纯干货：深圳城市更新项目地价测算实操（西政资本201709版）
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一、地价测算前的准备工作
二、地价测算的原理
三、地价测算的步骤
四、小结
笔者按
房地产开发，获得土地是后续一切经营活动的开始，因此每个开发商都会在地产投资拓展的环节上下很大的功夫和研判，作为一位合格的地产投资拓展人员，有四项基本功，叫做“找地、初判、测算、善后”。找地是需要有信息资源，初判是考验政策的把握，测算是对项目的经济效益分析，而善后就是完善项目的后续问题。针对深圳城市更新项目地价测算的问题，西政资本于2016年12月16日分享了“深圳市城市更新项目实操系列（一）——地价补缴”的文章，也引发同行的关注。近期深圳城市更新政策频频新发，西政资本团队在新政基础上，对地产投资测算做最新的实操分析，以供各位读者参考。
一、地价测算前的准备工作
地价测算前，我们需要着手进行前期准备工作，比如：画初步的拆除范围线、核合法用地的权属、制定初步的规划方案、梳理范围内的国有未出让用地等等。其中，初步的规划方案是准备工作的重点和难点，对一些公司来说，规划指标一般是交给规划设计部门来做的，但是有一些部门架构暂不齐全的房企，初步的规划指标工作可能是交给投资拓展部门来完成的，等项目有眉目了，再找规划院作初步的规划方案。笔者认为，面积小、功能单一的项目规划指标制定相对简单，投拓部门可以去做；面积大、权属复杂、规划功能多的地块，必须要有专业的规划研究人员制定。在实际测算中，容积率零点几的差距都可能会导致测算结果的天壤之别，所以，我们要尽可能严谨和合理地制定初步规划方案。
二、地价测算的原理
测算前的准备工作完成之后，我们接下来要进行地价测算。地价测算一定是在“权属明确”和“规划明确”的两大前提下进行的，“权属”相当于前生，即过去形成的合法用地；“规划”相当于后世，即土地未来的规划功能；地价其实是承接从“前生”过渡到“后世”的桥梁。不过，有些项目前生后世都比较复杂，那怎么计算？这时，需要有综合系数，把“前生、后世”小结之后再进行计算。
三、地价测算的步骤
笔者以自编例题来讲解地价测算，权属和规划设置的比较简单，项目规划指标表、权属表、权属图如下：
第一步、思考整理好的权属资料和规划资料
根据资料分析，项目非农建设用地3200㎡，两规3800㎡。但是，项目开发建设用地面积7100㎡。所以，项目有100㎡需要进行历史用地处置。
第二步、查询基准地价，并完成系数修正
假设项目的居住基准地价、商业基准地价分别是1200元、2200元，因为项目是以居住为主导功能，所以商业的部分需要做年期修正，修正至70年。
第三步、判断项目适用的地价政策，选取对应的地价方法
具体的地价测算标准笔者并没有收录在表格中，因为对于投资拓展人员来说，地价测算标准相当于是基本功，就像一个相声演员从小学《报菜名》这些贯口，如果地价测算标准都不熟，那做测算基本是无从谈起。不过，需要指出的是，在《暂行措施》出来之后，千万不要认为老的地价测算方法就不会再用了。《暂行措施》明确指出，新的地价方法必须是按照“暂行措施配建保障性住房的城市更新单元”才可以享受的。如果你的保障房还是按照老规定（《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》2016年11号文）进行的配比，那么还是要乖乖地按照老方法进行地价核算。
第四步、正式进行测算
首先，确定测算次序，根据《关于明确城市更新项目地价测算有关事项的通知》内容，我们按照如下地价测算顺序，零星的国有未出让土地、城中村用地、旧屋村，国有已批用地、最后是历史处置用地。例题包含了城中村用地、国有已批用地和历史处置用地。
其次，按照各类别用地面积及改造后各建筑功能的平均容积率梳理各类别用地分摊的各建筑功能建筑面积；
再次，按照各类别用地的地价政策分别测算各类用地各建筑功能应缴的地价；
最后，汇总项目各建筑功能地价，计算出项目总地价。本项目总地价合计是3937.59万元。
第五步、进行地价数据的检查
计算完地价之后，我们一般要检查下测算数据。比如说，分类的建筑面积总和（红色字体）与需补地价的总建筑面积（红色字体）是否一致；各土地权属下的业态总和百分比是不是100%；各土地权属适用的地价标准是否正确；是否存在特殊情况等等。以本项目为例，本项目“两规”工业用地改商住功能需要补交3.2倍基准地价，但该用地权利人为原农村集体组织或者其继受单位且权属未转移，根据附表规定，仅需补交一倍基准地价。
四、小结
一个例题并不能涵盖地价测算中的每种情况，但是地价测算的原理都是相通的。针对于工改工等其他类型项目的地价测算，本公众号也会继续推出文章进行分析讲解，敬请关注。
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