地产金融热点实务问答（二）——4号规范后城市更新基金备案情况；认购商品房后因限购限贷导致合同解除的处理思路……
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目 录
第一部分 金融类（吴双）
1. 4号规范下城市更新/旧改基金的发行及成功案例？
2.大型企业的短拆项目如何打包成私募基金？
3.证券公司集合资管业务是否要求将集合资管计划资产由第三方托管机构独立托管？
4.契约型私募基金小股加大债产品备案风险及股东借款的实现方式问题？
5.目前券商是否可以操作私募债的通道业务？
6.券商集合资管计划募集的资金能否受让电子商业承兑汇票？
7.外商投资企业在向境外分配利润之障碍分析？
8.私募基金备案中，自然人合格投资者认定？投资金额是否可以低于人民币100万元及所需证明资料？
第二部分 地产类（冯贤滨）
1、限购限贷新政下商品房定金的退还问题分析?
2、以合作建房模式取得租赁收益的风险分析?
3、房地产企业在广州市内拿地方式之归纳?
4、存在部分已预售商品房之在建工程转让的法律风险?
5、 土地公允价值（价格）之确定及查询路线？
6、违法发包的法律认定？
7、国有资产转让路径的法律规制？
第一部分 金融类（吴双）
1. 城市更新/旧改基金的发行是否受4号规范的影响？4号规范后是否有备案成功的城市更新基金产品？
答：基金业协会于2017年2月13日发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(下称“4号规范”)后，房地产融资市场受到了重大影响，具体可参阅本公众号2017年2月20日发布之《西政资本：“4号规范”后房地产融资路径探析及合规性研究》以及3月20日发布之《4号规范后房地产私募与信托融资产品备案情况及产品设计分析（更新稿）》。
与笔者的预测一致，4号规范的实施对城市更新基金的运作未造成根本性的冲击。4号规范后，市面已有“坤兴1号深圳城市更新私募投资基金”与“新疆招银-招商银行-融创城市更新私募基金”通过了中基协的备案，值得注意的是，两者都设置了基金投资有限合伙企业的份额后再投资到地产公司或项目的架构，且坤兴1号还做了穿透核查。总体而言，受专业化经营要求的影响，股权类基金无法直接投非标方向的产品，因此后续通过基金投资有限合伙企业份额后再行投资的模式可能越来越常见，另外穿透核查的要求应该也会越来越严格。上述备案产品信息具体如下：
2.目前大型企业的短拆项目如何打包成私募基金操作？
答：在实践中，为免受4号规范的影响，部分企业采用地方金融办颁发牌照的“类资管公司”作为通道，通过“类资管公司”发行“类资管产品”，再将其嵌套入私募基金的方式进行操作。值得注意的是，因地方金融办颁发牌照的类资管公司未受4号规范影响，不少银行理财资金及其他私募资管类产品正通过类资管产品的发行完成资金通道的搭建。
3.证券公司开展集合资产管理业务时，是否要求将集合资产管理计划资产由第三方托管机构独立托管？
答：是的，为保证资金运用安全合规，证券公司开展集合资产管理业务时，应当将集合资产管理计划资产由第三方托管机构独立托管。
根据《证券公司客户资产管理业务管理办法》第四十四条的规定，证券公司办理集合资产管理业务，应当将集合资产管理计划资产交由取得基金托管业务资格的资产托管机构托管。证券公司、资产托管机构应当为集合资产管理计划单独开立证券账户、资金账户等相关账户。证券账户名称应当注明证券公司、集合资产管理计划名称等内容。
根据《证券公司集合资产管理业务实施细则》第二十八条的规定，证券公司应当将集合计划资产交由取得基金托管业务资格的资产托管机构托管。资产托管机构应当按照中国证监会的规定和集合资产管理合同的约定，履行安全保管集合计划资产、办理资金收付事项、监督证券公司投资行为等职责。
4.契约型私募基金以“小股权+大债权”的方式投资地产项目公司，其中“大债权”方式投资的股东借款是否可以通过契约型私募基金与项目公司直接签订借款合同的方式，还是应当通过委托贷款等其他方式进行？
答：4号规范后私募基金以股加债形式投资地产公司或项目已受明显限制，而且受专业化经营的监管影响，私募股加债的产品可能将最终离开市场。当然，就实务层面而言，契约型私募基金无法以股东借款形式直接将资金汇入项目公司，一般应当通过委托贷款或嵌套信托的方式输入资金（4号规范前很常见）：
第一，契约型私募基金本身不具有主体资格，无法成为出借人，若契约型私募基金的管理人与项目公司直接签订借款合同，则存在着签订的借款合同被认定为是无效的民间借贷合同的风险。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条的规定，套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的，民间借贷合同无效；以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的，民间借贷合同无效。
