西政资本：房地产企业2018年融资回顾暨2019年融资方式盘点

本文为西政资本原创，转载需经授权

专业文章链接

目录

一、2018年金融、地产市场回顾 

二、当前环境下资金方核心关注要素 

三、2019年地产融资方式盘点 

四、2019年中小开发商融资方式梳理 

笔者按：

2018年已在各种忙乱中过去，地产企业2019年的融资战争又已烽烟四起。笔者特结合西政资本2019年1月6日举办的“2018年度总结暨2019年度工作展望会议”的相关活动内容以及在西政投资集团投融资板块工作的相关经验，在粗略总结2018年地产企业、金融行业发展情况的基础上，简单梳理了2019年地产企业可探讨的融资方式，望能给长期以来支持我们西政资本的朋友及伙伴们一些思路上的启发。

一、2018年金融、地产市场回顾

2018年地产与金融行业的关键词是“忙”。2018年大家都很忙——监管发文忙，忙着“降杠杆”、“挤泡沫”、“破刚兑”、“去通道”……每逢周五新规来一波，重大节假日前必须再发文庆祝一番。国家“救火队”、“放水队”也以各种形式登场。金融行业也很忙，学习新规忙、业务调整与转型忙、应付监管忙、自查整改忙……当然，地产企业就更忙，忙更名、忙裁员、忙降价、忙转型、忙偿债、忙融资、忙赴港上市，忙着搞教育、搞农业、搞机器人、搞医疗、搞新能源汽车……

二、当前环境下资金方核心关注要素

在现金为王的当下想要回绝一家地产企业的融资可以找出千万条理由，笔者特在本部分列举几条资金方拒绝一个项目融资的常见“套路”，当然，这也是资金方在当前环境下为项目提供融资时最为关注的几个要素：

（一）看排名

融资环境明朗的时候，只要项目好，自然有资金奔着好项目而来，办公室里叼着烟、抖着腿、喝着茶、吹着水，资金似乎也能走到“碗”里来。但是，在融资环境紧张的时候，各家融资机构则显得更加“嫌贫爱富”，严格执行自己的“白名单”、“黑名单”、“A类”、“B类”名单，排名前100还不够，要求前50、前30，谁叫大型开发商腾挪空间大，抗风险能力强呢；一些网红企业当然不能在考虑范围内（具体名单不便细说，欢迎私聊）。风控要求、监管要求，只能在当前的融资环境下做些“锦上添花”、“雪中抢炭”的事情。此外，还需提醒的是，即使入得了名单，也可能因为“额度”不够放不出款。

当前融资环境下，项目再好也需先“榜上有名”，于是，中小开发商只能找品牌开发商“站台”、找融资代建，含泪数着“压箱底”的好项目找大型开发商收购，还得担心成本票够不够，价格谈不谈得拢……

（二）看项目业态

入得了名单的开发商，那就来看项目本体，住宅类项目（住宅占80%、70%以上）的融资当然喜闻乐见，其次是一二线或强二线核心区位的商办类项目。当前环境下如果是三四线城市的项目，除非排名足够靠前，否则空间十分有限。公寓类项目考虑到其客群定位、户型、采光、燃气等问题，融资时难度也相对较大。

（三）看项目区位

对于城市准入而言，一类城市北上深广，二类城市诸如杭州、南京、苏州、合肥、天津、重庆、武汉、济南、成都、西安、青岛、厦门、郑州、福州；三类城市如昆明、海口、大连、南宁、贵阳、太原、南昌、无锡、宁波、佛山、东莞、珠海；四类城市如南通、常州、嘉兴、温州、绍兴、烟台、泉州、惠州、中山（由于深圳对惠州、中山外溢效应并不明显，目前一些机构已经调整对惠州、中山的城市准入，大湾区则更加倾向于深圳、广州、珠海、东莞、佛山）。

说明：上述城市划分仅为地产融资业务实操层面的界定，与国家层面的划分无必然的一一对应关系。

（四）看成本接受度

对成本的接受度亦是当前市场环境下资金方普遍关注的问题。除银行外，信托机构平均成本到13%左右，对于主体相对较弱但项目优质的主体，成本也在15%以上；以基金为代表的社会资金，成本都在15%以上。

