大湾区拿地策略及工改系列（六）：珠海城市更新基本流程及改造模式
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1、大湾区拿地策略及工改系列（一）：深圳村企合作/拿地方式汇总暨实操要点
2、大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操作指引
3、大湾区拿地策略及工改系列（三）：东莞城市更新拿地方式及工改实操
4、大湾区拿地策略及工改系列（四）：惠州三旧改造拿地方式及工改政策
第一部分 珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程
一、珠海市、区城市更新政策框架体系
（一）1个“总纲”
（二）2个“配套文件”
（三）3个“分类指导文件”
（四） N个操作办法和细则
二、珠海市各区城市更新政策出台情况
三、城市更新基本流程
（一） 珠海城市更新与省“三旧”改造政策表述简单对比
（二）珠海城市更新基本流程
第二部分 珠海城市更新改造范围及改造模式
一、珠海市城市更新单元划定要求
二、珠海市城市更新改造模式
（一）整治类
（二）改建类
（三）拆建类
第一部分 珠海城市更新政策文件框架及基本申报流程
一、珠海市、区城市更新政策框架体系
（一）1个“总纲”
2016年11月17日出台的《珠海经济特区城市更新管理办法》（市府令第114号）
珠海市于2012年8月28日出台《珠海市城市更新管理办法》，后于2016年对此办法进行修订后，出台上述办法，并采用特区立法的形式，提高了该办法的层级。
（二）2个“配套文件”
《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行） 》（珠府[2015]19号）【已废止】
《珠海市城市更新项目申报审批程序指引（试行）》（珠府[2018]44号）
其中《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行） 》因与省最新文件标准不一致，已于2017年8月9日废止，目前正在修订中。
（三）3个“分类指导文件”
指城中旧村更新、旧城镇更新、旧厂房更新所对应的三类对应指导文件，其中：
城中旧村更新：包括《珠海市城中旧村更新实施细则》、《珠海市城中旧村更新开发规模测算指引（试行） 》
旧城镇更新：《珠海市老旧小区更新实施办法》（尚在征求公众意见中）
旧厂房更新：包括《珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理实施意见》、《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》
（四） N个操作办法和细则
各类辅助管理文件，如：《珠海市城市更新单元规划编制技术指引》（编制中）、《珠海市城市更新单元规划开发规模测算技术指引》、《珠海市城中旧村更新区域房屋合法性面积认定工作指引》、《珠海市城市更新工作信用信息管理办法（试行）》、《珠海市城市更新工作诚信管理办法》（尚在征求公众意见中）等。
二、珠海市各区城市更新政策出台情况
珠海市初步划分为：
三大行政区（香洲区、斗门区、金湾区）
四大功能区（横琴新区、高新区、高栏港区、保税区）。
各区城市更新主管部门（一般为区建设局或区住房和城市更新局）负责该区的城市更新申报审批事项，并有权制定相应的工作细则。目前，仅有作为中心城区的香洲区有制定相应的城市更新政策文件，其余各区均未制定相关政策文件，但在实践中参考适用香洲区的部分规定。
香洲区已出台的城市更新相关政策文件主要包括：
（1）珠海市香洲区城中旧村更新招标工作细则（试行）——2015.08.13
（2）珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法——2016.07.29
（3）关于加快推进香洲区旧工业区升级改造的若干意见——2017.05.11
（4）关于加快推进香洲区城中旧村更新工作的通知——2017.10.15
（5）关于规范香洲区旧工业区改造项目办理用地手续程序的意见（征求意见稿）——2018.02.06
另外，根据中共珠海市委办公室 珠海市人民政府办公室关于印发《横琴、保税区、洪湾片区一体化改革发展实施方案》的通知（珠委办字〔2017〕77号），保税区、洪湾片区的规划发展权限由横琴新区管委会统筹协调，该片区的城市更新具体工作权限将由横琴新区管委会负责履行。
三、城市更新基本流程
（一） 珠海城市更新与省“三旧”改造政策表述简单对比
（二）珠海城市更新基本流程
注：根据整治类、改建类、拆建类的不同，流程中所涉的审批部门可能略有区别。
第二部分 珠海城市更新改造范围及改造模式
一、珠海市城市更新单元划定要求
分析：
