2019开工必备：深圳各区2018年城市更新政策梳理与解读（手册稿）

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一、区级“十三五”规划全部落定 

二、区级城市更新实施办法及“区级暂行措施”进一步补充 

三、各区城市更新技术性规范逐步细化 

四、加强监管，各区集体资产管理政策同步强化和更新 

五、各区“保障性住房”和“创新型产业用房”政策逐步完善

六、回归产业，各区工改鼓励政策相继推出 

七、三驾马车，各区棚户区改造和土地整备政策同步跟进 

笔者按：

自2016年10月15日《深圳市人民政府关于试行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号）、2016年11月9日《市规划国土委 市发展改革委关于印发深圳市城市更新“十三五”规划的通知》（深规土【2016】824号）、2016年12月29日《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）三大政策颁行以来，深圳城市更新“十三五”已悄然过去三个年头。

2018年以来，从市政府、市政府办公厅、市规划国土委及各区政府、各区城市更新局等颁发的各项政策来看，2018年的城市更新，属于政策重出不断的一年，属于政策深化细化的一年，属于“政策年”。

将2018年放到整个深圳城市更新“十三五”（2016-2020）来看，整个十三五期间，2016年属于起始年，很多政策还刚刚形成雏形；2017年属于执行年，市各有关部门、各区政府及区职能部门在2016年的政策上初步构建框架；2018年、2019年则属于强化年，将2016年、2017年形成的各个政策更加细化、完善框架内容；2020年则属于“十三五”的总结年。因而，2018年，又无疑是个“执行年”。

本文试图从七个不同方面，对深圳各区共计近100个2018年重点城市更新政策进行梳理和解读，以便读者对深圳各区2018年重点城市更新政策有更清晰的认识。对本文不足之处，亦希望读者多多提出建议。

一、区级“十三五”规划全部落定

（一）各行政区区级“十三五”规划落实情况

按前述《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）第二条明确——分区落实市更新“十三五”规划。各区政府（含新区管理机构，下同）根据《城市更新“十三五”规划》及相关标准规范、技术指引编制本辖区的城市更新五年规划，由市规划国土部门统筹报市政府审批。

按以上要求，龙岗区已率先于2017年11月7日经市政府审批同意后先行公示《龙岗区城市更新“十三五”规划（印发稿）》，进入2018年，各区积极跟进，至2018年9月12日南山区城市更新局印发《南山区城市更新“十三五”规划》，各区区级“十三五”规划全部落定。

（二）各区“十三五”规划汇总

具体各区“十三五”规划汇总如下：

二、区级城市更新实施办法及“区级暂行措施”进一步补充

（一）各行政区区级城市更新实施办法

按照《深圳市人民政府关于试行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号）附件《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实<深圳市人民政府关于试行城市更新工作改革的决定>的实施意见》（深府办【2016】32号）第四部分“工作要求”中“对于职权调整事项，各区政府要执行严格的管理制度，依照相关法律、法规和规章规定，加强统筹协调，切实优化审批流程，杜绝增设环节，制定调整由各区行使职权事项目录，作为辖区城市更新审批管理的依据”的要求，各区在“强区放权”后，先后制定了适用于本辖区的“城市更新基本法”——即各区城市更新实施办法。2016年年底至2017年，罗湖区、福田区、盐田区、宝安区、龙华区、大鹏新区、龙岗区等已先后制定了本区的城市更新实施办法。

进入2018年，坪山区在2017年9月公示征求意见稿后，率先于6月20日正式印发《深圳市坪山区城市更新实施办法》（深坪府规【2018】8号）；光明区在2018年5月8日由原光明新区住房和建设局（城市更新局）发布征求意见稿，后9月19日光明区正式挂牌，直到11月16日，由光明区人民政府正式印发《深圳市光明区城市更新实施办法》（深光府规【2018】1号）。

