集体用地平台交易实战攻略

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目录 

一、 深圳集体资产交易政策演变

（一）深圳市相关文件

（二）龙岗区政策

（三）宝安区政策

二、 深圳集体资产平台交易案例分享

（一）831之前主要操作方式——竞争性谈判（不上平台）

（二）831期限之后的主要操作方式

（三）611新政的影响

（四）内部民主决策（不用上平台交易）

（五）竞争性谈判流程

（六）同一个项目含多个股份公司的操作要点

三、 个人心得

（一）集体资产备案实操中最大的困扰

（二）第三方服务商的作用

（三）平衡各方利益的重要性

（四）个人总结体会

一、深圳集体资产交易政策演变

（一）深圳市相关文件

       1.《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地适用权交易若干规定》（深府[2011]198号）：

       非农建设用地和征地返还用地：

    （1）委托合法资产评估机构进行评估；

    （2）按照资产评估报告制定交易方案（交易标的、价格、支付方式、交易主体和交易主体资格、交易方式等）；

    （3）报送街道集体资产管理部门审查（土地交易方案、资产评估报告、股东大会拟表决事宜等）

其中招标、拍卖、挂牌交易土地需获全体股东2/3以上（含2/3）同意；竞争性谈判方式交易土地需获全体股东4/5以上（含4/5)同意；章程规定有股东大会表决或对表决通过率有特别规定的从其规定。

2.《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》（深办字[2013]9号）

“.....集体用地建设、城市更新等重大项目的转让或合作开发，要按照相关规定，经股东代表大会表决同意后，进入交易平台通过公开招标或者竞争性谈判、单一来源谈判方式择优选择开发企业......”

3.《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》（深办字[2016]55号）

要求各区将股份合作公司集体资产交易纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监督，将物业转让、较大面积物业租赁、大宗固定资产采购和大宗服务采购等资产交易项目，以及建设工程招投标、集体用地合作开发建设、集体用地使用权转让和城市更新等资源交易项目，纳入集中交易范围。

“.....各区要在2016年6月30日前制定股份合作公司综合监管系统建设方案，完成各项准备工作（包括制度规范、技术准备、政策宣传等），并在今年8月31日前投入实际运行.......”

（二）龙岗区政策

（三）宝安区政策

1.要求可行性研究和相关经济分析+街道集体资产管理部门备案

根据2007年4月23日发布的《宝安区股份合作公司监督管理暂行办法》第四十条： 公司应加强对投资行为的自我监督与约束，投资额超过净资产30%（超过500万元）的投资项目，必须进行可行性研究和相关经济分析，建立集体审议投资立项、专人专项监控投资实施制度。投资立项由董事会、监事会、集体资产管理委员会（以下简称“三会”）研究决定，召开股东代表大会审议通过，并把有关投资情况报送街道集体资产管理部门备案。

