大湾区拿地策略及工改系列（三）——惠州三旧改造拿地方式及工改政策
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1、大湾区拿地策略及工改系列（一）：深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点
2、大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引
3、大湾区拿地策略及工改系列（三）——东莞城市更新拿地方式及工改实操
第一部分惠州三旧改造拿地方式
课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政
一、旧厂房改造
二、旧村庄改造
三、旧城镇改造
四、成片连片改造
第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例）
课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述
一、新型产业用地的概念和分类
二、规划建设与用地管理
三、分割转让管理
四、办理流程与后续监管
第一部分惠州三旧改造拿地方式
课前讨论：惠州三旧改造历程与2018年新政
（一）惠州三旧改造历程（以政策为线索）
（三）三旧改造方式的改变
1、原改造方式《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的实施意见》：
一、政府实施改造
二、原产权人自行改造
三、市场主体实施改造
四、农村集体土地改造
五、连片成片改造
六、国有企业、资产管理公司、集体企业所持有土地改造
2、将来改造方式《惠州市“三旧改造实施办法（征求意见稿）》：
一、旧厂房改造
二、旧村庄改造
三、旧城镇改造
四、连片成片改造
一、旧厂房改造
旧厂房改造分为土地权益人自行改造以及政府主体实施改造。
（一）土地权益人自行改造
土地权益人可自行进行改造、与相邻或相近地块的各土地权益人合作改造。
土地权益人利用自有权益土地或通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式将房地产的相关权益转移到单一主体后，改造主体为土地权益人；相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的，应当成立项目公司，改造主体为该项目公司，或者约定其中一方作为改造主体。
（二）政府主体实施改造
原土地使用权人有意愿开发，但没有能力的，可由市、县（区）人民政府依法收回土地使用权，再通过招标、拍卖或者挂牌公开方式出让土地；为建设基础设施、公共设施建设等公共利益需要或为实施城市规划确实需要调整使用土地的，由市、县（区）人民政府依法收回土地使用权，纳入土地储备。
二、旧村庄改造
旧村庄改造可采用农村集体经济组织自行改造、与市场主体合作改造或由政府主体实施改造等方式。
（一）农村集体经济组织自行改造
农村集体经济组织可自行改造，由农村集体经济组织或其成立的全资子公司为改造主体。
（二）与市场主体合作改造
涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体，农村集体经济组织和市场主体通过成立项目公司共同作为改造主体，或约定其中一方作为改造主体。农村集体经济组织选取合作主体应遵循以下原则和流程：
1、选取原则：公开公正原则和科学保障原则。镇（街道）人民政府（办事处）作为监管责任主体，应指导农村集体经济组织考核拟合作企业的资质实力、开发经验、责任能力，其组织编制的初步改造方案、初步补偿安置方案的合理性、可行性和可操作性。
2、选取流程：农村集体经济组织就是否引入合作企业组织开展表决，须经 70%及以上村民代表或户代表表决通过后，镇（街道）人民政府（办事处）指导农村集体经济组织依照选取原则制定用户需求书（包括企业资质实力、开发经验、责任能力、拆迁补偿安置条件、还建期限、完工期限等），通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。
（三）政府主体实施改造
政府组织为建设基础设施、公共设施建设等公共利益或为实施城市规划确实需要进行旧村庄改造的，在办理报批手续前需经农村集体经济组织三分之二以上表决同意，并明确具体补偿安置途径；在确定开发建设条件的前提下，政府可通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作，土地达到“净地”出让条件后办理用地手续。
（四）改造过程中需要调整上述改造方式的，应经农村集体经济组织表决同意，并报经原批准机关同意
三、旧城镇改造
旧城镇改造分为土地权益人自行改造以及政府主体实施改造。
（一）土地权益人自行改造
土地权益人通过以房地产作价入股、签订搬迁补偿协议、联营、收购归宗等方式，将房地产的相关权益转移到单一主体后，改造主体为土地权益人；相邻或相近地块的各土地权益人合作改造的，应当成立项目公司，改造主体为该项目公司，或者约定其中一方作为改造主体。
（二）政府主体实施改造
