地产风向：长租自持模式的政策梳理、经营模式与运营风险探析
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一、长租自持的政策梳理
（一）政策文件梳理
（二）“竞自持”新现象
二、长租自持风险分析
（一）传统盈利模式受到冲击
（二）租赁市场带来新的风险
三、长租自持的经营模式探讨
自2017年5月住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》以来，“租售同权”、“购租并举”无疑成为了今年的热点词汇，而在此影响下，“长租自持”、“竞自持”等名词的热度也持续攀升。各大房地产企业亦是纷纷转变思维，投身长租公寓领域，甚至有报道称，长租公寓将成为市场的新增长点。对此，本文将从政策梳理、风险分析、模式探讨等方面对长租自持展开分析探讨。
一、长租自持的政策梳理
（一）政策文件梳理
1.北京《关于本市企业自持商品房住房租赁管理有关问题的通知》“企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。”
2.深圳《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿），自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限70年。
3.杭州《杭州市企业自持商品房租赁管理实施细则》。禁止企业将自持商品房屋“以租代售“或通过其他方式变相销售。要求企业自持商品房屋应全部应用于公开对外租赁，对外出租单次租期不得超过10年。
4.南京《南京市住房租赁试点工作方案》（1）选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为‘租赁住房用地’，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁。（2）当土地竞拍达到最高限价时，转入竞保障房或自持商品房住房面积。（3）企业自持商品房应全部用于租赁，不得分割转让，不得改变用途，企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不得超过10年。
5.青岛《关于招拍挂出让土地中企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》“房屋管理部门对企业违反合同约定，将自持商品住房擅自转让、“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”。在问题整改到位前，纳入“黑名单”的相关企业及其子公司、股东、股东关联企业不得参与本市土地招拍挂活动。
（二）“竞自持”新现象
目前，上海、重庆、天津、合肥、东莞等地均开始采取“限地价、竞自持“的方式出让土地。当出让土地达到最高限价时，将转为竞报自持规划商业建筑面积阶段，若竞报自持规划商业建筑面积达到100%后，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段。
从现阶段“竞自持”的情况来看，各地不断加大自持比例，甚至逐渐出现了100%自持的情况。而各房地产企业也没有因100%自持就暂缓对于土地的竞拍， 80%自持摘地、100%自持摘地的消息不断传出，包括碧桂园、万科、龙湖、保利在内的各大企业纷纷转换思维投身长租自持领域。
二、长租自持风险分析
（一）传统盈利模式受到冲击
房地产企业通过销售获取利益，通过销售赚取资金、回笼资金是房地产企业传统的盈利模式。但在长租自持的模式下，房地产企业在自持模式下持有的房屋不能用于出售而只能用于租赁。虽然在政策支持、资金追捧、消费转型的情况下，长租自持模式极有可能成为房地产企业新的利益增长点，但租赁所得的租金远远小于购房所得的购房款，使得回笼资金的速度明显降低。
而如果房地产企业将自持部分的成本转移到可售的其他部分中，则会使可售部分的售价随着成本的增加而增加，从而最终对销售量带来影响。
（二）租赁市场带来新的风险
同时，由于长租自持模式下买卖关系转变为租赁关系，使得房地产企业在长租自持模式中从销售者的身份中抽离。原本销售房屋后房地产企业仅需承担房屋在一定期限内的维修义务等责任，而如今变为出租人的房地产企业却不得不面对着周期很长的维护房屋、与承租人沟通甚至解决纠纷与问题的风险，因此我们可以认为，租赁市场给房地产企业带来了新的挑战。
这些风险主要来自新的法律关系下出租人与承租人冲突，既包括承租人违约的可能，也包括群诉事件等风险的可能。
如前所述，对于房地产企业而言长租自持面临的最大问题就是资金回笼慢的问题，因此稳定的承租人有利于缓解这一现象。但是当承租人提前解除合同或发生其他违约时，出租人主张自己的权利后自然需要另寻“租客”。在这一过程中就出现了暂时性的没有资金入账，也就使得资金的回笼期进一步加长。
此外，100%自持的模式在目前是比较少见的，更多的则是长租自持与可售房屋共存的情况。承租人与购房者相比具有极大的流动性，“租客”与“业主”相比对于房屋、环境的爱惜程度都会略差，这便容易加剧购房者与承租人之间的矛盾，甚至在购房者与物业寻求解决过程中，容易发生群体性事件或群诉事件。虽然这一情况在传统的经营模式中也存在，但是长租自持模式无疑加剧了这一矛盾。
三、长租自持的经营模式探讨
长租自持模式之所以引起关注，是因为它打破了原有的房屋买卖市场的关系，引入了“租售同权”的概念。而越来越多的房地产企业投身其中，更引人思考的是长租自持模式如何盈利的问题，也即如何在租赁市场中实现资金的高速运转，实现资金快速回笼从而保持房地产企业的竞争力。对此，笔者认为将从如下角度进行探讨。
首先，在投资阶段应当明确定位。若为通过招拍挂方式获取土地的，则应根据自身的实际情况考量自身可承受的自持体量，并根据自身的规划为自持土地作出合理的规划，如位置较好、交通便利的地块可以建成高档长租公寓、商业区等，通过良好的配套设施、便捷的交通可以赚取更多的利润。
其次，在租赁阶段，应当尽可能地锁定承租人。根据目前出台的政策可见，对于长租房屋最长的单次租赁期是10年，且各地政策都明确规定禁止“以租代售”，也即多次连续租赁的行为有可能会受到阻碍。但是房地产公司在寻求客户时可将租赁合同约定的时间尽可能地做长，如单次签订10年的合同。稳定的承租人可以减轻房地产公司寻找住户的压力，也可以缓解因为人员流动大而引起的其他矛盾。同时，在合同中应加大对承租人违约行为作出明确且高力度的约定，增加承租人的违约成本，以保证资金链的稳定。
此外，长租自持模式下房地产企业虽然资金回笼速度减慢，但可以通过一定的措施来提高资金回笼比例。对此笔者认为，首先应当转换思维，寻找新的模式。比如采取众筹的方式或者合作建房的方式，把资金的风险分摊给合作方，同时使我们的资金投入减少，在保证一定租金的情况下，便会加大租赁的回报率。其次，可以通过提高成本来提高溢价，比如完善可售房屋的配套设施，通过这种方式提高房屋的售价，从而弥补了自持房屋资金回笼慢的劣势，使得资金的回笼比例相对提高。
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