业主断供后开发商解约追偿实务及诉讼策略分析

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一、现行法律和司法解释并未直接赋予开发商在业主断供时具有解约权 

二、开发商在断供时的解约权常常源于其自制的格式文本，由此引发争议 

三、司法机关的态度

（一）确认解约条款有效，开发商可解除合同

（二）以“格式条款”加重业主责任为由判决解约条款无效

四、保持与银行、法院的良好沟通，提高维权效率

（一）保持与银行的良好沟通，及时确认损失、固定追偿金额

（二）保持与法院良好沟通，及时调整请求

笔者按：

      对“业主断供”（按揭买房的一手房业主因未如期付款，导致按揭银行解除按揭贷款合同，并按约定要求开发商承担阶段性保证责任）的案件，开发商一般有“解约”（开发商起诉解除与业主的购房合同、收回房产，并把业主支付的购房款在扣除相应损失、违约金等应付费用后退还给业主）和“追偿”（在向按揭银行承担保证责任后向业主起诉追偿）两种权利主张路径。相对而言，“解约”的执行成本低、开发商主导的空间大，因而开发商在与业主缔约时，常常会约定较为严格的“断供解约”条款，并在发生“断供”时，首选向法院提起解约之诉。

然而，由于现行法律规定和实务操作的局限性，开发商的上述解约诉求并不一定能得到法院所认可。对此，开发商需要与按揭银行、法院等保持良好沟通的同时，及时调整诉讼策略，提高维权效率。

一、现行法律和司法解释并未直接赋予开发商在业主断供时具有解约权

“业主断供”案件涉及开发商、业主、按揭银行三方面的主体，以及商品房买卖合同和按揭贷款合同两层法律关系。在商品房买卖合同签订前后，业主一般会先支付首期款；待按揭贷款合同签订后，按揭银行会按约定将借款转给开发商作为购房尾款。至此，开发商收到交易房产的全部购房款。而在按揭贷款合同缔结时，按揭银行一般会要求业主把交易房产进行抵押；同时要求开发商在抵押登记手续完成前，对该笔贷款承担连带保证责任。

对于“商品房买卖合同”与“按揭贷款合同”两者的关系，目前主流观点认为：商品房买卖合同与按揭贷款合同虽在性质上属于不同的法律关系，但商品房买卖合同是按揭贷款合同产生的前提，而缔结按揭贷款合同是业主履行付款义务的主要手段，两者关系密切，不宜割裂处理。为此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同司法解释》”）第23条、第24条的规定，在业主未能订立按揭贷款合同且商品房买卖合同不能继续履行时，开发商有权解除商品房买卖合同；同理，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，按揭银行也有权单方解除按揭贷款合同。

然而，在按揭贷款合同成功订立并生效，特别是按揭银行放出全部贷款之后，因业主未能按约定履行还款义务导致按揭银行单方解约并要求开发商承担保证责任时，开发商能否解除买卖合同，《商品房买卖合同司法解释》并未明确规定。这为法院对于相关案件的不同处理提供了规范依据。

二、开发商在断供时的解约权常常源于其自制的格式文本，由此引发争议

      现阶段，各地商品房预售/销售合同的政府参考文本主要遵循着“一手交钱，一手交货”的交易模式，对业主（“交钱”一方）的违约责任规制主要集中在“未如期付款”上面。但在按揭付款模式下，开发商遭遇风险的时间点往往是在收到全部购房款之后、交易房产办理抵押登记之前。为此，大部分开发商在政府参考文本之外，会通过补充条款的方式，明确规定在业主“断供”、开发商向按揭银行承担保证责任后，开发商有权单方面提出解约，并要求业主承担较重的违约责任。为方便操作，相关“补充条款”往往制作成制式文件（即合同法上的“格式合同”）以便重复使用。

为此，在涉及“业主断供”的诉讼案件中，面对开发商单方解约的要求，业主方最常见的抗辩理由，便是引用《合同法》第三十九条、第四十条，主张相关开发商指定的相关解约条款属于“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的格式条款，且开发商未依法履行警示、提醒义务，因而无效。