土地权益人有意愿开发，但没有能力的，可由市、县（区）人民政府依法收回土地使用权，再通过招标、拍卖或者挂牌公开方式出让土地；为建设基础设施、公共设施建设等公共利益需要或为实施城市规划确实需要调整使用土地的，由市、县（区）人民政府依法收回土地使用权，纳入土地储备。
四、成片连片改造
成片连片改造单元分为市场主体实施改造和政府主体实施改造两种模式。成片连片改造单元中，纳入标图建库的地块面积占改造单元面积的比例达到 40%及以上的，由市场主体实施改造，并依照第五章相关规定开展改造工作；纳入标图建库的地块面积占改造单元面积的比例不足40%的，由政府主体实施改造。
（一）市场主体实施改造
市、县（区）“三旧”改造行政主管部门根据成片连片区域改造方案编制需求书（包含项目基本情况、企业准入资格条件、政府前期投入情况等），以公开方式选取市场主体，拟参与企业须取得 70%及以上土地权益人同意。
以旧村庄为主的改造（旧村庄标图建库的地块面积占该单元纳入标图建库总面积的 50%及以上），通过农村集体资产交易平台公开选取市场主体；其他类型为主的改造，通过市、县（区）公共资源交易中心公开选取市场主体。
（二）政府主体实施改造
市、县（区）人民政府通过依法征收、收回土地使用权，纳入土地储备，再通过招标、拍卖和挂牌出让土地；在确定开发建设条件的前提下，政府可通过招标等公开方式出让土地，由中标人或竞得人实施拆迁工作，土地达到“净地”出让条件后办理用地手续。
第二部分惠州工改政策分享（以仲恺高新区M+征求意见稿为例）
课前讨论：惠州工改基础与仲恺区城市更新概述
（一）惠州工改基础
1、惠州工业“2+2+N”
《惠州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（惠府【2016】67号）
加快产业转型升级，推动产业迈向中高端水平
2-两大核心支柱产业-石化和电子信息
2-新的支柱产业-汽车与装备制造业+清洁能源产业
N-现代物流业、休闲度假旅游产业、金融服务业……
2、惠州本土大企业
TCL：电视、LED
德赛：汽车电子整体解决方案
华阳：汽车电子研发、生产与销售
侨兴：手机、网络游戏运营
真维斯：服装
3、惠州工改相关政策
（1）惠州市人民政府关于印发惠州市进一步降低制造业企业成本支持实体经济发展的十条政策措施的通知（惠府【2017】162号）
（2）惠州市惠阳区人民政府办公室关于印发《惠州市惠阳区严控产业用地的若干措施》的通知（惠阳府办函【2017】110号）
（3）关于《惠州市区工业控制线划定及管理规定》（草案）的公告（2017年12月征求意见）
（二）仲恺区城市更新概述
1、仲恺高新区概述
仲恺高新区是1992年经国务院批准成立的全国首批56家国家级高新技术产业开发区之一。仲恺高新区因位于著名民主革命先驱廖仲恺先生的故乡而得名,历史文化底蕴深厚。2010年2月,仲恺高新区进行体制机制改革,惠州市委、市政府出台《关于进一步推动惠州仲恺高新技术开发区发展的决定》,仲恺高新区拥有市一级的经济管理权限和县(区)一级的行政管理权限。下辖陈江、惠环、沥林、潼侨、潼湖等5个镇（街道）和仲恺高新科技产业园、东江高新科技产业园、惠南高新科技产业园、中国留学人才发展基地等4个园区，辖区面积约500平方公里，常住人口近50万人。
2、仲恺高新区城市更新发展中心
2017年12月12日上午，仲恺高新区城市更新发展中心在区投资控股大厦正式揭牌。
官网：仲恺城市更新网 http://www.hzzk.gov.cn/zkcsgxw/index.shtml
3、仲恺高新区城市更新要闻及主要新政
（1）2018年3月14日，关于《仲恺高新区城市更新项目监督管理暂行办法（征求意见稿）》征求意见的公告
（2）2018年3月29日，关于征求《仲恺高新区村企合作管理暂行办法（征求意见稿）》意见的公告
（3）2018年4月20日上午，惠州市首个镇街城市更新机构——陈江街道城市更新发展办公室正式揭牌运转。
（4）2018年5月18日，关于征求《仲恺高新区支持大企业开展创业孵化的实施办法》（征求意见稿）意见的公告
（5）2018年5月21日，关于《仲恺高新区2018年度城市更新实施计划》（第一批）的公告
（6）2018年6月7日，关于《仲恺高新区城市更新办法（试行）》（征求意见稿）及配套文件征求意见的公告
（7）2018年7月10日，关于《惠州仲恺高新技术产业开发区新型产业用地（M+）管理暂行办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告
（8）2018年8月6日，仲恺高新区城市更新发展中心关于印发《仲恺高新区城市更新项目监督管理暂行办法》的通知（惠仲更新发【2018】4号）
（9）2018年8月8日，仲恺高新区国土资源分局关于征求《惠州仲恺高新技术产业开发区农村集体经济组织留用地使用和合作开发建设管理规定(征求意见稿）》公开征求意见的公告
（10）2018年8月16日，仲恺城市更新网官网发布《仲恺高新区旧村庄更新项目审批流程图（第一版）》及旧村庄改造项目认定材料清单、模板及附件
一、新型产业用地的概念和分类
（一）新型产业用地（M+）的概念
第三条 本办法所指“新型产业用地”（M+）是在仲恺高新区辖区范围内融合研发、创意、设计、中试、环境友好型生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地，包括科技企业孵化器/加速器项目用地。