1. 新《办法》并未对“危房集中”、“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”、“环境恶劣或者存在重大安全隐患”、“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施”等情形进行明确的规定，给予了政府进行立法解释的空间，更易于扩大可进行城市更新的区域范围。
2. 新《办法》取消了城市更新单元必须在10000平米以上的强限制性要求，规定了突破拆建用地不得小于1万平方米的限制，有条件的放开了小地块拆建项目。
3. 新《办法》明确了补公用地的定义，并强调，因用地整合的需要，现允许城市更新单元规划中的补公用地可以在同一控制性详细规划编制单元范围内进行等用地面积异地置换，整合集中；超出同一控规编制单元的，应当按程序报市政府批准。这一做法，另外，还提出“立体补公”方式（即补公形式的多样化，公租房、教育、医疗、交通基础设施等），明确部分拆建项目依据规划的需要提供适量的用地或者提供不少于建筑面积10%的建筑用于补公。
二、珠海市城市更新改造模式
（一）整治类
1. 整治类城市更新项目主要申报审批流程【只需在区城市更新部门层面审批】
2. 整治类城市更新项目重要规定
（1）整治类更新项目实施方式及更新意愿要求
整治类更新项目实施方式分为权利主体实施和政府组织实施两类。
①权利主体实施的，自己作为实施主体。更新单元建筑物为单一权利主体的，应当取得该权利主体全体共有人同意；建筑物由业主区分所有的，应当经“两个2/3”业主同意（专有部分占建筑总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主）；城中村整治的，应经居民（村民、股民）大会人数2/3以上同意。
②政府组织实施的，政府安排授权部门或国企实施，应当征询更新单元范围内相关权益人意见。
（2）附属设施问题
整治类更新项目一般不允许加建附属设施。确因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建的，应当满足规划、环保、设计、节能和消防安全规范要求。
（3）实施费用及投资方案
整治类项目实施费用依法由区政府、权利人或其他相关人共同承担，具体投入方案及费用分担应编制投资方案与更新单元规划共同报区城市更新部门审查确认。
（二）改建类
1. 一般改建类城市更新项目主要申报审批流程【需在区政府、规委会层面审批】
2. 旧厂房临时改变建筑使用功能项目（改建类）主要申报审批流程【需在区政府、规委会层面审批】
3. 一般改建类城市更新项目重要规定
（1）不得实施改建更新的情形
①文物古迹、历史建筑、纪念性建筑；
②标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物改建后不符合保护要求的；
③危险房屋或城市更新单元规划确定的拆建区域内的建筑物；
④改建后不符合城市景观、公共安全、建筑结构安全、消防、环境卫生、物业管理等相关技术要求，或者无法满足相关配套要求的；
⑤未经场地环境风险评估和无害化治理的污染场所；
⑥其他法律法规规章及市政府规定不得改建的情形。
（2）改建类更新项目实施方式
改建类更新项目实施方式分为权利主体实施和政府组织实施两类。
①权利主体实施，由权利主体自己作为申报、实施主体。
②政府组织实施，指市政府通过征收、收购等方式对建筑物进行整合、收储并通过公开方式确定实施主体实施，或者成立、授权城市更新实施机构直接实施。
（3）改建类更新意愿征集
城市更新单元内建筑物为单一权利主体的，应当取得该主体同意；共有的应当取得全体共有人同意；
建筑物由业主区分所有的，应当经全体业主同意。
（4）改建类更新项目建筑面积增加
改建类项目建筑面积增加，应符合城市规划、建筑规范和建筑结构安全，且增加的总建筑面积不得超过原合法建筑面积的30%，建筑密度不得超过50%。
其中，加建附属设施的，增加的总建筑面积不超过原合法建筑面积的10%、不大于1000平方米，且总占地面积不超过原合法基底面积的10%、不超过200平方米的，由市规划部门批准后实施。
其他情形的，应当按照提高项目容积率或者变更规划功能的规定程序办理（国土审批流程，一般涉及控规调整，需上规委会）。
4. 旧厂房临时改变建筑使用功能项目的特殊规定
旧厂房临时改变建筑使用功能除使用一般改建类项目的基本规定外，还需要遵循以下特殊规定：
（1）旧厂房临时改变建筑使用功能适用范围：规划保留的工业园区范围外的旧工业建筑
①暂未能整体实施城市更新的旧工业建筑；
②不符合控规功能或其他要求，但申请时政府暂无征收需要的旧工业建筑；
③尚未编制控规区域范围内的旧工业建筑。
（2）建筑面积增加、地价补缴及使用年限事宜
