大湾区拿地策略及工改系列（七）：广州城市更新拿地方式汇总暨更新与工改实务分析

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目录

第一部分 广州城市更新拿地方式汇总 

一、 一二级联动拿地 

二、 城市更新的协议出让 

三、 产业导向的用地预申请 

四、 前置审批用地的公开出让 

五、 留用地开发利用 

六、 品牌输出+委托代建 

七、 并购方式的灵活 

第二部分 广州工改实操交流 

一、 广州旧厂改造模式概述 

二、 “政府收储模式”项下核心改造流程 

三、 “自行改造模式”改造流程梳理 

第一部分 广州城市更新拿地方式汇总

一、 一二级联动拿地

通常情况下：

政府须投资完成A及B。开发商通过招拍挂取得出让土地，投资开发E。

C和D作为可调整参数，其投资者选择、政府与投资者之间的合作方式、权益分配模式按市场规则协商确定。

如开发商未直接投资建设C和D，C和D的政府投资成本可通过收缴土地出让金、划拨用地成本补偿款直接回收，也可通过征收E建设、租售环节的税费间接回收，实际仍由开发商及社会公众负担。

(一) 新区开发项目的基本运作模式

值得关注的问题：发展定位与区域规划、可以动用的政策资源、土地资源获得方式、融资模式、政府与投资者合作/经营模式、项目开发进度安排

(二) 中新广州知识城

项目合作模式图示：

广州中新知识城管理委员会作为广州中新知识城的管理机构，为广州市人民政府的派出机构，代表广州市人民政府对中新广州知识城实行统一领导和管理，行使市一级管理权限。广州开发区管委会设立全资子公司（广州知识城投资与发展公司，简称“中方知识城”）负责土地的一级开发及基础设施建设。

知识城采取“企业先行、政府推动、市场运作”的运作模式，中新双方已共同组建中新广州知识城投资开发有限公司（简称“中新合资公司”）。中新合资公司由广州开发区管委会直属国有企业与新加坡星桥国际公司全资子公司按照50:50的股份比例出资组建，注册资本40亿元人民币。

企业先行：中新双方按50:50的比例出资40亿元于2011年9月15日组建成立合资公司，充分发挥企业高效运作实施的优势，推进开发建设工作。

政府推动：中新双方中央政府层明确支持知识城项目；广东省、广州市均成立知识城建设领导小组，给予政策优惠、下放权限等方面的支持；在新加坡－广东合作理事会下设知识城工作委员会，协调解决知识城发展问题。

市场运作：在管理营运、招商活动、品牌打造等方面坚持市场主导，实现合作双方的互利共赢。

(三) 城市更新的一二级联动拿地

二、 城市更新的协议出让

根据广州市城市更新相关法规规定，投资方理论上有两种路径可以通过城市更新程序按“协议出让”方式取得相应地块的土地使用权。

(一) 广州旧厂改造之“自主改造模式”项下路径（详见本文第二部分）

(二) 广州旧村改造之“合作改造模式”项下路径

1.主要流程

2. 或有前置程序——关于村集体选择“合作意向企业”

（1）村集体在按前述公开程序选择合作企业前，可按照广州市《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字[2018]1号）的规定/程序引入合作意向企业。

（2） 合作意向企业的选择应遵循以下程序：

①村集体经济组织就是否引入合作意向企业组织成员代表大会表决通过；

②村集体经济组织在征求村民意见基础上，草拟合作意向协议，提出候选合作意向企业，报镇政府（街道办事处）审核；经审核通过后，组织成员代表大会表决，表决结果在村域范围内公示7日以上；

③经公示无异议的，村集体经济组织与合作意向企业签订合作意向协议；合作意向协议签订之日起30日内，将合作意向企业及合作意向协议按程序抄报区政府，并将合作意向企业在村域范围内公布。

（3） 按规定程序引入合作意向企业并缴纳履约保证金的旧村项目，可优先纳入城市更新年度计划。

三、 产业导向的用地预申请

(一) 用地预申请制度的来源

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》：“为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，有条件的地方，可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格”。