罗湖区自2015年8月由《深圳市人民政府关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》（深圳市人民政府令第279号）确定作为强区放权的试点区域以来，强区放权的政策指引层面一直走在各区的前列。2018年8月21日，罗湖区经征求市民对城市更新工作的意见后，正式由罗湖区城市更新工作领导小组办公室、罗湖区城市更新局发布《关于征求<深圳市罗湖区城市更新实施办法（征求意见稿）>意见的通告》，公开征求公众意见。其后11月14日，罗湖区人民政府正式印发《深圳市罗湖区城市更新实施办法》（罗府规【2018】5号）。作为第一个修订本区城市更新实施办法的单位，罗湖区在城市更新实施办法的修订版中增加了诸如“更新统筹”、“项目清理”“禁止项目转让、严控炒卖项目”、“严格落实社会稳定风险评估制度”等内容，后续各区在修订相关城市更新实施办法过程中，相信亦会众多借鉴。

各区城市更新实施办法汇总如下：

（二）各行政区“区级暂行措施”

参照深圳市及龙岗区（“1+1+N”城市更新政策体系）的操作经验，部分区域也制定了本区的“区级暂行措施”。2017年8月11日，坪山区人民政府正式印发《坪山区关于进一步改进和完善城市更新工作的指导意见》（深坪府【2017】38号）。2017年11月8日，龙岗区在先后经2012年《龙岗区城市更新实施工作推进若干措施》（深龙府办【2012】63号）、2015年《深圳市龙岗区人民政府关于加强和改进城市更新工作的意见》（深龙府【2015】18号）两版暂行措施实践后，修订发布了新的暂行措施——《深圳市龙岗区人民政府关于进一步加强和改进城市更新工作的意见》（深龙府【2017】32号）。

2018年以来，大鹏新区、宝安区、福田区亦先后制定了本区的“区级暂行措施”。4月12日，大鹏新区城市更新局（土地整备局）正式印发《深圳市大鹏新区关于进一步加强和改进城市更新工作的指导意见》；4月20日，宝安区人民政府办公室正式印发《关于加快城市更新工作的若干措施》（深宝府办【2018】10号）；6月29日，福田区城市更新局正式印发《深圳市福田区城市更新局关于进一步推动福田区城市更新工作的若干意见》（深福更新规【2018】1号）。

各区“区级暂行措施”汇总如下：

三、各区城市更新技术性规范逐步细化

各区在建立和完善“1+N”/“1+1+N”城市更新政策背景下，在落定各区城市更新“十三五”规划及城市更新实施办法后，亦正在逐步细化相关的城市更新技术性规范。2018年，各区已公示的针对城市更新技术性规范细化的规定达25个，以下进行分述。

（一）合法用地问题解决方面

合法用地问题解决方面，2月13日，原光明新区管理委员会正式发布《关于印发<深圳市光明新区企业国有资产监督管理暂行办法>及其五个配套文件的通知》（深光规【2018】4号），相关文件就原光明新区遗留国有资产参与城市更新问题进行了流程及程序上的规定。9月11日，龙华区规划土地监察局、龙华区城市更新局、市规划国土委龙华管理局正式印发《深圳市龙华区城市更新区域内历史遗留违法建筑简易处理工作细则》（深龙华规土监【2018】266号）。这是在2017年8月18日宝安区土地规划监察局、宝安区城市更新局、市规划国土委宝安管理局印发《宝安区关于城市更新区域内遗留违法建筑处理的若干意见（试行）》后，第二个正式公布本区违法建筑简易处理工作细则的行政区。

（二）城市更新具体流程方面

城市更新具体流程方面，龙岗区城市更新局先后公布了多项具体规定：2月2日，印发《加强龙岗区城市更新单元范围划定的工作指引》（深龙城更【2018】10号）；4月18日，印发《关于规范龙岗区城市更新单元捆绑公共利益用地工作的通知》（深龙城更【2018】23号）；10月23日，印发《龙岗区拆除重建类城市更新项目房屋搬迁补偿安置方案编制指引》（深龙城更【2018】93号）；10月23日，印发《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施方案编制指引》（深龙城更【2018】94号）；12月14日，印发《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施主体资格确认工作程序》（深龙城更【2018】119号）。作为深圳城市更新的“项目大户”，龙岗区在政策制定及指导层面亦走到了各区的前列，有效保障了本区城市更新工作的顺利进行。

