无资质放贷（2年10次以上）入罪，地产前融资金何处再寻
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一、前融业务中直接放贷类资金全线暂停
二、市场上还可以找哪些前融资金
（一）私募机构的金交所、股交所产品类资金
（二）P2P类机构转型后的前融业务
（三）国企基金/金控平台的担保/抵押类业务
（四）担保公司、小贷公司、地方金控平台类资金
2019年10月22日，最高法、最高检、公安部、司法部联合发布《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》，意见中明确规定：“违反国家规定，未经监管部门批准，或者超越经营范围，以营利为目的，2年内向不特定多人（包括单位和个人）以借款或其他名义出借资金10次以上，以非法经营罪定罪处罚。”通知发送后，大部分主要从事短拆、过桥、前融等无资质直接放贷业务的担保公司、金控平台以及一些国企等都已全线暂停业务。从这几天资金收紧的态势来看，地产前融首当其冲，加上年底很多国企及大机构面临无额度及轧账问题，年底的前融资金将越来越难找，成本也将越来越高。
一、前融业务中直接放贷类资金全线暂停
自2019年5月银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》发布以来，银行、信托类地产融资渠道急剧收缩，截止当前，银行和信托可操作的更新贷、并购贷已寥寥无几，且大部分都是因为审批权限、额度、合规等问题导致无钱可放或有钱难放（不过近期由于深圳先行示范区的战略新定位出台，深圳部分银行开始对城市更新项目-特别是涉及产业类的工改项目的更新贷/拆迁贷有较大的松动迹象）。地产私募方面，以深圳为例，目前的延期兑付比例已达到了80%左右，募资难度加大，对地产的输血能力也跌至最低点。在2019年的下半年里，国企金控平台、地方金控平台、担保公司以及一些民间非金机构等异军突起，在房地产前融项目中充当着主要的资金投资方角色，各种直接借贷类债权产品、股加债产品亦层出不穷。据西政财富中心的同事反馈，我们近三个月的募集资金源中80%以上都是来自国企和金控平台类的投资资金。在LP直投方面，受监管的影响，很多国企类的主体都无法参股地产类企业，也即放款方式都是以直接放贷为主，无法做明股实债或股加债类产品。《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》出台后，无金融放贷资质的企业或机构已不得再从事直接借贷/放款业务，导致上述存在这种情形的国企投资/金控平台、地方金控平台、担保公司等对地产项目直接放贷业务亦出现了全线暂停的现象（当然，体系内有小额贷款公司作为放款主体的机构暂时未受太大影响），短拆、过桥类债权类业务已被高高挂起，土地竞拍保证金配资及土地款融资业务的传统债权类直接放款更是不见踪影。总体而言，前融资金越发告急。
有关下半年以来的具体前融业务情况可参见西政资本2019年9月23日及10月9日推文《房地产项目前融实操分享（921会议整理稿）》、《201910：房地产企业前融操作情况暨最新融资行情说明》。
二、市场上还可以找哪些前融资金
前文有提到，债权类（直接借贷/放贷）业务受最高院、最高检等发文的影响，目前已大面积停摆，但存量可操作前融业务机构的明股实债、股加债类产品却不受什么影响。以下就西政资本、西政财富近段时间的资金募集情况做相关总结和梳理，方便地产融资从业方向的朋友了解前融资金的动向。
（一）私募机构的金交所、股交所产品类资金
在此轮的私募爆雷潮中，虽然大部分处于死亡、濒临死亡、沉寂或勉强支撑的状态，但仍有个别私募机构逆市崛起或平稳过渡，甚至风生水起。为了不得不养活的庞大财富端团队，在地产私募产品难以备案和难以解决托管的情况下，金交所和股交所的收益权、可转债等类型的产品越来越受私募青睐，业务操作亦十分迅猛。据西政财富同事反馈，目前华南的募资情况很不理想，江浙沪等华东区域的募资操作倒一直“逆市前行”。
需要特别说明的是，以杭州为例，目前经侦对私募查得很严，甚至每天都要到私募基金公司上门巡查，尤其是财富端平台。在这种情况下，私募业务很难开展，为了养活财富端团队，目前也有个别财富端平台 “另辟蹊径”，寻求其他变通类产品或模式开展地产前融业务。
（二）P2P类机构转型后的前融业务
P2P行业的肃清导致很多机构要么解散，要么转型做其他融资类业务，其中地产前融业务成为了不少P2P机构的转型首选。据西政财富的同事反馈，本轮清洗后的P2P企业，一方面手头上仍有资金余留，一方面仍有很多存量可合作的投资者资源，这些投资者的资金也就自然成为了该类机构转型业务的首选资金源，而地产前融类业务自然成为了这些资金源的最好消化渠道。
值得注意的是，现在前融机构对风控要求越来越高，对收益的诉求点及综合考量也越来越明显。以一些私募财富端平台为例，为了养活庞大的财富端团队，他们在提供前融时会同步提前锁定目标项目的后端业务环节，比如包销合作（具体由关联方承接后一起获取收益分成），以增加综合收益。
（三）国企基金/金控平台的担保/抵押类业务
长期以来，地产投资类业务（尤其是融资业务）一直是国企、国企金控平台、国企基金平台等机构对外投资的首选标的，部分国企或国企基金/金控平台甚至常年都有几十或几百个亿趴在账上，因此对外投资的需求不言而喻。在具体可操作的融资业务方向上，主要有如下几类：
1.综合开发类业务：一般要求融资方必须具有二级开发资质，必须为全国前30或50强房企，抵押类项目可适当放宽，年化收益率一般要求不低于13%（税前），且对区域和城市的要求也相对较高。
2.抵（质）押类：一般根据评估价值确定抵押率和担保价值，不动产抵押必须办理抵押登记，其中土地、住宅类不动产的抵押率一般为评估价值的50%-60%；商业类不动产必须为现房，抵押率（扣除土地增值税）一般不超过50%；不动产抵押业务一般都要求一二线城市优先操作。年化收益率一般要求在10%-12%左右（税前）。
3.信用类：信用担保主体为民营非上市的公司，必须具备AAA信用评级；国有企业、上市公司必须具备AA+以上评级，目标年化收益率一般要求不低于12%（税前）。
（四）担保公司、小贷公司、地方金控平台类资金
前文有提到，目前地方金控类平台公司的前融资金异常活跃，地方金控平台与开发商的业务嵌套和业务捆绑也越来越明显。除此之外，担保公司和小贷公司的地产前融业务也一直保持稳定的上升态势，因此也值得特别关注。具体操作方面，读者可参见西政资本2019年10月21日发布的《201910：房地产项目融资方案设计（实操整理稿）》一文。
整体而言，从国家政策和法律层面来说，目前地产融资环境越来越严峻，开展融资工作更要提前做好十足的准备工作。更多融资业务细节、项目合作和资金业务沟通事宜，欢迎联系西政财富与西政资本。
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