(二) 用地预申请制度的意义

1.过往防止土地贱买或是土地流拍情况的产生

2.现在灵活用于锁定产业发展用地、实现产业导向的土地供应与土地开发。

四、 前置审批用地的公开出让

(一) 前置审批用地概念

指在“831大限”之前已经完成“前置审批”的历史遗留用地，其公开出让适用特别的政策规定，原用地申请人在完成征地结案、供地程序后可按规定获取前期投入补偿。

(二) “前置审批”的具体标准

1. 已核发用地文件，但尚未供地的经营性用地

《国家建设征用土地通知书》

《国家建设征用（划拨）土地通知书》

《建设用地通知书》

《关于办理建设用地手续的通知》

2. 未核发用地文件，但已取得建设用地规划许可，因规划实施需要完善用地手续（2018年4月12日新政限定为2007年6月30日前取得许可的工业仓储用地）

(三) 前置审批用地出让程序

五、留用地开发利用

(一) 留用地概念

根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法（试行）》的相关规定，“留用地”是指：“……国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。”

(二) 留用地开发利用的前提条件

一般而言，村集体进行留用地确权、流转/开发利用的前提条件包括：

1. 已完成了留用地指标核定（获核发“留用地指标核定书”或类似文件）；

2. 已完成了留用地选址（获核发“选址意见书”或类似文件）； 

3. 已完成了留用地建设用地审批（获核发建设用地批准书或类似文件）。

(三) 留用地开发利用模式

1. 开发利用模式（1）——不涉政府收储的留用地利用/处置方式

村集体进行留用地确权后通过转让或合资合作等方式转让留用地、引入合作开发商并与合作开发商签署转让合同/合作协议，村集体按约定取得货币及/或物业补偿。

（1） 村集体招商阶段：通过公开程序并经村集体表决后方可确定合作意向商、签署合作意向协议。

（2） 村公开转让留用地阶段：

前提条件：经本农村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。

程序：参照国有土地使用权公开交易的程序进行。

开发限制：不可用作住宅开发

（参与公开程序的）常见排他条件设置：若合作意向商未能竞得地块的，村应将转让地块所得全部地价款支付予合作意向商作为补偿。

2. 开发利用模式（2）——涉政府收储的留用地利用/处置方式

村集体将留用地交由政府收储、按政府储备用地公开招拍挂，同时由村集体与土地竞得人签署合作协议并按约定取得货币及/或物业补偿。

（该等模式主要适用于广州市南沙区，主要政策法规依据为《关于印发在我区试行货币加物业兑现村留用地工作指导意见的函》，下述流程系按该文梳理。）

(四) 留用地开发利用案例

六、 品牌输出+委托代建

(一) 概念及特点

 “品牌输出+委托代建”指与已经或计划取得目标地块土地使用权的委托方合作，受托方根据代建协议中的委托关系负责项目全过程开发管理服务，通过品牌输出和管理输出，满足委托方在代建项目中的经营与效益目标等，并依据合同约定收取一定比例服务费的交易模式（服务费包括代建费、品牌费及管理费等）。

该种交易模式下，应委托方要求，受托方还可能为委托方提供融资（包括但不限于借款等），并收取一定的资金成本。若受托方为委托方提供融资的，则项目交易结构中的增信措施一般会成为项目交易结构的核心内容，常见的增信措施包括土地抵押、目标公司股权质押、目标公司股东连带责任保证、目标公司监管等。

该种交易模式相对于传统的房地产并购交易模式而言，其特点在于委托方并不直接通过股权转让或资产转让取得目标地块权益，而是通过品牌输出、管理输出和融资资金输出（如有）取得协议层面的项目收益权；该种交易模式一般可适用于原权属人无意愿出售目标地块权益，但自身确有品牌/管理需求或资金缺口的项目。

(二) 交易结构示例

七、 并购方式的灵活

(一) 资产划转

(二) 其他方式

第二部分 广州工改实操交流

一、 广州旧厂改造模式概述

广州市旧厂房更新改造项目（“旧厂改造”）存在两种改造路径/模式——政府收储模式和自行改造模式。

(一) 政府收储模式

1. 定义与特点

“政府收储模式”指原用地权属人将拟改造地块向土地储备机构交储，后由国土部门按“改造后用途”组织公开出让；在该种改造模式下，原用地权属人是否可取得“按改造后用途重新出让的改造地块权属”存在不确定性，但可取得交储改造地块的补偿款。

2. 适用条件（满足以下任一即可）

(1)旧厂房用地改为保障性住房外的居住用地的（即“工改居”）；

(2)旧厂房用地改为商业服务业设施用地（即“工改商”），且符合以下情形之一的：

①改造地块位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内；

②改造地块位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内；

③其他市政府明确规定纳入储备的情形。

(二) 自行改造模式

1. 定义与特点

“自行改造模式”指原用地权属人与国土部门签署“出让合同补充协议”，由国土部门将改造地块按“改造后用途”协议出让予原用地权属人；在该种改造模式下，原用地权属人需按“出让合同补充协议”补缴土地价款，同时可确保取得按“改造后用途”重新出让的改造地块权属。

