大湾区系列（一）： 深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、资金投入分析暨房企进入方式

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目录

一、深圳城市更新概况

二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析

三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式

一、深圳城市更新概况

截至2019年3月7日，深圳市公告城市更新单元计划项目756项；已取得专项规划批复项目共457项，专项规划通过率60.4%；已取得实施主体确认的项目共278项，实施率36.8%。

2018年全年（2018.1.1-2018.12.31），深圳市公告城市更新单元计划项目共109个，其中新增项目100个，计划调整项目9个。2018年批准规划共79项，其中新增规划项目48个，规划调整/修改项目31个。2018年共进行实施主体确认公示54次。

按深圳市官方数据，2012年，深圳存量土地供应首次超过新增土地供应，土地利用模式出现拐点，标志着深圳率先进入了以存量土地供应为主的发展新阶段。

目前，深圳本土房企——如万科、鸿荣源、宏发、卓越、佳兆业、中洲、皇庭、金光华、华润、华侨城、特发、深业等在深圳储备大量的城市更新项目，代表项目如卓越世纪中心（旧村改造）、佳兆业城市广场、皇庭中心、鸿荣源壹城中心、华润城（大冲旧改）、天安云谷（岗头·宝吉厂）、信义金御半山（金稻田旧改）、星河world、深业上城等。外来房企——如碧桂园、恒大、滨江、东原等也在大量拓展深圳城市更新项目。

二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析

（一）城市更新项目类型

按《深圳市城市更新办法》（2009年以深圳市人民政府令211号首次印发，后2016年以深圳市人民政府令第290号修订）和《深圳市城市更新办法实施细则》（深府【2012】1号）规定，深圳城市更新具体分为拆除重建类、综合整治类、功能改变类三种类型，开发商较为关注的一般为拆除重建类城市更新。

针对拆除重建类城市更新，按具体被改造物业形态，又分为城中村改造，旧工业区改造，旧居住小区、旧商业区改造三种类型。另外，还有按《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府【2016】38号）所确定的，以政府主导模式的重点城市更新单元（更新范围更大，由各区城市更新局作为主体进行申报）。

从2018年新增的100个城市更新项目来看，旧工业区改造项目（含工改工、工改居、工改商、工改其他）共65个，占比达65%；城中村改造项目22个，占比达22%；旧居住小区、旧商业区改造项目10个，占比10%；另外还有1个综合整治项目，2个重点城市更新单元项目（龙岗、宝安）。

（二）更新操作流程

虽各区城市更新实操办法对本行政区具体操作流程规定不一，不同项目类型略有不同，但城市更新项目一般均需大体经过如下10个阶段完成项目开发和建设：

而实操中较为关注的主要为前6个阶段，即项目前期阶段，计划申报阶段，土地、建筑物信息核查阶段，规划审批阶段，拆迁谈判阶段，实施主体确认阶段。

（三）各阶段实操及注意事项

项目前期阶段，主要需完成项目更新意愿征集，土地、建筑物信息初步核查，合法用地指标导入，土地建筑物信息评估与测绘，更新项目规划及概念方案初步设计等事项。

计划申报阶段，主要需按各区城市更新实施办法要求，递交相应资料（如申请书、《深圳市更新单元计划申报表》、《地块现状详细信息一览表》、拆除范围图、现状权属图、建筑物信息图、更新意愿证明材料等），并按照政策要求，跟进后续项目草案公示、项目公告等流程。计划申报阶段实施时间一般为1-2年。

土地、建筑物信息核查阶段，主要需核查项目拆除范围内全部土地、建筑物信息的权属核查，启动旧屋村认定、历史用地处置等程序。土地、建筑物信息核查阶段实施时间一般为6-12个月。

规划审批阶段，如项目符合法定图则强制性内容的，报区更新委员会审议即可；如项目需对法定图则强制性内容进行调整的，需经区更新委员会审议后报市建环委审批。并按要求制作相关规划文件，形成相关专题/专项规划报告。规划审批阶段实施时间一般为1-2年。

拆迁谈判阶段，主要需未来实施主体提前与拆除范围内项目原权利人协商达成一致。具体可通过签订《搬迁补偿安置协议》、以不动产出资入股、资产收购等方式实现目标。拆迁谈判阶段，按项目负责程度，实施时间略有不同，较为简单的旧工业区改造项目，可在前期阶段即启动拆迁谈判，一般1年左右即可完成；较为负责的旧城中村改造项目、旧住宅小区改造项目，时间长短不一，长的可达3-5年。

实施主体确认阶段，完成项目范围内全部权利归一，形成单一主体后，即可启动实施主体确认流程，亦需按照规定递交相关资料，符合条件后，进行项目实施主体确认公示，公示期间无异议或异议不成立的，即可签订《项目实施监管协议》，并核发实施主体确认书。

如涉及旧城中村改造项目的，还需按照深圳市及各区集体资产监管的相关规定，完成“上平台”的流程。各区规定不一，部分区域，如龙岗区、光明区，要求规划审批完成之后方可上平台；另外，龙华、宝安等区域，按现有政策，即可在前期阶段即启动上平台流程。