（三）城市更新项目及周边公共设施建设方面

城市更新项目及周边公共设施建设方面，龙岗区经4月4日、5月17日两次公开征求意见后，于10月8日，龙岗区人民政府办公室印发《龙岗区鼓励社会资金投资城市更新项目及周边公共设施管理规定》（深龙府办规【2018】4号），从政策层面保障了公共设施的落地。10月29日，宝安区公共物业管理局发布《关于向社会公开征求<宝安区城市更新公共资源建设计划（2018-2022年）>（草案）意见的公告》，就城市更新项目范围内及周边的交通设施、环卫设施、社区综合服务设施、教育设施等规划问题，公开征求公众意见。

（四）房屋拆除方面

房屋拆除方面，1月22日，原光明新区管理委员会正式印发《光明新区房屋拆除工程管理实施细则》（深光规【2018】1号）；6月11日，福田区住建局正式印发《深圳市福田区住房和建设局关于进一步加强房屋拆除工程管理的通知》（深福建发【2018】53号）。

（五）城市更新计划清理方面

城市更新计划清理方面，4月3日，盐田区城市更新局发布《关于加快已批更新单元计划项目规划报批的通知》，督促计划已批准的各更新单元计划申报主体在1年内完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批工作；11月30日，龙岗区城市更新局正式印发《关于开展城市更新单元计划清理工作的通知》（深龙城更函【2018】1031号）。目前整个深圳市城市更新项目的规划实施率（即已批城市更新项目专项规划项目占已列入城市更新计划项目占比）约合50%，大量的项目始终停留在计划立项阶段，此与《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2018】38号）第二十八条“定期开展更新计划清理”的规定明显不符，预计2019年深圳市及各区亦将继续跟进出台计划清理的相关规定。

（六）事中事后监管清单方面

事中事后监管清单方面，部分行政区城市更新主管部分也相应出台了本部门的事中事后监管清单。3月8日，宝安区城市更新局发布《宝安区城市更新局关于事中事后监管清单的公告》；8月14日，龙岗区城市更新局发布《深圳市龙岗区城市更新局事中事后监管清单》；8月17日，龙华区城市更新局（土地整备局）发布《深圳市龙华区城市更新局（土地整备局）事中事后监管清单》；9月20日，罗湖区城市更新局发布《罗湖区城市更新局事中事后监管清单》；10月19日，大鹏新区城市更新局（土地整备局）发布《大鹏新区城市更新局（土地整备局）事中事后监管清单》。

（七）项目推进方式方面

项目推进方式方面，6月12日，坪山区城市更新工作委员会正式印发《坪山区城市更新项目正负面清单操作规则（试行）》（深坪城更工委【2018】2号），这是针对其2017年10月13日印发的《坪山区城市更新项目优先推进及负面挂了清单（试行）》（深坪城更工委【2017】2号）的细化规定，该规定对坪山区各个城市更新项目，针对“片区统筹规划”“社会稳定情况”“违法违纪情况”“项目前期审查情况”“学位审查情况”等分别打分，然后分别进行推进。

（八）“城中村”综合治理及查违攻坚行动方面

“城中村”综合治理及查违攻坚行动方面，各区政府、土地监察部门也非常重视，积极落实市政府的相关政策。如1月8日，南山区人民政府办公室印发《南山区“城中村”综合治理行动计划（2017-2020年）》（深南府办函【2018】1号）；1月12日，罗湖区人民政府办公室印发《罗湖区“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》（罗府办函【2018】13号）。查违攻坚行动方面，10月16日，罗湖区规划土地监察局发布《关于公开征求<罗湖区全面开展查违三年攻坚行动落实方案（征求意见稿）>的意见征集》，公开征求公众意见；12月11日，龙岗区人民政府办公室印发《龙岗区全面开展查违三年攻坚行动实施方案》（深龙府办函【2018】37 号）。

四、加强监管，各区集体资产管理政策同步强化和更新

在深圳处理城市更新项目，涉及众多需政府审批或备案的流程，所有城市更新项目在操作程序上，均需在城市更新主管部门监管下，完成“城市更新项目立项——城市更新专项规划审批——实施主体确认——用地审批”等流程；如涉及集体资产，则一般还需在集体资产管理部门监管下，完成集体资产交易“上平台”流程。2018年全年各区在集体资产管理政策上也是下足了功夫，全年各区共计出台近20项集体资产管理政策。