第二，债权投资为了确保安全性，一般会要求借款人以不动产提供担保。实践中，契约型私募基金本身或其管理人能够登记成为抵押权人存在极大障碍，而银行作为金融机构登记成为抵押权人则比较便利。主要原因是根据《国土资源部关于规范土地登记的意见》第五部分规范土地抵押登记的要求，依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。
5.目前券商是否可以操作私募债的通道业务？
答：根据实践中的情况，券商是可以通过定向资产管理业务或集合资产管理计划操作私募债的通道业务的，但由于目前私募债存在较高的违约风险，券商一般不会接受集合资产管理计划的操作方式。实践中操作成功的项目，私募债的发债主体同券商之间往往有着长时间的良好合作关系。
6.目前券商集合资管计划募集的资金能否受让电子商业承兑汇票？
答：目前实践中尚不可行。根据《证券公司集合资产管理业务实施细则》第十四条的规定，集合计划募集的资金可以投资中国境内依法发行的股票、债券、股指期货、商品期货等证券期货交易所交易的投资品种；央行票据、短期融资券、中期票据、利率远期、利率互换等银行间市场交易的投资品种；证券投资基金、证券公司专项资产管理计划、商业银行理财计划、集合资金信托计划等金融监管部门批准或备案发行的金融产品；以及中国证监会认可的其他投资品种。集合计划可以参与融资融券交易，也可以将其持有的证券作为融券标的证券出借给证券金融公司。证券公司可以依法设立集合计划在境内募集资金，投资于中国证监会认可的境外金融产品。在上述集合计划募集的资金允许投资的范围中，未包含电子商业承兑汇票。主要原因是集合计划和电子商业汇票二者处于的监管体系不同，目前集合计划在证监会的监管体系之下，电子商业承兑汇票在央行的监管体系下，证监会对电子商业承兑汇票比较保守，而央行则比较鼓励，二者的监管态度有一定差异。但是随着票交所的成立以及电子商业汇票的日益规范，证监会在将来可能会予以放开。
7.目前外商投资企业在向境外分配利润时，是否存在障碍？
答：正常的利润分配活动可以进行，但时间流程可能会予以延长，且应先弥补往年亏损。根据实践经验，弥补往年亏损的审批期限相对之前有延长，且企业要充分证实提交材料的真实性，监管机构会进行实质审查。具体可参考《国家外汇管理局关于进一步推进外汇管理改革完善真实合规性审核的通知》（汇发[2017]3号）第七条的规定，继续执行并完善直接投资外汇利润汇出管理政策。银行为境内机构办理等值5万美元以上(不含)利润汇出业务，应按真实交易原则审核与本次利润汇出相关的董事会利润分配决议(或合伙人利润分配决议)、税务备案表原件、经审计的财务报表，并在相关税务备案表原件上加章签注本次汇出金额和汇出日期。境内机构利润汇出前应先依法弥补以前年度亏损。
8.私募基金备案中，自然人作为GP如何认定是否属于合格投资者？若投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员投资金额小于人民币100万元的，需要提供哪些资料？
答：自然人作为GP时合规投资者的认定可参考《私募投资基金监督管理暂行办法》第十二条的规定，私募基金的合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力，投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人：（一）净资产不低于1000万元的单位；（二）金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元的个人。前款所称金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等。
由于根据《私募投资基金监督管理暂行办法》第十三条的规定，投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员也可被视为合格投资者，且投资金额可小于人民币100万元。在此种情形下，从业人员投资金额小于人民币100万元的，需要提供劳动合同、社会保险证明、工资单、以及包括从业人员对所投资的私募基金已充分了解等承诺内容的承诺函。
第二部分 地产类（冯贤滨）
01
1、某房地产公司与张三签署商品房认购书，约定张三在特定时间与房地产公司签订商品房预售合同。现张三在与房地产公司签订预售合同之后，因限购限贷的原因办理不了按揭贷款，房地产公司随后按预售合同约定的首期购房款退回给张三，但是根据商品房认购书的约定未退还签订预售合同前张三缴纳的定金。现张三要求房地产公司返回认购书约定的定金，是否应返还？
