房地产项目前融实操分享（921会议整理稿）

本文为西政资本原创，转载需经授权

专业文章链接

目录 

第一部分 招拍挂项目保证金及土地款配资融资实操 

一、融资过程中开发商及资金方核心关注要点 

二、拿地保证金融资 

三、土地款配资 

第二部分 地产项目收并购融资 

一、融资准入要求及放款方案 

二、开发商并购融资特别注意事项 

第三部分 土地/在建工程/项目抵押类融资 

一、基本准入要求及放款条件 

二、实操注意事项 

三、融资方案示例 

第四部分 其他融资方式 

一、融资代建 

二、应收账款/购房尾款融资 

三、其他 

第五部分 城市更新项目融资实操 

一、城市更新项目融资需求分类 

二、城市更新项目融资方式及方案解析 

笔者按：

2019年9月21日，西政地产金融研究会举办了2019年度第九期专题交流会议：“房地产项目（含城市更新）前融实操分享（当前各类机构融资方案示例暨融资实操案例解析）”。为便于关心支持我们的朋友系统了解会议内容，我们特地将相关分享内容整理成文字稿，供同业人士交流、探讨。另外本文仅对相关实操及市场信息以及会议讨论内容等进行整理，更多内容欢迎添加西政资本微信号（XZ-ziben）与我们沟通、交流。

第一部分、招拍挂项目保证金及土地款配资融资实操

一、融资过程中开发商及资金方核心关注要点 

（一）开发商核心关注要点

1.授信额度是否可放大及首笔款放款额度：配资比例问题，部分可根据现金流峰值的需求适当提高授信额度，但大幅度提高授信额度时会导致提升融资成本。

2.融资成本是否可做低：项目越成熟融资成本越低，同阶段银行融资成本小于信托，信托小于私募。资金方在设置成本时，除考虑到其自身运营所需成本以及募集团队所需成本（或有）外，还需根据融资主体的综合实力、项目所处阶段以及优劣程度来设置。

备注：

（1）关于融资成本的构成问题——以银行开发贷为例，综合成本可能达到11%，其中贷款利率按基准利率上浮，剩余部分一般按“中收”处理；信托融资也类似，部分上市公司不愿意对外披露太高的融资成本，所以会在“票面利率”之外按投顾等费用形式处理；私募产品、金交所收益权或股交所可转债类产品等更为明显，前端管理费和咨询费等实际就是借款利息的表现形式。

需注意的是，银行对地产融资成本8%左右，但是根据不同的开发商及项目其成本亦有高低不同。另外，银行融资时亦可能要求融资方消化行内部分不良资产、购买理财产品等方式，最终提升综合融资成本。

（2）募集类产品（如基金、金交所产品、可转债产品等）的成本构成：募集服务费/咨询费/顾问费（3%—6%，具体根据各家服务机构及项目、产品情况不同而有所差异）+管理费（1%—2%，具体根据不同管理人实际情况不同，而有差别）+投资人收益（地产类投资产品一般目前仍旧是固定收益为主，市场上一般根据投资人投资金额的不同分段设置为9%-11%）+其他费用（如通道费、募集托管费、代持抵押通道费等）；

（3）地产信托成本构成：募集服务费/咨询费/顾问费（1%-2%，根据不同信托公司的不同，其财富中心的相关费用可能为千几）+信托报酬（1%-2%，地产信托一般为1.5%）+投资人收益（7%-9%）+其他费用（如托管费）。综合而言，优质开发商信托融资成本一般在年化10%-12%左右；中小开发商信托融资成本一般在年化13%-15%、16%均有可能；

（4）目前市场上短拆过桥的成本大致为2‰/天-3‰/天；担保机构的担保费为年化1%-2%。

（5）由于抵押的办理，一些房管部门仅认可持牌金融机构或类金融机构，因此，实务中有一些机构会通过抵押代持的方式解决抵押的问题。如通过小贷公司放款，之后抵押办理在小贷公司名下；亦有机构通过AMC公司办理代持抵押，一般AMC办理代持抵押的成本在4‰-1%不等。当然，外地AMC是否可办理本地的抵押业务，具体还需以当地房管局的监管为准。