临时改变旧工业建筑使用功能的项目一般不得增加建筑面积。因完善自身建筑使用功能需要，确需加建附属设施的，按新的建筑功能办理临时建筑规划许可手续。加建附属设施的结构、形式和材质应采用永久性建筑标准，加建的建筑面积不得超过改造前该项目合法建筑面积的10%，且不大于1000平方米。
加建的建筑面积不办理产权登记，不另行计补地价。征收时对改变功能及增加建筑面积部分不予补偿。
临时改变旧工业建筑使用功能项目的使用期限为两年。到期后，项目单位应向相关部门申请续期。在符合本规定第二条情形的前提下，相关部门可以办理续期手续。每次续期一般不得超过两年。加建的临时建筑使用期限与主体建筑的使用期限相同。
（三）拆建类
1. 城中旧村拆建类更新项目主要申报审批流程【需在区政府、规委会层面审批】
2.旧厂房拆建类更新项目主要申报审批流程【需在区政府、规委会层面审批】
3. 拆建类更新项目基础重要规定
（1）拆建类更新项目实施方式
①权利主体自行实施：包括更新单元内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施；
②市场主体单独实施：更新单元内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施；
③合作实施：更新单元内的权利主体与非原权利主体的市场主体签订合作协议，形成单一主体合作实施；
④政府组织实施：市政府通过征收、收回、收购等方式对更新单元内的用地进行整合、收储并通过公开方式确定实施主体实施，或成立、授权城市更新实施机构直接实施。
一个城市更新单元，应当由一个单一权利主体进行申报和实施。更新单元范围内存在多个权利主体的，应当通过以下方式形成单一主体：
（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；
（二）权利主体与实施主体签订搬迁补偿安置协议；
（三）权利主体的房地产被收购方收购。
城中旧村更新的，村集体经济组织可以作为单一权利主体进行申报。
（2）拆建类更新意愿征集
城市更新单元内建筑物为单一权利主体的，应当取得该主体同意；共有的应当取得全体共有人同意；
城市更新单元内建筑物由业主区分所有的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占业主总人数2/3以上的业主同意；（两个2/3）
城市更新单元包含多宗已供建设用地的，符合前述条件的用地面积不少于更新单元范围用地面积的2/3以上；
城中旧村拆建的，应当经居民大会、村民大会或社区股份合作公司股东大会的全体成员或股东人数2/3以上同意。
（3）公共租赁住房配置
城市综合服务体单独编制更新单元规划的，可以按照如下比例配置公共租赁住房等住宅：用地规模八万平方米以上的，按照计容积率建筑面积的百分之二十五配置；用地规模五万平方米以上、八万平方米以下的，按照用地规模给予建筑面积的百分之二十至百分之二十五配置：
A：配置比例。
B：城市更新单元拆除范围内已供用地总面积，五万平方米≤B<八万平方米。
更新单元原用地范围内含住宅功能的，应当在用地规模中将该住宅用地予以扣除。配置住宅中公共租赁住房的比例不得少于住宅建筑面积的百分之十，建成后产权应当无偿移交政府。
涉及商品住宅开发的其他城市更新项目，除城中旧村更新项目外，也须配套建设公共租赁住房并无偿移交政府，或按照配建要求、同类房屋市场评估价向政府缴交相应费用，由政府统筹异地建设。
（4）城市更新单元规划批准后的收回
拆建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认城市更新项目实施主体，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，政府可以依法进行征收。
因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者收回土地的，经市政府批准，由市国土行政主管部门采用置换或者收回的方式调整，纳入土地储备。
（5）产权无偿移交的优惠
城市更新中由实施主体建设并将建成后的产权无偿移交政府的，该部分建筑面积不计收地价，但应当完成装修、验收，达到可交付使用的标准。
4. 城中旧村拆建类更新项目的实施规定（重点）
（1）更新实施方式和实施主体的规定
城中旧村更新的实施方式包括：
（一）村集体经济组织自行实施。
（二）村集体经济组织通过公开交易选择单一市场主体，签订更新合作协议合作实施或将房地产权益转移给该市场主体单独实施。
（三）政府组织实施。
（2）更新单元规划、拆迁补偿方案和公开交易方式表决的规定（很难做到）
城中旧村更新项目的更新意愿、实施方式、引入前期合作企业等事项，应当提交村（居）民大会或社区股份合作公司的股东大会按相关规定进行公开表决，获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意方能通过。【与前述规定同】