答：如张三确因限购限贷政策变化导致无法办理按揭贷款的，在解除合同后房地产公司一般需要向其退还定金。理由如下：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“<商品房买卖合同司法解释>”）第四条的规定，出卖人需要向买受人返还定金的情形包括如下两种：其一是因房地产公司的原因导致双方最终未能订立商品房买卖合同的；其二是因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的。从问题描述的情形来看，本案中不适用第一种情形，而对于是否适用第二种情形，争议焦点在于：因限购限贷政策变化导致商品房买卖合同未能订立的，是否属于“不可归责于当事人双方的事由”？
从现行司法实践中最高院及各级人民法院通过会议纪要或者具体判例等形式体现的裁判观点来看，在此种情形下人民法院通常认定属于“不可归责于当事人双方的事由”，并判令出卖人向买受人返还定金。在广东省范围内处理该类纠纷，具体可参考如下规定：
（1）《全国民事审判工作会议纪要（2015年4月征求意见稿）》第28条第二款：“房屋买卖合同签订后，由于住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，对其请求可予支持”；
（2）《广东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》（粤高法〔2012〕240号）第11条：“商品房买卖合同签订后，如政府部门出台限购限贷政策的，人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记，或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求；买受人坚持不变更的，驳回其诉讼请求”；
（3）《商品房买卖合同司法解释》第二十三条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
从上述规定可以看出，最高院及广东省高院在司法实践中均认为因限购限贷政策变化属于“不可归责于当事人双方的事由”之范畴。结合本案而言，如导致张三无法办理按揭贷款手续的限购限贷政策，是在房地产公司与张三签署商品房认购书及商品房预售合同之后颁布的，则被认定为属于“不可归责于当事人双方的事由”之可能性较大，故一般而言房地产公司应向张三退还定金。
当然，如本案中的限购限贷手续在房地产公司与张三签署商品房认购书及商品房预售合同之时就已颁布的，则张三作为购房人有义务了解当时的限购限贷政策，且根据问题所描述，在本案的商品房认购书中已明确向张三提示了限购限贷的政策风险，在此情形下张三在订立商品房认购书和商品房预售合同的过程中明显存在过错，如仍认定属于“不可归责于当事人双方的事由”对于房地产公司而言有失公平，房地产公司应无需向张三返还定金。
参考案例：
（1）陈少娟与广州市番禺房地产综合开发有限公司房屋买卖合同纠纷案【（2014）穗中法民五终字第4196号】；
（2）戴立昆与温州市华亮房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案【（2014）浙民提字第69号】；
（3）惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司与邹成伟商品房预售合同纠纷案【（2015）惠中法民一终字第87号】。
02
2、中山的A公司出地、深圳的B公司出资、C公司承建，建好后，土地使用权和厂房所有权仍归A公司所有，B公司取得厂房20年免租使用权（即各方不成立合作建房的公司，建成后也不办理土地使用权及房屋产权变更，更不对外销售分享利润，只是有出资方取得一定时期的免租租赁权）是否违法？
答：现行法律对此种操作没有进行明确的规定，属于法律的空白地带，既不合法也不违法，一旦各方发生纠纷时，法院自由裁量的幅度较大。因此，此种操作方式存在较大的法律风险，可以参考深圳金华广场因涉嫌实质买断、私自转让土地使用权而被处罚的案例，故建议尽量避免采取此种操作方式。
此外，此种操作方式还存在一定的税务风险，即如房屋建成后出资人以“免租”方式使用房屋的，存在约定的税务风险，主要体现在：税务部门对免租的操作方式比较敏感，遇到此类情况时，一般是根据“实质重于形式”的原则按视同销售处理，即本案中B公司作为出资方的本息抵付了20年的租金，而A公司所取得的这20年租金及利息均需按照视同销售缴纳增值税和所得税。
03
3、目前，广州市范围内，房地产公司主要的拿地方式是什么？招拍挂、勾地还是城市更新项目、股权收购等？