（二）新型产业用地（M+）的类型
1、类型一：产权分割VS非产权分割
第六条 新型产业用地分为产权分割和非产权分割两种使用类型，国土部门在办理新型产业用地使用权出让手续时，应在国有建设用地使用权出让合同中注明使用类型。区住建、房管、不动产登记等部门应按照国有建设用地使用权出让合同所注明的使用类型，分别在建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房现售备案证明书、不动产权证等相关证照上注明使用类型为“新型产业用地产权分割项目”或“新型产业用地非产权分割项目”。
2、类型二：产业用房VS相应的配套服务设施用房
第七条 新型产业用地项目用房包括产业用房和相应的配套服务设施用房。
产业用房可用于无污染生产、研发设计、检验检测、技术咨询、中试等功能用途，如新型厂房（环境友好型）、办公楼、科研楼、检测楼等；
配套用房可用于建设商业、服务型公寓、餐饮等配套生活设施。
二、规划建设与用地管理
（一）规划管理
1、规划布局
第八条区住建局要做好各片区控制性详细规划编制工作，合理布局新型产业用地。控规覆盖区域内的工业、科研教育用地可以按程序调整为新型产业用地
2、规划选址程序
第九条新型产业用地选址应经过以下程序：
拟申请建设新型产业项目的园区、镇（街道），向区住建局提出选址申请。区住建局对项目选址进行初审，征求区国土分局意见后，出具项目选址审核意见书。
（二）规划建设具体要求
第十条新型产业用地的规划建设要求如下：
（一）容积率原则上不低于2.5（含2.5）。项目配套用房计容积率建筑面积不得高于总计容积率建筑面积的30%，其中服务型公寓单套套内建筑面积不得超过70平方米；
（二）新型产业用地严禁建造各类型住宅。办公楼、科研楼等产业用房建筑应采用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得采用类住宅套型布局与功能设计；
（三）配套用房的规划、施工、竣工验收及销售等手续办理均不得早于产业用房；
（四）产权分割项目产业用房基本单元建筑面积不得小于300平方米。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号等)的房屋，固定界限可参照规划部门核发的规划核准文件(建设工程规划许可证及建设工程设计图纸、图册等附件)。
（三）用地管理
1、新型产业用地（M+）供地方案分类（类型三）
第四条 在仲恺高新区辖区范围内采取公开招标拍卖挂牌方式出让、以及通过城市更新（“三旧”改造）方式协议出让新型产业用地，适用本办法。
第十一条 新型产业用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开交易的，在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下，可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件。
第十二条 通过“三旧”改造方式改变土地用途的,须取得改造方案的批复文件后方可申请建设新型产业用地项目。
2、地价管理
第十三条 新型产业用地项目地价评估按产权可分割和不可分割实行差别化地价管理。
不可分割的新型产业用地项目，参照工业用地地价标准上浮20%进行修正后评估地价。
可分割的新型产业用地项目，按照项目规划的产业用房分摊土地面积和配套用房分摊土地面积参考市场评估价综合评估地；其中，产业用地价格按现行工业用地标准上浮20%进行修正后评估，配套设施用地按商服地价评估。
三、分割转让管理
（一）分割转让总论
1、分割转让项目VS分割转让部分
第十三条 通过公开招标、拍卖、挂牌方式取得、以及通过“三旧”改造等方式申请土地用途变更为新型产业用地的，土地使用权出让合同及用地批准文件明确属“新型产业用地产权分割项目”的，可进行分割销售。
第十六条 新型产业用地产权分割项目的产业用房和配套用房均可出租或分割销售。其中项目投资人自持的产业用房面积不得低于项目产业用房总建筑面积的50%；产业用房、服务型公寓的租售仅面向进驻项目的企业（非个人），承租方（买受方）不得改变用途。
第十七条 产权分割项目投资人自持的产业用房需整体进行确权，颁发《不动产权证》，并在权属证书中注明“不可对外销售”，仅可自用或出租。
2、项目整体转让
第十五条 新型产业用地非产权分割项目可将产权整体转让,受让方应符合新型产业用地项目准入资格。
（二）分割转让分论
1、首次转让VS二次转让
第十八条 产权分割项目的产业用房和配套用房由开发主体通过现售方式出让的，属首次转让。开发主体与买受方签订房屋买卖合同后，可按规定申请办理首次转移登记。
第十九条 产业用房和配套用房首次转让后，买受方再次转让的，均属二次转让。
第二十条 产业用房和服务型公寓自完成转移登记之日起5年内原则上不得二次转让。因企业撤出、注销等情形确需转让的，其所购置的相关物业可以转让给项目已进驻或新进驻的企业，无法转让的由项目投资人进行回购，回购价格不高于原销售价格。
因企业破产清算、法院强制等情形确需再次转让的，经联审小组审查核准，允许二次转让，同等转让条件下项目投资人有优先购买权。