在城市更新项目实施过程中，从全市角度而言，集体资产监管是在2016年6月4日中共深圳市委办公厅、深圳市人民政府办公厅正式印发《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字【2016】55号）后才被逐渐重视起来的。按55号文要求，各区应在2016年8月31日前制定股份合作公司综合监管系统方案，并投入实际运行，行业内称“831”大限。在831前后，各区相继出台了众多集体资金管理方面的政策和规范性文件。在2018年，各区对集体资产管理政策进行了同步强化和更新。

（一）非农建设用地管理政策方面

非农建设用地管理政策方面，宝安区于9月11日正式出台《深圳市宝安区人民政府办公室关于宝安区城市化转地非农建设用地后续管理有关问题的通知》（深宝规【2018】14号），以政策明确继续沿用原非农政策至2019年；大鹏新区亦于8月31日以《关于征求<大鹏新区非农建设用地管理办法（征求意见稿）>意见的通知》，公开征求公众意见，预计2019年上半年将正式印发。另龙华区及坪山区，因原非农建设用地管理政策已届有效期，目前均为内部征求意见阶段。

各区非农建设用地管理办法汇总如下：

（二）集体用地开发和交易政策方面

集体用地开发和交易政策方面，南山区于3月22日正式印发《南山区股份合作公司集体用地开发和交易操作指引（试行）》（深南集资通【2018】4号）、龙岗区于5月2日正式印发《关于印发龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则的通知》（深龙府办规【2018】1号），均对此前2016年制定的相关集体用地开发和交易文件进行了不同程度的更新和修订。光明区于9月3日，由原光明新区管理委员会印发《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（深光规【2018】15号），其内包含《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则》，光明区集体用地交易有了正式指引。盐田区于11月22日，由盐田区集体资产管理办公室印发《深圳市盐田区集体办关于印发<盐田区股份合作公司物业租赁管理指引>等规范性文件的通知》（盐集体办【2018】31号），其内包含《盐田区股份合作公司集体用地开发和交易管理指引》，各区集体用地开发和交易文件终于全部落地。另外，宝安区集体资产监督管理办公室亦于2月9日发布《关于<宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（2018年修订）>（送审稿）公开征求公众意见的公告》，但该文件正式稿一直未印发。

各区集体用地开发和交易管理办法汇总如下：

（三）其他集体资产监管政策方面

其他集体资产监管政策方面，原关内区域（福田、罗湖、南山、盐田）范围内，福田区集体经济发展指导委员会办公室、福田区城市更新局在2018年1月19日正式印发《福田区股份合作公司城市更新项目引入合作开发主体工作规程（试行）》（福集发【2018】1号），对福田区城市更新项目引入合作方进行了规范；后8月16日，福田区集体经济发展指导委员会办公室印发《福田区集体办关于股份合作公司资金资产资源规范管理检查“回头看”工作方案》（福集通【2018】4号），对“三资”（集体资产、资金、资源）管理存在的问题给出了解决思路。

罗湖区城市更新局于2018年1月2日发布《关于告知股份合作公司城中村相关政策的通知》（罗更新发【2018】1号），要求各股份公司依法依规推进罗湖区城市更新工作，再次明确禁止股份合作公司、开发商违规开展城中村城市更新活动。

南山区人民政府办公室于2018年2月28日正式印发《深圳市南山区人民政府办公室关于印发<南山区股份合作公司综合监管实施办法（试行）>的通知》（深南府办规【2018】1号），该文件同时配套出台九个相关文件，初步形成了南山区集体资产管理“1+9”文件体系；后10月10日，南山区集体资产管理办公室印发《深圳市南山区人民政府办公室关于进一步加强股份合作公司综合监管工作有关事项的通知》，进一步规范了村中村项目合作主体股权变动等问题的规范操作要求，南山区集体资产管理“1+9+1”体系形成。

原大宝安区（宝安区、龙华区、光明区）范围内，光明区于6月13日由光明新区发展和财政局发布《关于<光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法>及三个配套实施细则（征求意见稿）的公示》，公开征求公众意见后；9月3日，光明新区管理委员会印发《光明新区社区集体经济资金资产资源交易管理暂行办法》（深光规【2018】15号），包含《2018年度光明新区社区集体经济资金资产资源资金资产资源纳入交易平台集中交易目录》、《2018年度光明新区社区集体经济资金资产资源暂不纳入交易平台集中交易范围的项目》、《光明新区社区股份公司物业租赁管理实施细则》、《光明新区社区股份公司集体用地交易实施细则》、《光明新区社区股份公司建设工程监督管理交易实施细则》等附件。