答：目前，实践中房地产公司取得土地使用权的方式多种多样，例如：通过“招拍挂”方式拿地、通过股权并购拥有土地资源的企业的方式拿地、通过资产并购的方式拿地、通过接受土地出让方以土地资产投资入股的方式拿地、通过房企与房企联合拿地（如2016年度广州海珠区一地块由18家企业联合竞得）、通过房企与房地产基金联合的方式拿地等等。
经过我们与广州地区相关房地产企业的人员交流，目前房地产企业并不会固定采取某一种或某几种方式取得土地使用权，而是会综合考虑土地性质、用途、政策规定、融资成本等因素来决定拿地方式。“招拍挂”和定向转让均是比较常见的方式，而2016年度下半年以来以股权并购也非常活跃。
04
4、在建工程转让时，地上商品房已经部分预售，对于已预售的商品房如何处理？
答：符合法定条件并已取得预售许可证的在建工程项目，可以依法转让，但已预售部分的商品房，应当取得预购人的书面同意。理由如下：
预购人与房地产开发商签署商品房预售合同后，依据预售合同取得了相关合同债权，房地产开发商整体转让在建工程的行为，对于已预售部分的商品房而言，实际上是将其依据预售合同对预购人所享有的合同权利及义务概括转让给在建工程的受让人。因此，依据我国《合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，房地产开发商概括转让其在预售合同的权利义务的，应当取得预购人的同意。
目前，经通过互联网及相关法律搜索引擎查询，暂未发现在广东省、广州市深圳市及广东省内其他地级市政府曾颁布与在建工程转让中对已预售商品房处理相关的特别规定，因此，如在广东省境内进行在建工程转让交易时，建议遵循《合同法》第八十八条的规定，事先征得预购人的同意。
但是，提请各位注意的是，经搜索查询，虽然北京市人民政府于2008年12月颁布修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》（以下简称“《办法》”），该《办法》第五十一条明确规定“已经取得商品房预售许可的项目依法转让的，项目受让人应当依据本办法第三十条的规定申请预售许可。原房地产开发企业应当自项目转让合同签订之日起10日内书面通知预购人，预购人在收到书面通知之日起30日内有权解除预售合同。”据此，在北京市范围内进行已预售部分商品房之在建工程转让交易时，原房地产开发企业仅需在与受让方签订转让合同之日起10日向预购人履行通知义务即可。但是，考虑到该《办法》在效力层级上属于地方政府规章，不属于我国人民法院在裁判案件时必须适用的法律规范，故从最大程度地降低转让法律风险的角度考虑，还是建议在实际操作中尽可能在转让前取得预购人的同意。
05
5、土地的公允价值怎么查？每个省市（如深圳具体到区县、城中村）的土地价格一般可以在哪里找到？
答：关于土地公允价值的确定问题，一般均系由符合法定资质的房地产评估机构进行评估，并根据评估结果进行确定。
关于各省市土地价格的查询问题，目前土地价格均可以在各地级市的国土资源行政主管部门（因各地区行政部门职能划分标准存在差异，故各地区国土资源行政主管部门名称亦会有所不同）的官方网站上进行查询，如：深圳市地区的土地价格，可在深圳市规划和国土资源委员会官网（网址为http://www.szpl.gov.cn/xxgk/tdgl/）的“土地管理”板块中查询；东莞市地区的土地价格，可在东莞市国土资源局官网（网址为http://land.dg.gov.cn）“土地市场”板块中查询；广州市地区的土地价格，可以在广州市国土资源和规划委员会官网（网址为http://www.gzlpc.gov.cn）“土地管理”板块中查询。
06
6、开发商将桩基础施工合同直接发包给桩基础施工公司施工，由开发商与桩基础施工单位签订施工合同，并没有经过总包单位分包，桩基础施工公司也没有跟总包单位签订分包合同。现在开发商要到国家相关机关备案，需要提供桩基础施工合同。由于桩基础施工单位与开发商有纠纷，桩基础施工单位不愿意配合，不愿意与总包单位签订分包合同，那开发商就不能提供总包单位与桩基础施工单位签订的分包合同。问题是：开发商是否可以绕过总包单位直接与桩基础公司签订合同？是否可以直接向相关机关提供开发商自行与桩基础施工公司签订的施工合同？会有哪些法律风险（如行政处罚等）？
答：就本案而言，如果开发商与总包单位所签署之总承包合同中，已经将桩基础施工纳入总承包范围的，则开发商未经总承包单位同意将桩基础施工另行发包给其他施工单位的，则可能被认定为属于“肢解发包”的违法情形，构成违法发包。
在被认定为构成违法发包的情形下，本案中的开发商一方面可能面临总包单位向其追究违约责任的法律风险；另一方面也可能受到被责令改正，并被处工程合同价款0.5%以上1%以下罚款的行政处罚；如属于全部或部分使用国家资金的工程项目的，还可能面临暂停项目执行或者暂停项目资金拨付的处罚。