三、司法机关的态度

     在现行法律、司法解释没有明文规定的情况下，不同法院对业主“断供”时开发商是否具有解约权的问题存在不同的态度，大致可分为两类。

（一）确认解约条款有效，开发商可解除合同

        虽然现行法律、司法解释并未明文赋予开发商在“业主断供”情况下的解约权，但在买卖双方有明确约定的情况下，法院一般情况下不会主动否定相关约定的真实性和有效性。比如广州合景房地产开发有限公司诉张丽商品房预售合同纠纷二审案【（2017）粤01民终9710号】。对于解约条款的效力，法院表示“合景公司、张丽签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行”，在此基础上肯定开发商解约的正当性。

法院对相关解约条款效力的肯定，常常使业主方有关“霸王条款”的反驳变得无力。比如蓝利辉诉梅州万达广场投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审案中【案号：（2017）粤14民终1280号】，上诉人（一审被告）蓝利辉在一审中便主张相关解约条款均是开发商单方面制定，“均是格式条款且加重上诉人责任，违反了公平原则，被上诉人在签订时并没有采取合理的方式提请上诉人注意，而且上诉人也不清楚解约费用的范围包括哪些。纯粹是霸王条款”；对此，一审法院的回应则是：“原告梅州万达公司与被告蓝利辉签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，以及被告蓝利辉与第三人中行梅州分行签订的《个人一手住房贷款合同》，原告梅州万达公司对贷款提供阶段性连带保证的担保条款，是双方自愿、真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，应认定合同合法有效，合同应当履行。因被告未按上述合同约定履行约定义务，已构成根本性违约。原告和第三人要求被告按合同约定承担违约责任，符合法律规定。现原告、第三人均要求解除与被告订立的合同，予以支持”。该观点得到二审法院的支持。在该案例中，法院除表明“不轻易否定民事合同效力”的常见立场以外，还指出了开发商之所以与业主约定“断供解约”等条款，是因为其在按揭贷款合同中，需要为业主向按揭银行承担阶段性连带保证责任，从“权利义务相统一”的角度出发，前述“断供解约”条款并未满足《合同法》第四十条中“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效标准。相关说理较好地呼应了《商品房买卖合同司法解释》“将商品房买卖合同与按揭贷款合同关联看待”的内在立法逻辑。

     （二）以“格式条款”加重业主责任为由判决解约条款无效

如前所述，开发商的“断供解约”权往往来源于其自行制定的格式条款。这使部分法院往往会以相关格式条款加重业主责任为由否定其效力。根据笔者的归纳，相关裁判逻辑大致如下：（1）本案诉讼标的为开发商与业主之间的商品房买卖合同关系；（2）在业主断供之前，业主已经通过按揭银行将购房款全部交清，开发商也将约定房产交付给业主使用，至此“一手交钱一手交货”的交易流程已完成、交易双方已履行完买卖合同中的全部主要义务；（3）在此情况下，开发商通过单方面制定的格式条款，主张其在商品房买卖交易完成后，仅因业主不履行对按揭银行的还款义务而解除商品房买卖合同，明显加重了业主的责任，根据《合同法》第四十条的规定，相关格式条款应属无效；（4）至于开发商向按揭银行提供阶段性连带保证而产生的损失，属于另一个法律关系，应另案解决。