2. 适用条件（满足以下任一即可）

（1）旧厂房用地改为“商业服务业设施用地”（即“工改商”），且不存在上述必须适用“政府收储模式”的情形 ；

（2）旧厂房用地改造后仍保留工业用途的（即“工改工”）。

二、  “政府收储模式”项下核心改造流程

“政府收储模式”项下核心改造流程：

(一) “政府收储模式”项下核心改造流程之（一）——纳入标图建库

1. 入库标准

改造地块纳入标图建库需同时满足以下条件：

（1） 改造地块于2009年12月31日前已建设使用，地块上盖建筑物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上；

（2） 符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查和最新的土地利用现状图认定为建设用地；

（3） 改造地块系布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的建；

（4） 改造地块未被认定为闲置土地。

2. 申请及审批流程

3. 主要法律风险提示、分析及建议

（1）全部或部分改造地块未纳入标图建库范围。

若投资方实际投入资金前，全部或部分改造地块尚未纳入标图建库范围，应首先就改造地块是否满足上述入库标准进行实质性判断。

若改造地块整体无法满足上述入库标准（具体原因包括但不限于上盖建筑物占地面积占比不足、存在土地闲置问题等），或可满足入库标准的改造地块面积不足以满足投资方经济测算相关要求，则此时“标图建库”将成为相应项目的实质性障碍，可能导致项目终止。

若改造地块虽暂未纳入标图建库，但基本可判断改造地块整体可满足上述入库标准，或满足上述入库标准的相应改造地块面积可满足投资方经济测算要求，则此时“标图建库”不会成为相应项目的实质性障碍，但需要考虑在相关交易结构/交易文件内作如下处理：①将“改造地块全部或约定部分已纳入标图建库范围”作为交易前提或付款前提，或就标图建库事宜约定须完成期限并设置违约责任；②明确如因改造地块未纳入标图建库导致改造范围减少，可相应扣减交易对价。

（2） 已纳入标图建库范围的改造地块部分不符合标图建库入库标准。

已纳入标图建库范围的用地可能存在实质上不符合上述标图建库标准的情况（根据我们的项目经验，发生该种情况多是相关政府出于“特殊政策乃至政绩”的考量而为之，例如主动要求权属人将“位于重点改造区域的地块”申请标图建库，而无论该地块是否满足前述入库标准）。

就该种情况，根据我们匿名咨询广东省国土厅技术中心工作人员之结果：对于已纳入标图建库范围的改造地块而言，除非发生较特殊的情形（例如权属人自行申请调出或项目用地存在争议的），否则相关政府部门一般不会将其从已有标图建库范围内移除。

鉴此，建议在交易文件中考虑，就该问题为交易对手设置违约责任：设定相应的调价机制，若改造地块全部或部分被调出标图建库范围以致投资方权益受到影响的，交易对手应向投资方赔偿或补偿相应价款。

(二) “政府收储模式”项下核心改造流程之（二）——纳入广州市城市更新年度计划

1. 申报条件

（1）纳入标图建库范围或符合纳入标图建库条件（项目涉及的“三边地”可除外），项目范围以合法用地以及符合完善历史用地手续的用地为主；

（2）改造地块产权清晰，且改造方式符合城市更新政策规定；

（3）已形成的更新实施初步方案符合土地利用总体规划和城乡规划要求；

（4）提供土地权属主体同意改造；涉及多个权属主体的，应取得所有权属主体均同意改造的意向或者进行土地归宗后，由同一个权利主体实施改造。

2. 申报流程

原用地权属人向区政府提请纳入下年度市城市更新年度计划，后由区政府向市城市更新部门申报。

3. 主要法律风险提示、分析及建议

若可基本判断实施方案报批本身系可行，一般而言“纳入年度计划”不会存在实质性障碍。但鉴于“纳入年度计划”系旧改流程的必要步骤/重要节点、可能影响项目推进进度，建议在交易文件层面约定相关责任方应完成“改造地块纳入年度计划”的最后期限并设置相应违约责任。