2、一次性分割
第二十一条 产权分割项目的产业用房可按基本单元分割出售，项目竣工验收取得《竣工验收备案文件》后，由区房管理中心一次性办理商品房现售备案证明书,并参照商品房销售办法办理独立的产权证。
四、办理流程与后续监管
（一）资格准入与资格认定
1、资格准入
第五条 成立由区科创局为牵头单位，区住建、国土、不动产登记、城市更新等有关部门为成员单位的新型产业用地项目管理联席会议制度，共同审核新型产业用地项目准入事宜，并按规定报区管委会批准。
2、资格认定
第二十二条 申请新型产业用地项目应满足以下全部条件：
（一）在仲恺高新区登记注册的独立法人机构，企业注册资本1000万元以上，事业单位的开办资金500万元以上；
（二）具备较强的经济实力及行业影响力，项目主导产业明确且符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域（电子信息、生物与新医药、航空航天、新材料、高技术服务、新能源与节能、资源与环境、先进制造与自动化），同时取得区级以上科技部门出具的认定文件；
（三）承诺项目达产后，土地年产值不低于15000元/平方米，年税收贡献不低于750元/平方米。
3、受让方资格限制
第二十三条 新型产业用地产权分割项目产业用房和服务型公寓的受让方（含再次转让）需满足以下条件：
（一）在仲恺高新区登记注册的独立法人机构；
（二）符合国家重点支持的高新技术领域的科技型企业；
（三）符合所入驻新型产业用地项目的可行性报告、规划建设和招商项目投资人案的相关要求；
（四）提供税收效益承诺保证，自进驻项目后年产值不低于6000元/平方米（房屋建筑面积）或平均缴纳税收不低于300元/平方米（房屋建筑面积）。
（二）办理流程
第二十四条 新型产业用地项目的准入资格认定和产权分割要求审核：
（一）拟建设新型产业项目单位提交申请资料至属地园区、镇(街)初审后报区科技创新局；
（二）区科创局组织召开联席会议审议建设单位的准入资格、使用类型及产权分割条件。审议通过后，区科创局将审定结果以函件形式告知建设单位及其他成员单位；
（三）区住建局依据控规出具地块《规划设计条件告知书》移交区国土资源局；
（四）区国土资源局按程序拟定出让方案报区建设用地领导小组会议讨论；
（五）建设单位竞得土地使有权后与属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)签订履约监管协议，并持监管协议与国土资源局签订出让合同；
（六）投资方进行方案设计，区住建局根据项目的规划报建材料、竣工验收文件，划定项目可分割销售的基本单元；明确产业用房面积和配套设施用房面积比例；
（七）项目建成后，区房管中心对项目投资方自持部分面积进行锁盘，对可分割部分发放销售许可证；分割销售部分按“基本单元”进行价格备案。
（八）若项目为城市更新项目，须提交区城市更新发展中心出具的项目改造方案批复文件、与区国土资源分局签订的出让合同及用地批准文件。
（三）后续监管
1、后续监管总体原则——不得擅自改变用途
第二十五条 新型产业用地须严格按照规划用途使用土地，产业用房不得改变为商品住宅、商业等非产业用途。凡擅自改变用途的,按违法建设进行查处。
2、后续监管具体措施——三步走
第一步：签订监管协议
第二十六条 新型产业用地的受让方在与国土部门签订土地出让合同前,应先与属地镇人民政府(街道办事处、园区管委会)签订履约监管协议书。协议书内容包括但不限于建设期限、投资强度、产业导向、产出（税收）强度、股权变更约束、违约责任等。
第二步：达产验收
第二十七条 新型产业用地项目实行承诺监管制，未通过监管验收的，由区管委会责令运营单位限期整改，整改期限最长不超过1年。逾期仍未通过达产验收的，政府有权解除土地出让合同，收回建设用地使用权，地上建（构）筑物价值按重置评估价报区管委会确定后予以补偿。监管验收中税收指标未达到的，允许项目投资人按税收承诺补足差额，视为验收通过。
第三步：追究违约责任
第二十八条 属地园区、镇(街道) 会同区科技创新局对项目按照履约监管协议书进行监督,对未达到协议书要求并经整改后仍不能达标的,按履约监管协议书有关约定追究其违约责任。
西政投资集团业务介绍
一、城市更新投融资业务
1.地产私募融资
2.融资条件的创建及项目熟化
3.综合财税服务
4.项目后端融资
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1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）
2.地产收并购基金
3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）
4.不良资产投资发展基金
5.资产证券化投资基金
6.西政校友创投基金
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1.百强开发商购房尾款保理业务
2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务
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