大型开发商通常会有严格的成本控制体系。虽说2018年土地流拍、拿地放缓，但是大型开发商必须保持拿地节奏、开发周转速度、突破销售额，才能保住排名、保住评级、保住江湖地位，这样才能有议价能力，更好地控制融资成本。对中小开发商而言，手上如果有好项目，在当前环境下，寻找志同道合的品牌开发商进行融资代建或者“品牌”借用合作，不失为融资寒冬中求得生存的方式之一，或者可考虑与刚入该市场的实力资金方合作，并接受其相对高的融资成本，但是，仍需考虑到该类机构对大额融资资金的消化能力。

（五）看增信及风控担保措施

资金方会从流动性、变现的可行性以及价值层面来选择担保措施，实际控制人和集团担保是标配，加之土地、在建工程抵押、项目公司股权质押，应收账款、保证金质押等。通过设置证照监管、账户共管等方式，从工期、成本、销售等角度实现全方位管控。在融资代建中设置由资金方、代建方、项目方三方组成的项目管理委员会进行决策机制，控制现金流，把控道德风险。

除此之外，资金方在提供融资时，还会关注操盘团队过往成功项目经验，实际控制人项目管控经验，关注项目估值，核查融资的真实需求与资金用途以及资金使用计划等等。

三、2019年地产融资方式盘点

房地产企业的融资需求涵盖了拆迁、土地款、开发、购房尾款等全过程，其中土地款以及建安工程费用是占总投比例最多的。当前融资环境下，如何在不同阶段匹配不同的资金，组合使用各种融资工具以解决融资问题是企业长久发展之计。 

（一）银行融资

对于拆迁阶段的资金需求，可以尝试与建行、中行等银行沟通拆迁贷、更新贷、三旧改造贷融资。一些银行虽然没有单独的拆迁贷、更新贷、三旧改造贷等产品，但是亦可以通过开发贷解决拆迁阶段的融资需求，实操中主要看与银行的熟悉程度和可沟通空间。

受政策监管限制，银行通常通过撮合、居间的方式为开发商解决土地款融资需求，并派生资金监管、存款以及中收等业务收入。

项目开发阶段的开发贷，实行名单制管理、额度管理，并以四证齐全作为放款的前提条件，相对于信托的贷款而言，审批以及授信额度、放款程序以及资金使用的灵活性都受到严格的限制。

为避开房地产开发的直接融资的限制，对于拥有存量物业或相关物业管理公司的企业而言，可以尝试与银行沟通以物业未来收入现金流或租金的未来现金流作为融资授信依据的相关融资方式，并借此打通社区金融服务，实现上下游产业的整合以及曲线融资的目的。

（二）信托融资

信托机构将地产业务、政信业务、通道业务视为其“三板斧”。在监管环境趋紧的2019，笔者隐约感觉信托机构在融资上存在相对较大的操作空间。诚如上述，银行贷款与信托贷款在授信额度、效率、灵活度上均存在差别，表面上信托贷款的资金成本高于银行贷款，但是，考虑银行贷款存贷比、认购理财产品的附加条件，信托的综合成本并不比银行高出很多。

部分信托机构虽然表示可以提供拆迁阶段的融资，但是，建议开发商在找寻合作的信托机构时，充分考虑其募资能力以及拆迁阶段的融资产品能否得到信托机构合作的代销机构的认可。当然，信托的代销团队不论是银行还是证券公司，对融资主体本身的资信以及项目本体均十分关注。在拆迁阶段的融资方面，一些信托机构可通过发行集合信托计划投资股交所可转债的方式向开发商提供融资。

在土地款融资方面，信托机构会要求开发商通过资金过桥的方式解决土地款缴付拿到土地证后，通过土地后置抵押的方式对信托资金的前期融资提供担保。此外，信托机构可根据开发商的综合情况以及项目的实际情况提供并购贷、收益权（特定资产收益权、股权收益权）融资、股权融资、股加债融资、结构化融资等。

（三）私募等社会资金融资

如果对成本接受度较高的企业，亦可选择与资金实力与背景较强的私募基金等社会资金合作，但是需考虑私募基金在当前监管环境下托管难、备案难、募资难等问题。

（四）保理/融资租赁、金交所/股交所融资

在私募、P2P频繁爆雷的2018年，很多机构通过旗下的保理、融资租赁公司转下金交所发行收益权类产品进行融资。对于金交所而言，目前主要的融资产品包括定向融资计划、收益权类产品以及通过金交所进行不良资产转让的相关产品。在选择合作的金交所时一般应重点关注：（1）该交易所是否允许自然人投资人进行投资；（2）是场内融资还是场外融资，资金使用的灵活程度；（3）是否要求在确权后再进行收益权类的融资等。当然，金交所类的产品需重点关注相关或有的政策监管风险。

