大湾区系列（四）：佛山城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
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1、大湾区系列（一）： 深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
2、大湾区系列（二）：东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式
一、佛山市“三旧”改造概况
二、佛山“三旧”改造项目进入性分析
（一）“三旧”改造项目类型
（二）具体操作流程
（三）每阶段实操及注意事项
（四）每阶段资金投入
三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段
一、佛山市“三旧”改造概况
2007年，佛山市于全省乃至全国正式推出“三旧”改造，并形成了较为完善的“1+3”文件体系。目前，佛山市纳入省标图建库范围的“三旧”用地约57万亩，现已完成改造面积约12.45万亩，已实施项目占总量的21.83%，改造空间潜力巨大。 同时，佛山市划定了约52.5万亩的产业发展保护区，未来保护区内的工业转型升级将会是佛山市“三旧”改造的主要方向。
二、佛山“三旧”改造项目进入性分析
（一）“三旧”改造项目类型
佛山市“三旧”改造拿地方式主要有：自行改造、挂账收储、公开转让以及协议出让。根据项目现状情况，佛山市三旧改造又分为旧城镇、旧厂房及旧村居三大类。通常而言，旧城镇改造模式有政府主导方式以及、协议出让方式；旧村居改造模式有公开转让模式、自行改造模式以及协议出让模式；旧厂房改造则要看项目是位于市产业保护区内还是产业保护区外。而改造难度较大的项目，一般由政府主导。
（二）具体操作流程
以佛山市旧村居改造项目为例，佛山市三旧改造流程主要需经过如下6个阶段：
（三）每阶段实操及注意事项
项目前期摸底调查，前期对项目具体情况进行摸底调查，包括项目是否符合土地利用总体规划、城乡规划，是否为建设用地，占地面积及面积比例是否满足改造要求，用地行为是否在2009年12月31日之前并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围，片区规划情况如何，配建及移交要求，初步测算项目盈利情况等等。
更新单元立项阶段，此阶段可由城市更新单元计划权利主体自行申报或委托市场主体进行申报。市场主体在此阶段介入需“双2/3”（占建筑物总面积、占总数量）以上的权利主体同意。除此之外，此阶段市场主体还需对更新单元现状情况、经济情况、产权情况、规划方向及开发强度等进行正式摸查与估计。
更新单元规划阶段，本阶段工作与项目前期摸底调查工作同样存在一定的重合性，如对项目上位规划指引与控制要求的梳理，以及对规划控制指标的论证、项目空间布局设计、设施捆绑建设及经济测算等技术论证性工作的进一步规划与完善等。同时，根据项目具体情况，此阶段可能还涉及控制性规划的调整。
实施主体确认阶段，在此阶段，村集体上区公共资源交易中心，公开招标选取合作开发意向企业，或采取民主表决的形势，由村集体经济组织成员大会表决并获得2/3以上表决同意，初步选取合作企业。再由村集体确定最终的合作开发企业并与村集体签订《旧村居改造合作框架协议》。在实施主体选取阶段，选取权力主要集中于村集体，故村工作关系维护至关重要。
实施方案落实阶段，此阶段具体可细化为如下几个过程：
（四）每阶段资金投入
项目前期摸底阶段，同样是具体项目具体处理，在此阶段主要是各方关系的打通以及项目相关信息的获取与评估。除找政府部门或第三方机构或村内相关联络人，取得该地块相关信息（包括CAD数据、占地数据及物业情况）所需支出外；如有需要，可能还需找第三方机构对项目本体进行综合评估，具体支出情况亦以关系打通难易为准。
更新单元立项阶段，工作内容与前期摸底阶段所做工作高度重合，在支出方面重合比例同样较高。其中个别项目在意愿初步征集阶段亦存在由于原权利人不配合导致的支出增加情况。同时，此阶段可能涉及项目土地历史遗留问题处理，而导致项目立项阶段延长及支出增加。
更新单元规划阶段，本阶段主要支出主要在于委托第三方机构进行技术论证工作的相关费用，部分项目也可能涉及到控规调整。一般调规费用在百万级，不涉及的话约几十万（佛规院，中大都有做）。
实施主体确认阶段，在此阶段，除了村关系的打点费等隐性成本之外；在村集体最终确定的合作开发企业在与村签订《旧村居改造合作框架协议》后，合作开发企业需支付拆迁安置补偿保证金至监管账户，不同开发模式下保证金支付标准不同，如收回协议出让模式下，拆迁安置补偿保证金为项目用地规划用途的土地评估价格的5%至10%；以带建筑物的形式不收回公开转让的，保证金不得低于该项目用地成交价的10%，也不得低于建筑物拆迁补偿安置成本评估价的10%。通常，上平台前可与村集体协商保证金金额，约几百万不等。上平台后，保证金按照整理协议进行评估，其中，拆迁补偿安置成本需考虑租金补偿、分红保障及拆迁补偿等多方面因素。
实施方案落实阶段，本阶段主要支出主要为拆迁安置补偿的不断落实以及土地出让金的支出，如拆迁成本，办证费用，租金保障款等，其他支出则不再赘述。
三、佛山市“三旧”改造项目进入方式及阶段
除了常规的招拍挂或协议出让等方式获得项目之外，佛山市也采用单一主体挂牌招商方式确定项目实施主体，与东莞类似，以旧村居改造为例，在由市场改造或政府与市场合作改造模式下，佛山市三旧改造项目进入方式主要有两个：土地前期整理人以及正式合作方。
其中，在土地前期整理人方面，南海区禁止村集体在“三旧”改造中擅自选取土地期前整理合作方，村集体选取土地整理人的，必须经过镇（街道）的同意；以顺德区为例，土地整理人选取流程如下：
同时，禅城区规定，如前期投资人未能最终竞得土地的，政府将按拆迁建筑面积及整合土地面积对其进行补偿，其中拆迁村集体物业按300元/平方米、整合土地按实际收储面积15万元/亩的标准。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
1.拿地前融（土地款融资）
2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）
3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）
4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款
二、财富管理
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三、财税和跨境业务
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