各区规定不一，上平台流程一般需经过以下6个流程：

在以上6个阶段中，需多次经过原农村集体经济组织（即村股份合作公司）三会（董事会、监事会、集体资产管理委员会）审议，并经过股东大会或股东代表大会表决通过（具体经过次数各区规定不一，一般整个流程下来约1-3次）。上区集体资产交易平台选择合作方后一般有竞争性谈判、招拍挂交易两种选择方式（部分区可选择单一来源方式）。

集体资产上平台后确定合作方签订合作协议的，需按照规定及村股份公司意见，缴纳履约保证金，保证金金额各区规定不一，如龙岗区按500万每1万平米确定。集体资产上平台交易过程中，涉及多方（村股份合作公司、政府部门、村民）利益，存在一定沟通协调支出费用。

（四）各阶段资金投入

项目前期阶段，具体投入与项目类型及项目体量相关，一般体量较小的项目，如拆除范围面积5万方左右的城中村项目，实际前期阶段费用约300-500万元。另外，如项目合法用地不足，需调用项目范围外飞地、非农建设用地指标、征地返还用地指标、留用地指标的，具体费用则需一事一议。以龙华区观澜街道为例，非农指标/征地返还用地指标，此前可按约5000元/平米（需根据项目所在位置、项目规划性质等综合市场价等因素进行评估）进行一次性买断，但目前集体资产监管较严格，已基本无法一次性买断，需分给村集体经济组织至少30%的项目建成后建筑面积作为对价（不包含给村民的误工费、赞助费、台底费等）。

计划申报阶段，土地、建筑物信息核查阶段，规划审批阶段，因主要涉及政府审批，相关费用较少。针对规划审批过程中，需请规划院制作相关专题/专项报告的，设计费一般按预期的项目总建设面积20-50元/平米确定。

拆迁谈判阶段，实施主体确定阶段，因涉及拆迁谈判，是整个项目支出最多的阶段。如选取签订《搬迁补偿安置协议》方式实现单一主体的，也有货币补偿，实物补偿两种方式选择。选择货币补偿的，一般按协议签订时的市场价或打一定折扣确定补偿金额。如选择物业补偿的，搬迁补偿、过渡期安置补偿、签约奖励补偿、装修损失补偿等，亦需参照项目周边市场价格确定。如涉及承租人的，还需支付承租人违约金（违约解除租赁合同情形）、人员安置补偿、停产停业损失补偿等。拆迁谈判及实施主体确认阶段的资金投入，一般需参照项目周边市场情况，拆迁谈判策略等具体确定。另外，确认实施主体之前，各区一般均要求签订《项目实施监管协议》，需支付项目保证金至更新主管部门制定账户。如为货币补偿的，一般为货币补偿金额的30%-40%；如为物业补偿的，各区规定不一，如龙岗区具体分为次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金，回迁过渡费专项监管资金，回迁房建设专项监管资金三类。其中，回迁房建设专项监管资金一般按照回迁房建筑面积的建安成本确定。

用地审批阶段，涉及主要资金投入即为项目应补缴土地出让金。因目前深圳正出台新的《深圳市地价测算规定》，欲将此前的基准地价体系调整为标定地价体系，整体地价水平会有所上升。但城市更新项目相比招拍挂项目，地价水平要低很多，如非农建设用地覆盖100%项目，按现基准地价体系，补缴的地价约合200-300元/平米，基本相当于贴地板的金额。

工程规划许可及施工许可、规划和竣工验收阶段资金投入不再赘述，按正常项目二级开发测算即可。

另外，需要说明的事，如涉及旧城中村改造项目的，还需承担支付给村股份公司领导干部、村民的部分费用（如过节费、误工费、台底费等），此需根据城中村具体项目位置及情况具体确定。

三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式

针对不同类型的城市更新项目，上市房企的进入方式略有不同。

（一）旧城中村改造项目，旧居住小区、旧商业区改造项目进入方式及阶段

就旧城中村改造项目，旧居住小区、旧商业区改造项目，一般由上市房企先行寻找合适的前期公司，并由双方签订战略合作协议。后由前期公司负责项目前期阶段的相关工作，满足一定条件后，双方再签订正式合作协议，由上市房企按工作完成阶段支付前期公司相关费用并取得发票，前期工作具体负责完成项目立项、专规审批、并将实施主体确认为上市房企指定目标公司的整个流程。

具体进入阶段，可参考上市房企内部具体要求。部分房企，如恒大、碧桂园等，在项目通过三会后即可考虑进入；部分房企较为保守的，则需项目通过专项规划后才进入。

（二）旧工业区改造项目进入方式及阶段

就工业区改造项目一般针对国有已出让土地，项目权利主体较为单一，进入方式与旧村改造略有不同。

方式一：可考虑直接与原权利人洽谈签订拆迁补偿协议，然后委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、专项规划审批及实施主体确认工作。

方式二：选择非关联主体对原权利人进行资产收购或股权收购后，然后由收购后主体委托前期公司或自行进行城市更新项目的申报、专项规划审批及实施主体确认工作。

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4.项目后端融资

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三、保理与融租业务

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