(三) “政府收储模式”项下核心改造流程之（三）——报批改造实施方案

1. 申报条件

（1） 分散土地已归宗，即改造主体系改造地块的唯一权属人；

（2） 改造地块土地权属清楚、无争议；

（3） 改造地块已纳入标图建库和广州市年城市更新年度计划；

（4） 改造地块的拟改变功能应符合现行有效的控制性详细规划。

2. 申报流程

3. 主要法律风险提示、分析及建议

（1） 改造主体未能取得完整改造地块权属证明或改造地块存在其他历史遗留问题。

鉴于旧改项目所涉地块的用地取得时间一般较早，可能存在权属证明文件缺失的情况（如涉及历史交易的情况则更应着重关注文件完备性问题）；如权属证明文件无法补办/不齐备，则可能构成项目实质性风险。

此外，改造地块可能存在欠缴土地出让金、违约金及利息、权属纠纷、征地手续不完善等历史遗留问题，该等问题亦影响实施方案的批复。

因历史遗留问题的处理比较复杂，建议在尽职调查阶段摸清地块遗留问题，预估完善可行性，同时可在交易文件内要求交易对手作出承诺，即改造地块所涉全部各项费用均已足额缴清、已完成征收手续，如有未足额缴清及/或被相关政府部门追缴有关费用、被第三方提出权利请求等情形，则应由交易对手承担，与投资方无关。

（2） 原用地权属人的用地手续完备且用地权属证明完整、清晰，但由新的权属人进行土地归宗可能有障碍。

若改造范围内存在多个原用地权属人的，须以土地归宗为前提进行改造方案报批。根据我们的项目经验，囿于旧改项目以及我国关于土地转让相关限制性规定的特点，上述土地归宗环节在实操中可能存在阻碍，常见情形包括有：

a) 因工业用地转让限制而无法办理权属变更登记。

以增城区为例，如改造地块及其上盖物业作为位于增城区的工业用地及房产，若进行工业用地转让至少需满足以下条件：

如该地块已办出房产证：若相应地块已核发有规划条件，则其上已办出房产证的面积应大于该地块可建建面的1/3；若相应地块未核发有规划条件，则其上已办出房产证的面积应大于“用地面积*1.6*1/3”（相当于毛容积率按1.6计）。

如该地块尚未办出房产证，则该地块上已发生的投资额应已达到总投资额的25%以上。

b) 因土地闲置问题而无法办理权属变更登记。

实操中，国土局可能要求相关闲置科室就拟转让地块闲置事宜出具清洁意见方可同意权属变更登记。若改造地块存在土地闲置风险（包括未出具闲置土地认定意见但实质上构成闲置土地的），可能因土地闲置问题无法处理导致改造地块权属变更登记无法完成（具体而言，部分闲置问题无法仅通过缴交闲置费解决）。

c) 因开发强度不满足25%而无法办理权属变更登记。

d) 土地归宗需支出额外成本（可能包括涂销原改造地块抵押登记的费用、改造地块权属变更过程中的土增税等）。

处理建议：

对于上述a-c项而言，其均系可能构成项目实质性障碍的风险，需慎重评估，如与交易对手谈判当时该等风险仍无法确定可解决的，建议考虑在交易文件中将“改造主体完成土地归宗（以权属变更登记完成为准）”设定为交易前提或付款前提。

对于上述d项而言，需要在交易文件内明确相关费用的承担方式与承担主体；如涉及投资方垫资的，需设定适当且足额的风控/担保措施。此外，就其中可能涉及的土增税而言，目前实操中相对较常见的“存在可不缴交土增税可能性”的路径是通过“公司分立” 或“作价入股”的方式进行改造地块的权属变更。但基本前提是：分立前公司与分立后公司、作价出资主体与新设主体均非房地产开发企业（可能通过营业范围、房地产开发资质认定），且具体还需视乎与当地税务主管部门的沟通而定。

（3） 实施方案之土地用途及容积率等可能与改造地块现行有效的控规不符。

如改造地块现行有效的控规与拟编制的实施方案不符（或者改造地块为控规未覆盖区域），则可能涉及调整控制性详细规划。对于此种情况，建议考虑在交易文件内将“控规已调整完毕且拟报批实施方案与调整后控规一致”作为交易或付款前提（之一）。

（4） 改造地块具有工业遗留价值需进行保留

旧厂房改造项目原址建筑经市文化、规划、工业和信息化部门认定属工业遗产且有保留价值的，应当按规划要求保留使用。如改造地块文管部门认定为具有工业遗留价值，可能会对目标项目的改造范围、改造方案设计造成一定影响。

