的《北京市“十四五”时期住房保障规划》显示，北京大力推进集体土地租赁住房建设，截至“十三五”期末，北京已累计开工建设集体土地租赁住房项目44个、提供房源5.7万余套，开工量居全国首位，改建项目13个、3822套（间）房源取得开工手续。

除了利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房外，2018年年末，北京大兴区瀛海镇三宗集体建设用地发布挂牌出让公告，出让宗地将建设共有产权房，并且对外销售。这也是北京第一次尝试通过集体建设用地建设共有产权房，为政策性住房开辟了土地供应新渠道。

挂牌公告显示，根据全国人民代表大会授权及北京市《集体经营性建设用地试点管理办法》相关规定，本次挂牌出让宗地，与国有建设用地同责同权。截至2021年1月，这三宗地块都已成功出让，按照项目用地规划，这三宗地将建设共有产权住房，销售均价为每平方米2.9万元，含全装修费用。

《北京日报》曾报道称，对于购房者来说，集体建设用地的共有产权房和原来国有土地的共有产权房没有任何区别，同样是70年产权，个人持有部分产权，且执行5年内不得买卖等规定。

“共有产权住房帮助居民以较低门槛拥有了产权住房。”姜万荣在“中国这十年”系列主题新闻发布会上介绍称，“2014年4月，我们在北京、上海等6个城市启动发展共有产权住房试点；2017年9月，深化试点。到2021年底，北京市已累计筹集共有产权住房约8.3万套，上海市已经签约13.6万户。共有产权住房帮助居民以较低门槛拥有了产权住房。”

本文资料来源：第一财经、中新经纬研究院、央视网、中国新闻网等，房地产导刊综合。

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