原大龙岗区（龙岗区、坪山区、大鹏新区）范围内，坪山区人民政府于2018年4月2日印发《关于加强股份合作公司“三资”管理和公开的指导意见》（深坪府规【2018】5号），对原坪山区2014年“三资”管理文件——《关于加强股份合作公司资金资产资源管理和公开的意见》（深坪发【2014】2号）进行了修订；6月20日，坪山区财政局正式印发《坪山区股份合作公司物业交易管理办法》等系列文件，对坪山区股份合作公司物业交易、货物和服务采购、“三资”信息公开、财务管理、经济合同管理、公章管理使用、会计档案管理等提出了规范要求；8月21日，坪山区财政局印发《坪山区股份合作公司重大事项监管办法》（深坪财规【2018】8号），对坪山区股份合作公司重大规划和计划、重大资产资源处置、重大财务事项等进行了规范。

大鹏新区于2018年1月8日，由大鹏新区发展和财政局、大鹏新区城市更新局（土地整备局）印发《关于规范社区集体用地城市更新项目有关事项的通知》（深鹏发财【2018】5号）；后1月24日，大鹏新区发展和财政局、大鹏新区城市更新局（土地整备局）又印发《大鹏新区集体资产参与拆除重建类城市更新项目计划申报前工作规程（试行）》（深鹏发财【2018】6号），两个文件主要都是针对城市更新项目前期（立项之前）股份合作公司相关操作进行了规范。后8月17日，大鹏新区发展和财政局发布《关于公开征求<深圳市大鹏新区股份合作公司资金资产资源交易管理暂行办法（征求意见稿）>意见的通知》，公开征求公众意见。后9月21日，大鹏新区城市更新局（土地整备局）发布《关于征求<大鹏新区原村民统建工作操作指引(试行)（征求意见稿）>意见的通告》，公开征求公众意见。

五、各区“保障性住房”和“创新型产业用房”政策逐步完善

按深圳城市更新“基本法”——《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）第40条的规定——“根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体办法由相关主管部门另行制定，报市政府批准后实施”，保障性住房建设和产业用房（即创新型产业用房）建设一直是深圳城市更新项目不可忽视的一个要求。

市规划国土委亦先后于2016年1月5日出台《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》（深规土【2016】11号）、2016年8月31日出台《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》（深规土规【2016】2号），虽后期市级层面《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办【2016】38号）及《市规划国土委关于施行<深圳市城市更新项目保障性住房配建规定>附图(修订)的通知》（深规土【2018】75号）对上述文件有一定的修订，但市政府对于“两房”（即保障性住房和创新型产业用房）重视程度一直未有减弱。

（一）保障性住房政策方面

保障性住房政策方面，2018年部分行政区相继有新政出台。4月10日，光明新区住房和建设局（城市更新局）发布了《光明新区人才住房和保障性住房发展计划(2018-2020年)》；5月11日，罗湖区人民政府办公室印发《深圳市罗湖区政府人才住房和保障性住房配建管理办法》（罗府办规【2018】3 号）；11月12日，大鹏新区城市建设局发布《关于面向社会公开征求<深圳市大鹏新区人才住房和保障性住房后续管理操作指引（征求意见稿）>意见的通知》，公开征求公众意见；11月30日，光明区住房和建设局（城市更新局）发布《关于公开征求<深圳市光明区安置房管理办法（征求意见稿）>意见的通告》，公开征求公众意见；12月18日，龙岗区住房和建设局发布《关于征求<龙岗区城市更新配建安居工程建设管理操作规程（征求意见稿）>意见的通告》，公开征求公众意见。

（二）创新型产业用房政策方面

创新型产业用房政策方面，2018年坪山区、盐田区、宝安区亦出台了相关政策。3月23日，坪山区人民政府办公室印发《深圳市坪山区创新型产业用房管理实施细则》（深坪府办规【2018】8号）；9月12日，盐田区经济促进局发布《关于公开征求<盐田区创新型产业用房管理实施细则（试行）（修订）（征求意见稿）>和<盐田现代产业服务中心入驻单位管理办法（2018年修订）（征求意见稿）>意见的公告》，公开征求公众意；12月29日，宝安区政府办公室印发《宝安区“工改工”类城市更新项目产业及创新型产业用房监管暂行办法》（深宝规【2018】22号）。