建议考虑在旧厂改造项目中应就此事宜进行专项核查并具体评估该等工业遗产对项目经济测算（预估拍卖价款）的影响。

(四) “政府收储模式”项下核心改造流程之（四）——土壤环境调查评估与修复

旧厂改造项目中工业企业遗留场地可能存在固体废弃物、工业垃圾等化学污染物及部分重金属残留，造成土壤污染的情况。根据广州旧厂改造项目的相关流程指引，至迟应在改造方案批复后、交地/供地前由改造主体进行土壤环境调查评估与修复（如需），并取得“由环保部门核发、确认该地块土壤环境已经达标”的书面文件。

对此，建议结合工厂业态，评判风险系数，如为冶金、化工厂，应考虑将环境调查评估作为交易前置条件，预估修复成本。

同时，可在交易文件中约定相关土壤污染治理成本（包括但不限于评估成本、修复成本（如需））由交易对手承担。

(五) “政府收储模式”项下核心改造流程之（五）——改造地块土地整理、收储与公开出让

1. 主要流程

2. 补偿款计算

改造地块按“政府收储”模式进行城市更新所可能取得的补偿收益包括基础补偿收益以及补偿奖励，并可能取得预付补偿。

（1） 基础补偿收益

a) （居住用地）

就改造地块出让或规划为“居住用地”的部分而言，该部分用地的补偿收益=（该部分用地的土地出让成交价或新规划用途市场评估价）*（2/用以计算补偿收益的毛容积率）*50%

其中：①上述公式内系按“土地出让成交价”亦或“新规划用途市场评估价”代入计算，一般由改造主体自行选择；②当该部分用地的实际毛容积率小于2.0时，上述公式内“用以计算补偿收益的毛容积率”按2.0计；当该部分用地的实际毛容积率大于等于2.0时，“用以计算补偿收益的毛容积率”按实际毛容积率计。

b) （商业服务业设施用地）

就改造地块出让或规划为“商业服务业设施用地”的部分而言，该部分用地的补偿收益=（该部分用地的土地出让成交价或新规划用途市场评估价）*（2.5/用以计算补偿收益的毛容积率）*50%

其中：①同前述①。②当该部分用地的实际毛容积率小于2.5时，“用以计算补偿收益的毛容积率”按2.5计；当该部分用地的实际毛容积率大于等于2.5时，“用以计算补偿收益的毛容积率”按实际毛容积率计。

c) （其他用地）

就改造地块出让或规划为除“居住用地”或“商业服务业设施用地”以外用途的部分而言，该部分用地应“按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%”计算补偿款（即“一口价补偿模式”）。

（2） 补偿奖励

a) （其他用地）

就前述“居住用地”及“商业服务业设施用地”而言：

若相应权属人交储的工业用地面积低于12万平方米，自收地补偿协议签署后12个月内土地权属人顺利交储的，可按土地出让成交价款或市场评估价款的10%给予奖励；在24个月内完成的，可按土地出让成交价款或市场评估价款的5%给予奖励。

若相应权属人交储的工业用地面积不低于12万平方米，土地权属人按收地补偿协议约定时限顺利交储的，可按土地出让成交价款或市场评估价款的10%给予奖励。

就上方“其他用地”而言，政府方面不会在基础补偿收益之外另行支付补偿奖励。

（3） 预付补偿

权属人交地后，土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的，土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40％预支补偿款，在补偿土地收益时予以抵扣。

3. 主要法律风险提示、分析及建议

（1） 因原用地权属人未及时完成“人离场清”义务以致改造地块不能或不能及时进行公开出让或不能取得搬迁奖励款。

结合我们的项目经验，改造地块改造前现状可能存在以下情况：

a.原用地权属人将改造地块用于生产经营；

b. 原用地权属人将改造地块/上盖物业出租予一个或多个第三方，由该等承租人将改造地块/上盖物业用于生产经营；

c. 改造地块上存在复垦农作物或违法建筑。

对于上述a项和b项，相应的拆迁/搬厂所需成本及费用可能较高，且可能遇有不可预知的阻力。建议考虑：

①在尽职调查中明确占有方，核查租赁情况，预估解除租赁协议的成本，或者要求交易对方先行解除租约。

②在交易文件内明确由交易对手负责地块拆迁/搬厂工作、承担全部费用及成本，并将拆迁/搬厂工作已完成作为交易或付款前提。

对于上述c项，建议考虑要求交易对手进行地围蔽工作，以防止清理/整理成本的继续扩大；并在交易文件内明确由交易对手负责完成场地围蔽、清理相关违建及复垦作物，并承担全部费用及成本；同时将场地完成围蔽及相关违建、复垦作物已拆除/清理作为交易或付款前提。

