20190331交流会：房地产开发建设全程税筹实操课件大纲

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一、课程通知

时间：2019年3月31日（周日）下午14：00—18：00

地点：西政地产金融研究院会议厅（深圳市南山区西丽民企科技园3栋/新视艺B座411）

主题：房地产开发建设全程税务筹划要点及实务讲解

主讲：西政地产金融研究会

形式：干货分享与案例研讨

参会人员：西政地产金融研究院及研究会线下会员

二、课程大纲

第一部分 房地产开发建设全程税务筹划要点及实务讲解

一、房地产开发流程

（一）可行性研究阶段

（二）前期工作阶段

（三）建设实施阶段

（四）预售及产权转移阶段

二、房地产项目各环节涉税事项分析

（一）筹建环节

1. 筹建期间确认

2. 筹建环节开办费的会计处理

3. 筹建环节开办费支出的税前扣除处理

4. 筹建环节业务招待费等三项费用的处理

5. 筹建期间企业所得税处理方式

（二）设立环节  

1. 设立环节主要存在的问题

2. 项目交易架构设计

3. 公司法对设立新公司投资者的投资方式规定

4. 土地使用权出资及其税收政策

（三）筹资环节

1. 融资报表资产负债结构设计注意事项

2. 金融机构借款费用

3. 向非金融机构及个人借款费用

4. 向关联方借款费用

5. 股加债业务的财税操作

6. 自然人股息红利的涉税风险

7. 留存收益转增资本的涉税风险

8. 资本公积转增资本的涉税风险

9. 自然人股东资本公积转增资本

（四）征地环节

1. 土地成本纳税环节

2. 拆迁补偿增值税处理

3. 土地出让金返还税务处理

4. 被拆迁人所得税及增值税处理

5. 拆迁补偿开票问题

6. 土地使用税

7. 印花税

8. 契税

9. 耕地占地税

10. 房地产企业土地成本取得票据

11. 母公司拿地、项目公司开发土地成本入账操作依据

12. 土地使用权取得财税处理

13. 拆迁补偿契税风险防控

14. 房地产企业实务中契税风险防控

（五）开发环节

1. 开发成本明细账

2. 印花税及征收方式

3. 土地使用税

4. 开发项目内无偿移交的配套公共服务设施的税务处理

5. 共同成本分摊下的土增税、企业所得税及房产税处理

（六）预售环节

1. 商品房预售

2. 商品房预售环节增值税处理

（1）纳税时间

（2）税款预缴

（3）预收款的发票开具

3. 商品房预售环节土地增值税处理

（1）征收方式

（2）预征管理规定

（3）企业所得税

4. 企业所得税的处理

5. 期间费用的扣除处理

6. 预售环节企业所得税预缴

（1）基本规定

（2）销售未完工开发产品取得收入时预缴政策

7. 土地使用税

8. 订金、定金、VIP、诚意金、保证金税务处理

9. 房地产企业违约金处理

（七）竣工验收、收入确认环节

1. 完工产品销售收入确认

2. 竣工验收、交楼环节财税处理

3. 竣工验收阶段特殊问题处理

（1）未竣工或未及时清算的处理

（2）视同销售的税务处理

（3）租赁预约协议特殊规定

第二部分 房地产特殊业务税务分析

一、无偿配建房的税务分析

（一）无偿配建房概述

（二）无偿配建房的三类税务处理方式

（三）无偿配建房各地的税务处理口径

（四）零对价与低价的核定征收

（五）案例分析

二、司法解除、撤销合同之退税分析

（一）解除合同、撤销合同概述

（二）司法解除、撤销合同之退税分析

三、司法拍卖中代卖方承担的税款扣除

（一）司法拍卖中的税负承担问题

（二）土地增值税

（三）企业所得税

三、西政地产金融研究会2019年交流会课程表

西政投资集团业务介绍

一、城市更新投融资业务

1.地产私募融资

2.融资条件的创建及项目熟化

3.综合财税服务

4.项目后端融资

二、私募投资业务

1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）

2.地产收并购基金

3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）

4.不良资产投资发展基金

5.资产证券化投资基金

6.西政校友创投基金

三、保理与融租业务

1.百强开发商购房尾款保理业务

2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务

3.商票支持保理业务

四、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务

2.资金出入境及跨境投融资业务

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