2019商住用地竞拍攻略暨土地招拍挂业务实操解析

本文为西政资本原创，转载需经授权

专业文章链接

目录 

一、项目来源

（一）主要途径：各地政府公共资源交易中心（大湾区9城市）

（二）其它途径（提前获知，早做准备）

二、项目研判

（一）项目筛选

（二）经济分析

（三）技术分析

（四）销售分析（资金回流）

（五）内部过会

三、竞拍工作

（一）竞拍玩法

（二）前期准备

（三）其它事项

四、成交确认

（一）风险

（二）最终成交

一、项目来源

（一）主要途径：各地政府公共资源交易中心（大湾区9城市）

深圳：www.sz68.com

东莞：ggzy.dg.gov.cn

惠州：zyjy.huizhou.gov.cn

广州：ggzy.gz.gov.cn

佛山：www.fsggzy.cn

肇庆：ggzy.zhaoqing.gov.cn

中山：www.zsjyzx.gov.cn

珠海：ggzy.zhuhai.gov.cn

江门：www.jiangmen.gov.cn/szdwzt/zyjy

（二）其它途径（提前获知，早做准备）

1.各地招商、国土等部门，提前获知拟挂牌信息。

2.《国有建设用地年度供应计划》，一般每年4月初发布当年计划。

目前大湾区9城市中有东莞、惠州惠城、广州、佛山南海、肇庆本级（端州、鼎湖、肇庆新区、肇庆高新区）、珠海、江门（市区、恩平）等公布了2019年年度供应计划。

3.实地考察

二、项目研判

（一）项目筛选

1.区位是否符合公司战略发展要求

2.是否为其它公司合作或勾地项目

3.项目地融资环境

4.项目体量是否与公司当前资金情况匹配

5.商业所占比例

公司是否愿意运营体量较大的商业。

6.项目本体的缺陷能否解决

项目是否已三通一平、地块内有无高压线、电缆；周边有无大型垃圾站、化工厂等。

（二）经济分析

1.收入：产品、价格

2.成本：土地成本、建安成本

3.费用：管理费用、营销费用、财务费用

4.税费：增值税、土地增值税、所得税

注意点：土地增值税20%以内免征

（三）技术分析

1.政策上：项目是否与城市、片区发展保持一致等

2.规划层面：三规合一、其它限制性条件等

3.项目本体：项目瑕疵解决的难度、时间、成本等

（四）销售分析（资金回流）

1.政策上：限购、限贷、限价、限卖等

2.金融层面：购房贷款比例、利率上浮水平、监管户资金提取周期

3.去化速度：销售能否达到预期、回款能否达到预期

（五）内部过会

1.快速响应，第一时间上会

2.提前内部沟通：第一时间与营销、设计、成本、工程、资金等部门沟

通

3.争取较高的内部授价

三、竞拍工作

（一）竞拍玩法

1.电脑竞拍 or 现场竞价

2.是否存在限制性条件：限最高价、竟自持or竟贡献、终次竞价

（二）前期准备

1.报名流程：提早办理CA等。

2.保证金金额、截止时间。提前准备保证金。

3.竞价开始时间、截止时间。及时关注目标地块挂牌信息。

（三）其它事项

1.人员配备

2.其它准备

四、成交确认

（一）风险

1.付款时间、节奏

2.收地风险

（二）最终成交

1.取得土地证才算成交

2.签署成交确认书，行政纠纷

3.签署土地出让合同，民事纠纷

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资

1.拿地前融（土地款融资）

2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）

3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）

4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务：产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务

PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZ-ziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。

联系人：刘宝琴

电话：[phone]

手机：[phone]（微信同号）

邮箱：[e-mail]

转载请联系微信：XZ-ziben

西政资本

专业铸造极致

长按，识别二维码，加关注哟