大湾区拿地策略及工改系列（五）：佛山市三旧改造政策解读

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目录 

 一、佛山“三旧”改造政策梳理 

 二、改造实施模式 

 三、改造管理模式 

 四、改造方式 

 五、项目认定办法 

 六、供地方式 

 七、摸底调查 

 八、“收回协议出让”工作流程 

 九、南海、顺德、禅城三区政旧改策对比 

 十、工改 

一、 佛山“三旧”改造政策梳理

二、 改造实施模式

（一）原业主自行改造

佛山率先提出鼓励原业主自行改造，政府直接通过协议方式供地给原业主。

（二）挂账收储

原业主达成一致的前提下向政府申请公开出让，出让金按比例分成。

（三）公开转让

 政府同意免储后，原业主一致同意前提下允许毛地出让，按比例分成。

（四）引入前期投资人

引入前期投资人进行土地前期整理，然后交由原业主开发或出让，投资人利益与原业主协商。

三、 改造管理模式

（一）市级部门

市层面主要负责城市更新专项规划和控制性详细规划的编制和审批，全市三旧改造工作的整体统筹，以及宏观政策的制定。

（二）区级部门

区级层面主要负责三旧改造具体项目的审批管理，并根据各区实际情况制定有针对性和差异化的区级改造政策。

四、 改造方式

根据改造前的现状用途不同，城市更新项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目和就旧村居改造项目。

（一）旧城镇改造：城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造。

1.政府收储模式——对于改造难度极大的旧城镇改造项目，由政府主导通过传统征收方式推进，比如佛山东华里改造项目。

2.协议出让模式——市场主体可直接与改造单元内的原业主达成一致后的政府申请改造，政府可直接供地给市场主体。

3.协议出让模式的地价计收：旧城镇改造采取协议出让方式供地的，地价的计收为现状建设面积一定倍数（X）以内免收地价。

（二）旧村居改造：在“城中村”、“园中村”、“空心村”等区域内进行的改造。

1.公开转让模式——允许村集体土地转国有性质后，由村集体通过政府公开平台进行公开转让，转让收益在扣除相应提留部分后按照一定比例补偿村集体。

2.自行改造模式——村集体通过将出让地块抵押融资，后成立公司自行改造。

3.协议出让模式——由市场土地进行土地整合，政府协议供地。

涉及协议出让的，地价计收为现状建设面积一定倍数（X）以内免收地价，现状建设面积一定倍数（X）以上的可以按照一定比例返还给村集体，充分让利给市场和村集体。

（三）旧厂房改造：镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造（包括村级工业园改造提升）。

1.工改工项目——在符合规划、不改变土地用途、不演唱土地使用年限情形下，不计收地价款。

2.工改居项目

①挂账收储类——容积率某一特定值（Y）以上以下部分分不同比例补偿给原权属人。

②协议出让类——容积率某一特定值（Y）以上以下部分分不同比例计收地价。

③工改商项目——无论是挂账收储还是协议出让，其地价计收的总体思路与工改居项目相似，但在特定容积率以及计收比例上较工改居项目体现出一定程度上更多的让利。

五、 项目认定办法

（一） 用地要求

（1）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地；

（2）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

（3）产业“退二进三”企业的工业用地；

（4）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

  (5) 因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；

  (6) 根据城乡规划建设需要，进行城中村、园中村、空心村改造的用地；

  (7)须按产业调整、城乡规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；

  (8)布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村居；

  (9) 列入“村居整治”工程的村或国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村；

  (10) 城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

  (11) 城市升级、村级工业园改造提升等其它经区级或以上人民政府认定属城市更新范围的用地。

  （二）规划要求

符合土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划、城乡规划和我区产业发展规划及环境保护要求。

  （三）入库要求

项目用地已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围。

除以上三点要求之外，旧村居改造项目和工业提升改造项目等还有面积、时间等方面的额外要求：

为旧村居改造项目的，项目占地面积需在50亩以上，项目改造方案和拆迁补偿安置方案经有表决权人员2/3以上表决同意。

为工业提升改造项目的，需为符合产业发展政策的制造业，科技研发、工业设计、孵化器、科技信息服务、工业服务外包等生产性服务业以及动漫制作等服务业项目；项目改造后土地用途为工矿仓储用地，用地面积30亩及以上，容积率1.2及以上，且项目须于2013年1月1日后办理规划报建手续，并于2018年12月31日前竣工验收。

（四）认定流程

其中，申请资料包括

① 《佛山市南海区城市更新项目申报表》；

② 申报项目的用地红线图；

③ 申报改造项目的原貌照片，由镇（街道）三改办盖章确认；

④ 申报项目的改造方案,并附《改造项目土地房产情况一览表》、《现状建筑物处理意见表》。

（五）项目调整

改造单位需要变更项目改造方案内容或调整项目用地范围的，可申请进行项目调整。其中，调整项目用地范围的，申请调整部分须符合城市更新项目认定的条件，且原则上每个项目只能申请一次；若调整部分为连片改造的范围，调整新增面积部分原则上不超过原项目认定面积的10%。

其中，申请资料包括：

① 调整后的项目改造方案；

② 调整后的项目用地红线图（调整项目用地范围的，需标明已认定部分和申请调整部分）；

③ 调整部分的建（构）筑物现状照片。

六、 供地方式

七、 摸底调查

八、 “收回协议出让”工作流程

以旧村居改造项目为例：

九、 南海、顺德、禅城三区政旧改策对比

（一） 改造范围

（二） 认定条件

（三） 土地出让收益分配

（四） 土地前期整理人

（五） 土地出让金补缴

十、 工改

西政投资集团业务介绍

一、城市更新投融资业务

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3.综合财税服务

4.项目后端融资

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2.地产收并购基金

3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）

4.不良资产投资发展基金

5.资产证券化投资基金

6.西政校友创投基金

三、保理与融租业务

1.百强开发商购房尾款保理业务

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