地产小知识：深圳市保障性住房历史沿革

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目录

一、深圳市早期（1984-1994年）的住房销售定价类型

二、自1984年至1998年，实现了从带有保障性质的安居房向普通商品住房的过渡

三、自1998年以后，深圳住房类型分为保障性住房和普通商品住房两类供应体系，以普通商品住房供应为主

深圳房地产市场上有诸多的住房类型名称，如商品房、安居房、福利房、准成本房、全成本房、微利房、解困房、公有住房、房改房、保障性住房、政策性住房、廉租房（廉租住房）、公租房（公共租赁住房）、经适房（经济适用住房）、安居型商品房等。有些是国家层面的概念，有些是深圳市特有的概念,有些概念之间是包含与被包含的关系。

一、深圳市早期（1984-1994年）的住房销售定价类型

1、准成本价=住房本体建造成本定价（住房本身的实际建筑造价,不计土地开发、地租及小区开发配套费等费用）。采取准成本价销售的住房，对应的住房类型为准成本价房。

2、全成本价=住房本身的实际建筑造价+小区配套设施费用+土地开发费用。采取全成本价销售的住房，对应的住房类型为全成本房。

3、社会微利价=成本+控制利润（计划利润）+有关税费。采取社会微利价销售的住房对应的住房类型为社会微利商品房。

4、商品价=成本+利润+有关费用（如税收、管理费等），采取商品价出售的住房，对应的住房类型为普通商品住房（也即我们现在所说的商品房）。

另外，除了上述几类定价类型以外，还有一种优惠价，但事实上优惠价是一个相对概念，一般是基于某种定价基础上的优惠价，比如在准成本价的基础上的优惠价格（所谓准成本价的优惠价）就是率先开始售房时实行的一种售价优惠政策。同样还有基于全成本价的优惠价，例如在准成本价过渡到全成本价的过程中实行过超出限定的优惠面积部分按全成本价的优惠价计价（如按全成本价的七折计算）。

二、自1984年至1998年，实现了从带有保障性质的安居房向普通商品住房的过渡

深圳住房改革率先从蛇口试点，深圳市住房售价经历了从准成本价的优惠价到准成本价到全成本价到计划价再到商品价的过渡。

1、第一阶段:准成本价阶段—准成本房

以准成本价起步，此时国家尚需承担土地开发费用。

在准成本价阶段之前还是行过一段时间的准成本价的优惠价购房的阶段。1984年12月，蛇口工业区制定《蛇口工业区职工住房经营管理暂行办法》，率先迈出住房改革的第一步，提出职工可以本体造价（即“准成本价”）的优惠价买房（即以“优惠价”买房，购房职工在住房本身的实际建筑造价的优惠基础上购房，无需支付住房建造的全部成本和土地开发费用等其他成本。）

2、第二阶段：全成本价阶段—全成本房（全成本商品房）

职工购租住房按全成本价计算，国家不亏不赚。

在准成本价阶段与全成本价阶段还是实行过一段时间在限定面积内按准成本价售房，超出限定面积部分按全成本价的优惠价或按全成本价售房的政策。

全成本房（全成本商品房）的房产证注明了本证所记载的房地产，不得买卖。抵押（典当）出租须按有关规定办理。

3、第三阶段： 计划价阶段（包含福利商品房和微利商品房）

职工按高于全成本的计划价购租住房，并逐步有计划的提高房价。此阶段的利润可以理解为土地本身开始作价，或者土地本身仍不作价，而是为生活区的文、教、卫、商业服务设施提供资金。

4、第四阶段：市场价阶段

职工按市场价购买住房，取得住房完全产权，财政和企业不再承担职工住房责任。

此阶段，从住房供应体系上而言，住房供应实行双轨制，包括政府供应及市场供应。政府供应为第一轨，实行两种价格，一是对党政事业单位职工实行福利价，对应的住房类型为福利商品房；二是对需要扶持的企业及社会缺房户实行的微利价，对应的住房类型为社会微利商品房（即微利商品房）。市场供应（即房地产开发企业供应）的为第二轨，是以商品价供应的住房，对应的住房类型为普通商品住房。