六、回归产业，各区工改鼓励政策相继推出

2018年8月16日，《深圳市工业区块线管理办法》（深府规【2018】14号）的正式印发，一下子打破了很多人对于旧工业区通过城市更新攫取高额利润的梦想，行业人士纷纷评论——深圳工改已“凉凉”。其实，自史上最严工改政策——2017年12月22日市经贸信息委首次公开征求意见，到2018年1月24日市经贸信息委再次征求意见，到正式印发稿的出台，不管是政府还是市场主体，都对于“工改”发生了一个质的改变，逐步开始回归产业，在2018年，政府层面开始重视对于重大项目、总部企业的引进，重视优化营商环境，强调支持实体经济发展。

（一）原关内区域（福田、罗湖、南山、盐田）工改鼓励政策

从区域上看，原关内区域（福田、罗湖、南山、盐田）范围内，7月9日，福田区人民政府办公室印发《福田区城市更新片区产业支持专项政策》（福府办规【2018】14号）；7月20日，南山区人民政府办公室印发《南山区鼓励总部企业发展实施办法（试行）》（深南府办规【2018】6号）

（二）原大宝安区（宝安区、龙华区、光明区）工改鼓励政策

原大宝安区（宝安区、龙华区、光明区）范围内，4月17日，原光明新区管理委员会印发《光明新区关于优化营商环境的若干措施》（深光规【2018】6号）。8月10日，龙华区发展和改革局发布《关于<深圳市龙华区重大项目管理办法（征求意见稿）>的民意征集》，公开征求公众意见；后10月24日，龙华区发展和改革局印发《深圳市龙华区加快发展总部经济实施办法》（深龙华府规【2018】2号）

（三）原大龙岗区（龙岗区、坪山区、大鹏新区）工改鼓励政策

原大龙岗区（龙岗区、坪山区、大鹏新区）范围内，6月8日，大鹏新区综合办公室印发《深圳市大鹏新区重大项目管理办法》（深鹏办规【2018】2号）；后11月12日，大鹏新区经济服务局发布《关于公开征求<大鹏新区产业准入负面清单及片区产业发展规划（征求意见稿）>意见的通知》，公开征求公众意见。12月13日，坪山区人民政府印发《深圳市坪山区关于支持实体经济发展的若干措施》（深坪府规【2018】9号）及《深圳市坪山区支持产业发展实施细则》（深坪府办规【2018】14号）。

2019年2月2日，完成更名后的深圳市规划和自然资源局发布《关于公开征求<深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（征求意见稿）>意见的通告》，对已过有效期限的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深规土【2013】721号）进行大幅修订，从政策趋势来看，对城市更新类工改项目可销售面积进行限制的趋势已不可避免。

七、三驾马车，各区棚户区改造和土地整备政策同步跟进

深圳存量土地开发市场的三驾马车——棚户区改造、城市更新、土地整备中，城市更新自2009年10月出台《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号，后2016年11月12日经深圳市人民政府令第290号修订）以来，一直受到重视。土地整备、棚户区改造政策则一直未得到应有得重视。

（一）棚户区改造政策方面

棚户区改造方面，2018年5月17日，《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作得实施意见》（深府规【2018】8号）正式印发，标志着棚户区改造政策上了一个大的台阶。按该政策第28条——各区政府应当认真研究当前棚户区改造得新路径和新方法，制定具备可操作性的实施细则，加快依法推进棚户区改造工作的规定，各区自2018年5月开始，逐步制定了适用于本行政区域的棚户区改造实施细则。

2018年5月，5月28日，宝安区住房和建设局发布《关于征求<宝安区棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法（征求意见稿）>意见的公告》，公开征求公众意见。

2018年6月，6月13日，宝安区住房和建设局发布《关于征求<深圳市宝安区棚户区改造实施细则(征求意见稿)>意见的通告》，公开征求公众意见；6月27日，罗湖区住建局发布《关于征求<深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）（征求意见稿）>意见的通告》，公开征求公众意见。

2018年7月，7月18日，宝安区人才住房和保障性住房工作指挥部办公室印发《深圳市宝安区棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法》。