此外，对于开发商中直接负责的主管人员或者其他直接责任人员而言，也将可能受到被处单位罚款数额5%以上10%以下罚款的行政处罚。
具体内容，可参考住房和城乡建设部于2014年8月4日颁布的《建筑工程施工转包违法分包等违法行为认定查处管理办法（试行）》【建市(2014)118号】的如下规定：
（1）第四条 本办法所称违法发包，是指建设单位将工程发包给不具有相应资质条件的单位或个人，或者肢解发包等违反法律法规规定的行为。
（2）第五条 存在下列情形之一的，属于违法发包：（一）建设单位将工程发包给个人的；（二）建设单位将工程发包给不具有相应资质或安全生产许可的施工单位的；（三）未履行法定发包程序，包括应当依法进行招标未招标，应当申请直接发包未申请或申请未核准的；（四）建设单位设置不合理的招投标条件，限制、排斥潜在投标人或者投标人的；（五）建设单位将一个单位工程的施工分解成若干部分发包给不同的施工总承包或专业承包单位的；（六）建设单位将施工合同范围内的单位工程或分部分项工程又另行发包的；（七）建设单位违反施工合同约定，通过各种形式要求承包单位选择其指定分包单位的；（八）法律法规规定的其他违法发包行为。
（3）第十三条第（一）款：对建设单位将工程发包给不具有相应资质等级的施工单位的，依据《建筑法》第六十五条和《建设工程质量管理条例》第五十四条规定，责令其改正，处以50万元以上100万元以下罚款。对建设单位将建设工程肢解发包的，依据《建筑法》第六十五条和《建设工程质量管理条例》第五十五条规定，责令其改正，处工程合同价款0.5％以上1％以下的罚款；对全部或者部分使用国有资金的项目，并可以暂停项目执行或者暂停资金拨付。
（4）第十三条第（五）款：对建设单位、施工单位给予单位罚款处罚的，依据《建设工程质量管理条例》第七十三条规定，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。
07
7、某国有企业以其名下的一块土地作价，增资入股进入原A公司，土地评估作价后占新A公司股权33%，原A公司股东占67%。同时，该国有企业在六个月后退出股权。问题：（1）能否在入股时设置条件，促成该国有企业6个月后退股；（2）因国有股权退股需挂牌交易，如何设置条件，退股时才能保证原A公司股东的优先购买权或保证股权回到原股东A公司手中？
答：在现行国有资产转让相关法律制度框架下，由于根据《企业国有资产法》第五十四条关于“ 除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易场所公开进行”的规定、《企业国有资产交易监督管理办法》第十三条关于“产权转让原则上通过产权市场公开进行”的规定等相关法律法规的规定，企业国有资产转让原则上应当通过产权市场公开进行，只有在满足《企业国有资产交易监督管理办法》第三十一条规定的两种情形下，经国资监管机构批准或者经国家出资企业审议决策后，才可采取非公开协议转让的方式进行交易。
因此就本案而言，如拟实现某国有企业退股时，目标股权由原A公司股东取得之目的，可考虑通过如下两种途径之一：
（1）某国有企业依法采取进场挂牌方式转让目标股权，原A公司股东要求行使优先购买权。采取这一路径需要注意的是：一方面，《企业国有资产交易监督管理办法》第十四条明确规定“产权转让原则上不得针对受让方设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则，所设资格条件相关内容应当在信息披露前报同级国资监管机构备案”，因此如拟在挂牌前针对原A公司股东设置交易条件的，存在被国资监管机构要求修订的风险；另一方面，关于原A公司股东优先购买权行使的方式、时间、期限等问题，目前在实践操作中仍存在争议（例如：在北京产权交易所制定的《北京产权交易所企业国有产权转让股东行使优先购买权操作细则》中即规定了“场内行权”和“场外行权”两种方式，但是在深圳联交所等暂未找到关于这一问题的相关操作细则），但根据《企业国有产权交易操作细则》（国资发产权[2009]120号）第十三条第（三）款关于“转让方应当在产权转让公告中充分披露对产权交易有重大影响的相关信息，包括但不限于：（三）有限责任公司的其他股东或者中外合资企业的合营他方是否放弃优先购买权”的规定，建议如原A公司股东要求必须取得目标股权的，则在某国有企业进场挂牌之时即可通过书面或其他可由第三方明确知悉的方式作出其要求行权的意思表示。
(2)经国资监管机构批准或者国家出资企业审议决策，某国有企业采取非公开协议转让的方式，与原A公司股东签订转让协议，并转让目标股权，但是就现有信息来看，本案适用这一路径的难度较大。
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