对于股交所而言，其目前主要是作为通道方角色存在，具有区域性要求，并且要求投资人为机构投资人。但是，在当前环境下，若落实了诸如信托、大型机构的资金，通过股交所发行可转债融资亦是可行的方式。

（五）资产证券化融资

资产证券化是各大监管政策认可的融资方式，对于房地产企业而言，亦是存在较大操作空间的融资方式，物业费、购房尾款、应收账款、长租资产等均可包装成资产证券化类的产品，亦可发行类Reits、CMBS产品。

（六）其他融资方式

此外，境外上市、境外发债等境外融资，包销融资、第三方担保机构融资亦是2019年可以探索的融资方式。

四、2019年中小开发商融资方式梳理

2019年对于中小开发商融资而言更是一个巨大考验，笔者认为，让利合作是中小开发商在2019年融资时需要秉承的一大原则。

（一）项目收并购

对于手上还有“压箱底”好项目的中小开发商而言，可以通过项目收并购的方式获得部分流动资金。当然，售卖自己“养大”的项目是其他融资方式无法解决问题的情况下迫不得已的战略布局。但是，需要注意的是收购方在选择项目时通常会特别关注项目的历史成本问题及相关税票问题。关于项目收并购实操及税务处理等问题，欢迎读者点击查阅西政资本2018年11月07日《地产收并购方案设计及税筹系列（一）：城市更新拆赔实务及财税处理技巧》的推文。

（二）引入品牌开发商“站台”

通过让渡部分股权（通常是51%）并将剩余股权质押方式引入大型开发商站台，并以品牌开发商战略合作伙伴的方式进行项目宣传，获得低成本资金，解决融资问题。

（三）融资代建

目前，诸如金地、绿城等机构均在广泛开展融资代建业务，该模式亦是中小开发商在融资寒冬下，寻求生存的选择。对于代建方而言，中小开发商作为委托方，其最大的风险在于资金断裂，因此，代建方在代建过程中通常会要求对项目现金流进行管控，并由代建方作为第一负责人，开发商提供副总经理，组成资金方、代建方、项目方的项目管理委员会，对项目资金使用、开发进度等进行决策监管。此外，中小开发商选择代建的同时，亦可与代建方沟通后续的品牌管理服务，并按照销售额的一定比例（目前行情一般在3%-8%之间不等）支付品牌使用费。

（四）小股操盘

在引入大型开发商进行小股操盘合作时，其虽然在合作项目中不控股，并允许使用其品牌和产品体系，共享其信用及采购资源，但是，对于一些比较强势的大型开发商往往要求合并报表，并通过合并报表，计算其销售额以保住其行业排名与评级，保住其江湖地位，便于其降低后续的融资成本。出于长远的考量，如果中小开发商能通过“小股操盘”让利的方式取得融资亦是当前融资环境下可以考虑的合作方式。

（五）优先劣后结构化模式融资

目前，在开发商能确保优先级资金的情况下，市场上亦有一些机构愿意作为劣后方提供项目融资。虽然劣后资金的成本相对高一些，但是若引入银行、信托等低成本资金作为优先级资金，对于中小开发商而言，亦能在综合成本上取得一定的优势，解决融资问题。

前路虽难，但并非无路可走，笔者坚信2019年仍旧充满希望。新年之际，再次感恩与我们西政资本一同成长的朋友、伙伴，让我们继续携手同行，共度2019！

西政投资集团业务介绍

一、城市更新投融资业务

1.地产私募融资

2.融资条件的创建及项目熟化

3.综合财税服务

4.项目后端融资

二、私募投资业务

1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）

2.地产收并购基金

3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）

4.不良资产投资发展基金

5.资产证券化投资基金

6.西政校友创投基金

三、保理与融租业务

1.百强开发商购房尾款保理业务

2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务

3.商票支持保理业务

四、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务

2.资金出入境及跨境投融资业务

PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。

联系人：刘宝琴

电话：[phone]

手机：[phone]（微信同号）

邮箱：[e-mail]

转载请联系微信：XZziben

西政资本

专业铸造极致

长按，识别二维码，加关注哟