实践中，经常会发生用词混淆的情形，准成本房、全成本房和微利房也统称为福利房，此时的福利房是笼统的大概念，与专门出售给党政机关企事业单位福利商品房不同，这样使用会导致一定程度的混淆，但是由于习惯，且事实上福利商品房与普通民众之间并没有什么切身的联系，因此人们仍会将1984年至1998年之间以非商品价销售的住房统称为福利房。

1995年2月,国务院办公厅转发了住房制度改革领导小组制定的《关于国家安居工程实施方案的通知》（国办发〔1995〕6号，已失效），决定实施国家安居工程计划（安居住房），深圳认为深圳当时实行的福利房制度（即准成本房、全成本商品房、微利商品房）和国家安居工程的目标是一致的，都带有保障的性质，因此安居房的概念可以算是国家层面上提出的，福利房是深圳的传统称谓，其后深圳是将已实行的福利房均称为安居房。深圳的福利房等于国家层面的安居住房，因此深圳的安居房包括通过房改出售给职工的准成本房、全成本房和微利房三种(也叫做房改房)，均为带有保障性质的住房。

至此，深圳市的住房类型包括：

安居房（福利房、房改房）共同的特点是有限产权，不能自由转让，如需转让，需要按照上市流程，补缴地价及相关税费后改为商品房，取得完全产权方可上市自由流转。

在此阶段，国家层面在住房制度改革中推行的是公有住房制度，1988年国务院《关于印发全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发〔1988〕11号，现行有效）规定“要积极组织公有住房出售，要合理确定住房售价。向职工出售新建住房, 按标准价计算。新建住房的标准价包括：（１）住房本身建筑造价。（２）征地和拆迁补偿费。其它公共设施建设费用和建筑税、能源交通重点建设基金等不应摊入标准售价之内。”

随后，国家层面也在逐渐清理各类住房，只提几个概念，即几种类型的住房：市场商品房（普通商品住房）、经济适用房、廉租住房（简称廉租房）、公共租赁住房（简称公租房，公租房和廉租房于2013年并轨后统称为公租房）。深圳随后推行的带有保障性质的住房（非市场价出售的住房）基本与国家层面规定保持一致，但部分具有深圳特色，保障性住房制度也逐渐规范，此阶段实行的安居房其后成为了深圳特有的一段历史。

三、自1998年以后，深圳住房类型分为保障性住房和普通商品住房两类供应体系，以普通商品住房供应为主

1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设》（国发[1998]23号，现行有效）的通知中提出建立多层次住房供应体系，“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。

其中，经济适用住房：在1994年由建设部（已撤销）和国务院房改领导小组（已变更）、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》（现行有效）指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准建设的住宅。

廉租住房：1999年5月1日建设部（已撤销）颁布《城镇廉租住房管理办法》（建设部第[70]号令，已失效）城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

公共租赁住房：2010年国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）中提出要增加公共租赁住房的供应，2010年住建部等几部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）中指出：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，只能自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动”。2013年住房城乡建设部联合财政部、国家发展改革委发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号），自此廉租住房和公共租赁住房并轨，统一称公共租赁住房，不再供应新的廉租住房。

深圳为贯彻实施中央政策，将具有一定政策性、保障性的住房统称为保障性住房（或政策性住房），并制定了《深圳市保障性住房条例》（2011年已修正））予以统一规范，但这一名称随着深圳住房保障制度的改革正在发生变化。

深圳现行的保障性住房的供应主要依据2010年《深圳市保障性住房条例》，供应的住房类型有廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、安居型商品房、限价商品房等多种形式的住房。

安居型商品房：是深圳特有的保障性住房类型之一，2011年《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深府第228号令）指出，安居型商品房是政府提供政策优惠，限定套型面积、销售价格和转让年限，按照规定标准，主要采取市场化运作方式筹集、建设，面向符合条件的家庭、单身居民配售的具有保障性质的住房。

深圳的各种类型的非商品住房（也即笼统的保障性住房）的最大的特点在于，产权的有限性，不能随意转让或流通，当然在配建的过程中也会给予相应的税收优惠。

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