更新单元规划、拆迁补偿安置方案、公开交易方案等重大事项则需获得占全体成员（股东）人数90%以上（含本数，下同）同意方能通过。若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人（含成员、股东、其他产权人，下同）总人数90%以上的产权人同意方能通过。
公开表决应当在公证机构的公证或律师事务所的见证下进行，表决结果在本村范围内、属地政府网站及我市主要媒体公示。
（3）村集体经济发展扶持
在更新单元规划中，村集体经济发展用地应尽量独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业补偿安置和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。
新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于回迁补偿计容积率建筑面积的10%。 （回迁补偿计容积率建筑面积按更新区域内房屋合法性面积的1.1倍计算）
城中旧村拆建更新项目被征地农民认定示意图：
（4）城中旧村改造流程
（5）拆建更新项目建设规模测算基本模型
注意：
此为政府对项目进行测算的模型，其目的在于反推前期合作企业的回报，以及项目最终获批的容积率、规划条件等。
（6）香洲区城中村改造规定的新突破
2017年10月15日香洲区发布《关于加快推进香洲区城中旧村更新工作的通知》，对已有的城中旧村改造政策进行了大胆突破，具体内容如下：
①简化实施主体确认程序
村集体经济组织可以通过成员大会、股东大会公开表决或公开交易方式选定项目开发企业。采用公开表决方式的，需获得占全体成员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意方能通过，表决结果在旧村范围内公示7天后，由属地镇政府（街道办事处）进行核实确认并出具资格书面确认书。项目开发企业自取得资格之日起两年内享有项目的唯一拆迁补偿谈判权和预签约权。
项目开发企业与村集体、属地镇政府（街道办事处）签订旧村改造项目履约协议，按项目回迁面积总数乘以每平方米建筑造价的标准缴交项目启动保证金（30%现金，其余保函），在协议签署后一年内完成拆迁补偿方案、村集体资产补偿方案、更新单元规划方案并获得全体成员（股东）人数2/3以上（含本数）同意即通过。【市里规定要求90%】
项目开发企业在履约期内完成与产权人签署补充安置预协议，达到总人数90%以上的，由区城市更新主管部门报请区政府确认该项目开发企业为项目实施主体。
②项目开发企业确认为实施主体的激励与限制
项目开发企业自取得资格之日起一年内成为实施主体的，按项目启动保证金缴存现金数额的10%给予奖励（最高不超过5000万）；
一年半内成为实施主体的，按项目启动保证金缴存现金数额的5%给予奖励（最高不超过2500万）；
两年内成为实施主体的，不予奖励；
超过两年未成为实施主体的，更新中止，项目开发企业退出，按项目启动保证金缴存现金的20% （最高不超过5000万）计收违约金。
③分期供地
项目开发企业签约率达到90%以上，经区政府批准确认为实施主体后，国土部门可以向实施主体分期供地，地价可不计息按供地面积比例分期缴交。
对于《关于加快推进香洲区城中旧村更新工作的通知》相关规定的困惑及当前实施现状：
a.区一级政策规定与市一级规定不一致时的效力问题；
b.“项目开发企业”与市政策文件所描述的“前期合作企业”的异同与认定问题；
现状：从通知出台之后的抓紧实施到领导人更迭之后的观望。
5. 旧厂房拆建类更新项目的政策要点
旧工业用地用于商品住宅及其配套商业建设的，应当采取由政府收购土地使用权的方式，但按照有关规定用于承接城市更新项目异地转移住宅建筑指标的除外。（例子：富华里）
西政投资集团业务介绍
一、城市更新投融资业务
1.地产私募融资
2.融资条件的创建及项目熟化
3.综合财税服务
4.项目后端融资
二、私募投资业务
1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）
2.地产收并购基金
3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）
4.不良资产投资发展基金
5.资产证券化投资基金
6.西政校友创投基金
三、保理与融租业务
1.百强开发商购房尾款保理业务
2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务
3.商票支持保理业务
四、财税和跨境业务
1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务
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