比如，在惠州市银泰达实业有限公司、杨英鑫商品房预售合同纠纷二审案【案号：（2018）13民终2329号】中，在业主断供、开发商已向按揭银行承担阶段性保证责任的情况下，面对开发商的解约请求，一审法院的回应是：“《合同补充协议书》是原告提供的格式条款，……属于限制被告责任的条款，原告作为格式条款的提供方，加重了被告的责任，且没有证据证明原告已经尽到合理的提醒并说明义务，该格式条款中加重被告责任的部分应为无效。本案中，原、被告在合同签订后，被告通过银行按揭贷款方式将购房款向原告支付完毕，在房产管理部门办理了房屋预售登记，进行了预售商品抵押权预告登记，双方对房屋的买卖的主要权利义务已按照约定履行完毕，不存在解除买卖合同的法定情形，因此，本院对于原告请求解除合同并要求被告承担解除合同的税费损失171275元不采纳”。而对于开发商要求业主承担因阶段性担保责任而产生的违约损失，一审法院明确表示这“属于对双方签订的《借款合同》关于履行过程中违约责任的约定，系借贷关系，不属于本案审理范围，故对该项请求不予支持”。这两项核心观点在二审中均被认可。值得一提的是，在本案当中，业主还提出了反诉，要求开发商及时交房、办证。在开发商“断供解约”的要求被法院认定“违法无效”之后，开发商不但无法及时解约止损，还丧失了对抗业主方交房、办证的一项重要抗辩理由。为此，二审法院最终还要求开发商履行交房、办证义务。该案例充分表明了在“断供解约”条款被认定无效后，开发商可能面临的法律风险。

四、保持与银行、法院的良好沟通，提高维权效率

     有关业主断供案件的法律应对措施，“西政资本”此前已有文章专门讲述（参见“西政资本”公众号2019年4月1日推文《业主断供，开发商承担按揭贷款担保责任后向业主追偿的诉讼策略及注意事项》）。这里重点讨论的是，在业主断供已成既定事实的情况下，保持与银行、法院的良好沟通，对及时确认损失、发起维权、调整诉讼策略具有极其重要的战略价值。

      （一）保持与银行的良好沟通，及时确认损失、固定追偿金额

对于开发商而言，业主断供的首要风险是：由于主张不及时，开发商在被按揭银行扣款后，由于其他债权人抢先查封交易房产或业主的其他资产，导致开发商的“解约”、“追偿”等合理诉求无法实现，甚至“钱房两失”。对此，开发商需要及时、有效地与按揭银行保持沟通，迅速确认业主断供的事实以及自身应当承担的最终担保金额，并在此基础上抢先提起诉讼、查封交易房产或业主的其他有效资产。

然而，按揭银行与开发商在利益诉求上并非时时保持一致。特别在业主对按揭银行还有其他欠款（比如较大额的消费贷）时，由于按揭贷款有开发商“托底”，他们并不一定急于先追偿按揭贷款。即使基于内部的风控准则确认业主逾期付款，按揭银行也仅会先扣取开发商一小部分费用，后续扣款则需要在按揭银行完成其他欠款的追偿、起诉后再行处理。

对此，开发商在与业主已就“断供解约”具有明确约定的前提下，需要与按揭银行保持沟通。一方面及时向按揭银行确认“业主断供”的事实，获得诸如催款通知、扣款凭证等证据材料，为起诉解约做好准备。另一方面，开发商敦促按揭银行及时确认其应承担的具体担保数额，并尽快扣款、提供扣款证明，由此确认最终的需要追偿的请求金额、已经申请查封价值上限。

     （二）保持与法院良好沟通，及时调整请求

在开发商有效控制交易房产的前提下，起诉“解约”只需要业主履行腾退交易房产、配合注销网签登记等义务；而“追偿”则需要对完成房产评估、拍卖等流程。从后续执行成本的角度出发，无论法院的裁判偏向如何，“解约”往往都是开发商针对“业主断供”案件的第一选择。

对于这一点，法院也大都是理解的。根据笔者的经历，在“业主断供”案件中，如认为开发商的相关请求不符法律规定，或与其所在司法系统的裁判取向不一致，法院常常会通过“庭前释明”的方式说明其观点，并询问开发商是否原因变更诉讼请求。在此情况下，开发商有必要保持与法院的良好沟通，并根据法院的反馈和银行的工作进度，及时有效地调整诉讼策略、提高维权效率。

以上是从开发商一方的角度来分析相关案件的应对策略。如从监管者的角度出发，各地房地产管理机构有必要从公平、合理的角度出发，在指定、修改相关合同范本时，适当地对“断供”时业主的违约责任进行有效设置。

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