2.对公司成立年限、资质、经验、实力无要求

《关于进一步加强宝安区股份合作公司监管的意见》（深宝办发(2013)18号）

《宝安社区集体土地开发与交易廉政风险防控工作规则》（1+10+1文件）

3.对公司成立年限有要求，原则上有开发资质、财务状况、经营管理、信用资质良好

《关于加快宝安区社区集体经济综合监管服务平台建设推动股份合作公司规范管理的意见》（1+9+1文件）

《宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（试行）》

4.对于立项、注册地、三级开发资质不明确

《宝安区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法（修订）（征求意见稿）》

《宝安区股份合作公司集体用地土地使用权合作开发交易实施细则（征求意见稿）》

二、深圳集体资产平台交易案例分享

（一）831之前主要操作方式——竞争性谈判（不上平台）

1. 三会立项

2. 可研、资产评估——委托第三方评估机构对集体资产进行评估并公示

3. 制定招商方案——根据评估结果制定招商方案并公示

4. 招商信息发布

5. 组织竞争性谈判

6. 确定预选合作方

7. 股东大会表决

8. 街道备案

9. 报区备案

（二）831期限之后的主要操作方式

1.宝安区为代表——“先招商后立项”方式

（1）项目论证——委托第三方评估机构进行项目可行性研究，并公示

（2）资产评估——委托第三方评估机构对集体资产进行评估并公示

（3）设置准入条件——由街道集资办审核并出意见

（4）制定合作开发方案——根据评估结果制定合作开发方案并公示

（5）合作开发方案报街道办备案——将相关资料交街道办备案，由城建科审核出意见，集资办出意见

（6）区集资版审核，同意上平台

（7）发布招商公告——在深圳特区报/深圳商报、交易机构网站、社区服务平台发布

（8）资格预审

（9）选取意向合作方

（10）组织竞争性谈判

（11）确定合作方制定交易方案

（12）召开股东大会

（13）发布中标公告

（14）街道办备案

（15）区集体办备案

2.龙岗区为代表——“先立项后招商”方式

（1）项目论证

（2）选择意向合作方——通过深圳特区报、深圳商报、产权交易机构网站和区社区集体经济管理服务网发布公告，公告期不少于10天，意向合作方和合作意向书应先由公司董事会、集资会审定、在提交公司股东代表大会表决，报街道办审查备案。

（3）编制和报批城市更新单元

（4）资产评估

（5）评估公示10天

（6）评估报街道审查

（7）召开董事会、集资会对评估结果确认

（8）召开股东代表大会对评估结果表决

（9）制定合作招商方案（公示不少于15天）

（10）报街道审查

（11）召开董事会、集资会对招商方案确认

（12）召开股东代表大会对招商方案表决——邀请公证及街道办参加。采用竞争

性谈判的方式引进合作方的，表决时股东代表大会（股东会议）和全体个人股东代表均徐4/5（含）以上表决通过。

（13）发布招商公告——合作招商方案相关信息应在深圳特区报或深圳商报、产权交易机构网站和区社区集体经济管理服务网发布公告，公告期不少于20天

（14）资格预审

（15）组织竞争性谈判

（16）确定合作方

（17）交区审查备案

（18）签订合作协议

3.政策对比

（三）611新政的影响

《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》深规划资源规[2019]5号（二十二）：加强集体资产监管“......涉及以集体资产为主的城市更新项目，原农村集体经济组织继受单元应在区政府监督下，以公平公正、民主透明为原则，通过公开招标的方式选择市场主体.......”

611新政后，公开招标流程（宝安为例）如下：

1. 项目论证

2. 资产评估

3. 制定合作方案

4. 召开股东大会（同意评估结果、合作方案、公开招标）

5. 合作方案报街道办备案

6. 发布招商引进合作方

7. 发布中标公告

8. 街道办备案

9. 区备案

（四）内部民主决策（不用上平台交易）

具体以各区实操为主

（五）竞争性谈判流程

具体以各区实操为主

（六）同一个项目含多个股份公司的操作要点

具体以各区实操为准

三、个人心得

（一）集体资产备案实操中最大的困扰

1.可行性

2.审核标准

3.项目缺陷

（二）第三方服务商的作用

1.咨询顾问

有经验的第三方公司会站在公正的立场面对“三会”及股民，把专业的理念以通俗的方式灌输给股民，进而可以减少开发商、三会、股民之间的摩擦。

2. 测绘单位

3. 评估公司

集体资产评估选取有实际有经验的公司很重要，目前集体资产评估除了大鹏新区有评估指引，其他区均没有。各评估公司对集体资产评估不同的理解，会有不同的结果，而且各区集体办对评估均有一些不成文的规定。

4.法律顾问

有些股份公司对法律顾问有莫名的依赖感，有助于快速解决问题。

5.招标代理单位

视各区交易平台来设定。

（三）平衡各方利益的重要性

（四）个人总结体会

最后需要保持公正立场、追求结果导向、宣讲明明白白、必须紧跟政策、材料逻辑清楚。

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资

1.拿地前融（土地款融资）

2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）

3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）

4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务：产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务

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