2018年8月，8月31日，坪山区住建局发布《关于征求<深圳市坪山区棚户区改造实施办法（征求意见稿）>公众意见的公告》，公开征求公众意见；8月31日，福田区住建局发布《关于征求<福田区棚户区改造实施细则（施行）>（征求意见稿）意见的通知》，公开征求公众意见。

2018年9月，9月21日，南山区住建局发布《关于征求<深圳市南山区棚户区改造实施细则(征求意见稿)>意见的通告》，公开征求公众意见；9月29日，宝安区人民政府印发《深圳市宝安区棚户区改造实施细则》（深宝规【2018】17号）。

2018年10月，10月16日，龙岗区住房和建设局发布《关于征求<龙岗区棚户区改造实施细则（试行）>（征求意见稿）意见的通告》，公开征求公众意见。

2018年11月，11月8日，罗湖区人民政府印发《深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（试行）》（罗府规【2018】4号）；11月16日，盐田区住房和建设局发布《关于征求<深圳市盐田区棚户区改造实施细则(征求意见稿)>意见的通告》，公开征求公众意见。

2018年12月，12月20日，坪山区住房和建设局印发《深圳市坪山区棚户区改造实施办法（试行）》（深坪住建规【2018】2号）。

2019年1月，1月10日，福田区人民政府印发《深圳市福田区棚户区改造实施办法（试行）》（福府规【2019】1号）；1月16日，大鹏新区城市建设局发布《关于征求<深圳市大鹏新区棚户区改造实施细则（试行）（征求意见稿）>意见的通告》，公开征求公众意见。

由上来看，各区棚户区改造政策相继推出，发布征求意见稿与正式印发稿的间隔也越来越段，政府层面对棚户区改造的重视可见一斑。

各区棚户区改造实施细则汇总如下：

（二）土地整备政策方面

土地整备政策方面，自2011年7月2日深圳市人民政府印发《关于推进土地整备工作的若干意见》（深府【2011】102号）文件以来，土地整备一直在持续进行。2015年11月13日，市规划国土委印发《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土【2015】721号）开始试行整村统筹、片区统筹等利益统筹方式，土地整备上了一个新的高度。

2018年8月9日，因《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土【2015】721号）已过有效期，市规划国土委进行修订后印发了《深圳市土地整备利益统筹试点项目管理办法》（深规土【2018】6号），对拿地门槛、合法权属比例、留用地比例、与城市更新联动开发等问题进行了规定。

部分行政区也配套出台了土地整备的相关政策。7月12日，坪山区土地整备局发布《关于公开征求<坪山区人民政府关于加强土地整备利益统筹工作的指导意见（试行）>（征求意见稿）意见的通告》，公开征求公众意见；7月17日，市规划和国土资源委员会龙岗管理局发布《龙岗区土地整备利益统筹项目旧屋村范围认定暂行规程（征求意见稿）》，公开征求公众意见；8月8日，龙岗区司法局、龙岗区土地整备中心印发《关于加强龙岗区土地整备律师和公证服务工作实施方案》；10月26日，龙华区城市更新局（土地整备局）发布《关于公开征求<龙华区土地整备和公共基础设施建设项目房屋补偿实施办法（征求意见稿）>意见的公告》，公开征求公众意见。

另外，按照2018年12月30日印发的《中共广东省委办公厅、广东省人民政府办公室关于印发<深圳市机构改革方案>的通知》（粤办发【2018】133号）的规定，深圳市将组建市城市更新和土地整备局。将市城市更新局、市土地整备局的行政职能整合，组建市城市更新和土地整备局，由市规划和自然资源局统一领导和管理。深圳城市更新的特点在于市场主导，而土地整备的特点则是政府主导，两种模式的整合，势必有更多的融合点，此点亦值得期待。

深圳市各区现城市更新和土地整备的主管部门汇总如下：

西政投资集团业务介绍

一、城市更新投融资业务

1.地产私募融资

2.融资条件的创建及项目熟化

3.综合财税服务

4.项目后端融资

二、私募投资业务

1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）

2.地产收并购基金

3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）

4.不良资产投资发展基金

5.资产证券化投资基金

6.西政校友创投基金

三、保理与融租业务

1.百强开发商购房尾款保理业务

2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务

3.商票支持保理业务

四、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务

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