房屋交易时被“限购”及所引起的购房纠纷处理原则
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近期，为遏制快速上涨的房价，各地限购政策再一次收紧，因限购政策变化而产生的房屋买卖合同纠纷又一次成为关注焦点。
为解决上述问题，笔者结合自身的办案经验，对现有的规范和案例进行分析和阐释，进而对相关纠纷的解决要点进行总结。
一、主要法律依据
限购政策变化之所以让人揪心，其根源在于该类政策的“单方性”与“不可预见性”。一方面，限购政策往往是政府部门单方面主导的产物，一般民众对此颇感无力；另一方面，为适应住房市场的快速变化，限购政策的出台时机往往非常突然，一般民众根本无法预见。总之：限购政策的收紧，常常不能归责于交易当事人。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条的规定，在商品房买卖合同签约、履行的过程中，因当事人一方原因导致合同无法签订或继续履行，该方当事人应承担违约（或缔约过失）责任；因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法签订或继续履行，当事人可请求解除合同，此时出卖人应当将收受的购房款本息或者定金返还买受人[1]。
根据以上法律条文，法院在处理相关案件时，大致会依循以下思路推进：
（一）在限购政策变化等事由出现后，合同（包括预约、本约，下同）履行是否会受到影响？
（二）如果合同不能继续履行，“履约不能”与“限购政策变化”之间是否存在因果关系，还是有其他的原因？
（三）在对“合同履行不能”的原因——是“当事人的原因”，还是“不可归责于双方当事人的事由”——进行归纳的基础上，对纠纷各方的责任进行认定。
二、案例检索与分析
笔者通过“无讼案例”等网络平台，对有关限购的房屋买卖合同纠纷进行检索、筛选，结合自己的实践经验，就相关裁判观点总结如下：
（一）限购政策变化并不必然对合同继续履行产生根本性障碍
在《罗烨、燕琰、燕树与张长庚房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【（2015）深中法房终字第2279号】中，深圳市中级人民法院指出：“虽然罗烨不是深圳户籍，按照规定限购第二套住房，但该限购政策也只是在交易双方办理过户手续时才对罗烨产生约束力，即不能办理第二套住房的过户手续。在双方交易过程中，该情况不会阻碍交易的进行。从本案的实际情况看，交易不能进行的原因也是燕琰、燕树（卖方）反价引起的，罗烨是否具备购房资格并不是本案交易不能进行的根本原因。原审认定燕琰、燕树违约正确，本院予以维持。”
从这个意义上说，限购政策的变化只是合同履行障碍的其中一种，法院在处理相关案件时，将会对合同是否可继续履行进行全面分析。
（二）违约方不应以限购政策生变为由免除、减轻自身责任
在《鲁望斌与周娜娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【（2016）粤03民终8895号】中，深圳市中级人民法院指出：“鲁望斌、段艳虽上诉称周娜娜在签约时不具有购房资格，导致合同无效，但周娜娜在签约时是否受房产限购政策的限制并不影响合同效力……双方约定的首期款监管时间是鲁望斌、段艳赎出房产证并注销抵押登记后的三个工作日内，鲁望斌、段艳在赎楼义务未完成前即明确表示不再履行合同，构成违约，其不得要求周娜娜履行办理首期款资金监管的在后义务。”
由此可知，即使限购政策发生变化，如果一方当事人存在其他过错，并导致合同不能履行，过错方不能以限购为由免除、减轻其违约责任。
（三）即使房屋买卖合同因限购政策变化而履行不能，缔约各方也需要履行及时通知、协助善后等义务
在《深圳市振业（集团）股份有限公司与郭小英商品房预售合同纠纷民事判决书》【（2012）深中法房终字第3096号】中，深圳市中级人民法院认为：“基于上述客观情势变化，郭小英未能办理银行按揭贷款，该责任不能完全归责于郭小英。但是，郭小英因新政策未能获得银行贷款或属限购家庭应及时告知振业公司与其协商解决，……且振业公司、郭小英签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，虽然深府办（2010）82号文件尚未出台，国发（2010）10号、深府办（2010）36号文件已出台，郭小英对此应当知道，所以郭小英对解除合同具有过错。综上，合同解除郭小英虽有一定的过错，但不可完全归责于郭小英，亦有政府出台相关政策等不可抗力的因素，因此，原审法院酌情郭小英向振业公司支付应付未付款4080000元2%的违约金，即81600元，超过部分，原审法院不予支持”。
按上述逻辑，如果房屋交易因限购政策变化而无法履行，交易双方也应当基于诚实信用原则，及时与合同相对方协商，及时解决问题、消除隐患。
三、结论
限购政策变化一般情况下会被认为是“不可归责于当事人双方的事由”。然而，限购政策变化并不必然导致合同无法继续履行；而且在交易过程中，导致合同履行不能的情况往往是多方面的，法院在审判时必然会对此进行综合判断，并借此厘清各方责任；如果当事人存在其他违约行为，即使合同因限购政策的变化导致合同最终解除，亦不能以“限购”为由免除其责任。
[1] 具体条文如下：
“第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。
“第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
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