（2） 因政府供地计划等原因导致改造地块不能或不能及时进行公开出让。

在改造主体向政府交储改造地块后，若政府因自身供地计划等无法归责于交易双方的原因无法及时组织相关地块出让，则改造主体短时间内可获得的补偿款系以上述“预付补偿”为限，剩余的大部分改造收益何时可收回则存在不确定性。

鉴于上述风险的不可控性，建议在该类项目交易文件中设置足以保障投资方权益的退出机制（即由交易对手对该风险兜底）。

（3） 政府人为限价以致实际成交的土地出让金金额低于市场真实水平。

若交易文件内约定投资方可取得的补偿收益系需与“改造地块公开出让成交价款”挂钩，需考虑“改造地块公开出让成交价款”无法体现“改造地块真实市场价值”的情形，包括但不限于因政府人为限价导致以致实际成交的土地出让金金额低于市场真实水平（如设定“竞自持”等摘牌条件）。

针对此种情况，投资方可考虑约定补偿收益的调增机制，由交易对手在特定情形下负责补足投资方的补偿收益。

（4） 无法确保投资方（或关联主体）在公开出让程序中竞得改造地块之土地使用权。

鉴于“政府收储模式”下改造地块系按照“改造后用途”履行公开出让程序，理论上无法确保投资方（或关联主体）在该公开程序中竞得改造地块之土地使用权。

（5） 原权属人基础资信情况的好坏可能影响投资方顺利收取补偿收益

如涉及投资方收购目标项目原用地权属人股权、共同成立新的项目公司或其他合作事宜，应对该权属人的基础资信情况进行核查，包括但不限于核查公司资产负债表、征信报告、审计报告等，以确保该等公司的资信情况处于良好状态、尽量避免该等公司或届时成立的合作主体的权益份额因其自身债务被查封及/或强制执行，以致影响投资方后续补偿收益。

三、 “自行改造模式”改造流程梳理

“自行改造模式”项下核心改造流程：

(一) “自行改造模式”项下核心改造流程之（一）至（四）

“自行改造模式”项下的“纳入标图建库”、“纳入广州市城市更新年度计划”、“报批城市更新实施方案”以及“土壤环境调查评估与修复”程序与“政府收储模式”项下相关程序基本一致，具体可参见前文。

    (二) “自行改造模式”项下核心改造流程之（五）——改造地块土地整理与签署出让合同补充协议

1. 主要流程

改造主体凭实施方案批复与国土部门签署出让合同补充协议，补交出让金并办理新国土证。

注：在自行改造模式下，改造主体应当按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15％的用地用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，建成后无偿移交政府。用地面积不足15％的，将不足部分用地按市政府批准的控制性详细规划容积率（整宗用地平均毛容积率）计算建筑面积，按办理土地有偿使用手续时整宗用地国有土地上房屋市场评估均价折算货币，上缴财政。

2. 补交出让金计算

自主改造模式下，改造主体按新规划用途市场评估地价，扣减已缴纳的原用途土地出让金的未使用年限部分后补交土地出让金。

3. 主要法律风险提示、分析及建议

（1）因原用地权属人未及时完成“人离场清”义务以致改造地块无法及时按改造后用途进行开发建设。具体同“政府收储模式”部分分析。

（2）原用地权属人基础资信情况的好坏可能影响投资方顺利收取补偿收益。具体同“政府收储模式”部分分析。

西政投资集团业务介绍

一、城市更新投融资业务

1.地产私募融资

2.融资条件的创建及项目熟化

3.综合财税服务

4.项目后端融资

二、私募投资业务

1.城市更新/旧改特殊机会投资基金（前融项目）

2.地产收并购基金

3.存量资产投资运营发展基金（含包销、长租）

4.不良资产投资发展基金

5.资产证券化投资基金

6.西政校友创投基金

三、保理与融租业务

1.百强开发商购房尾款保理业务

2.国企、央企、上市公司应收账款保理业务

3.商票支持保理业务

四、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税务筹划业务

2.资金出入境及跨境投融资业务

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