（6）对于城市更新项目，立项之前的项目，一些私募基金的融资成本为年化18%-19%，立项之后的融资成本为年化15%-16%；一些金控平台，在专规之后，其融资成本为年化15%-18%。当然，具体的成本需根据融资主体的综合实力及项目的好坏来综合设定。

（7）就西政资本操作的土地款融资业务而言，目前一些中小开发商可接受土地拍地保证金年化25%以上的融资成本，基本上按照短拆过桥的成本来计算；土地款配资的综合成本为年化15%-22%。

（8）另外，需补充说明“关于地产私募基金备案首次实缴问题”：先前有很多地产私募基金管理人先募集部分完成备案后再通过设置临时开放日继续募集。目前协会会要求“根据审慎性原则，要求管理人全部募集完毕后方可提交备案”。对于地产私募基金的首轮募集实缴金额，建议管理人根据产品的实际规模以及投资首轮投放所需资金额的大小，至少实缴1000万以上，并确保满足底层投资协议约定的首轮投资需要金额。

3.放款周期是否可以缩短；

4.资金使用灵活度：私募及金控资金总体上比信托和银行资金灵活；

5.是否能并表、对项目的控制权。

（二）资金方核心关注要点

就西政资本相关融资业务而言，我们首先会考虑业务的合规性问题，在满足业务合规的前提下，则会综合考虑交易对手的实力（如百强开发商腾挪空间较大，一些有实业支撑的企业加上手上有优质项目或是地方龙头开发商亦是考虑合作的范畴），再次我们会关注项目本身的好坏，现金流是否能覆盖融资本息等，最后则是增信担保措施的设置是否能满足出险后的处置需求。

此外，资金方在提供融资时还会考虑：

1.如何“一鱼多吃”，实现利润最大化：以西政资本融资业务为例，我们一般倾向于做，“并购贷+拆迁贷+补交地价+开发贷”等一并处理的全封闭融资业务，综合授信一般不超过总资金需求的60%左右；

2.成本接受度；

3.放款条件的满足及投后监管等；

4.相关成本费用承担：募集服务费、退出税费等；

备注：在资金方提供资金的过程中，通常会要求“砍头息”（即在放款若干日内，以服务费/顾问费/咨询费等名义向资金方支付募集服务费用）。为避免资金方资金闲置或所取得的资金本身即有成本，资金方在放款时会约定资金使用的最低期限（即低消，如最少使用3个月或6个月），并且要求若提前还款的，则需征得资金方同意，并且还款金额不得低于一定数额。

二、拿地保证金融资

（一）融资准入条件

实操中，拿地保证金的金额不算太大，之前市场上的一些个人或机构资金看到市场上的机会，近期逐步进入保证金融资业务环节，但不会做大范围的业务推广，只是通过一些专业机构直接对接资产端，目前西政财富就有为这类LP专门处理拿地保证金的放款问题。目前保证金融资要点主要如下：

1.资金来源

单一机构资金、个人资金或过桥资金，包括地方金控平台、一些基金公司。

2.融资主体

基本要求百强开发商，但对于资产规模在1-2年有较好上升趋势的开发商，也列入准入名单。

主要是出于确保还款来源的考虑，一方面，由于百强开发商资产规模相对较大，存在后期腾挪空间；另一方面，竞拍成功几率相对较高，后端可以解决拿地配资，以实现前端保证金资金的还款置换。

3.融资方式

一般以债权形式为主，个别机构会以真股合作。据西政财富同事反馈，就债权方式而言，目前市场上由我们和开发商成立SPV公司，双方注入资金后作为保证金支出的明股实债方式逐步增多，当然操作过程中亦需注意合规问题。

4.融资金额

常规是保证金的50%，个别项目可能70%。因目前资产端增多，资金端的选择面比较宽，因此基本上都是单个项目收缩额度，比如将原来单个项目的授信由5-10亿收缩至1-3亿。竞拍成功后的土地款配资比例一般为50%-65%。

5.融资成本

目前融资市场越收越紧，成本已经水涨船高，短拆方面一般千二至千三每天不等，综合年化一般不会低于25%，具体一事一议。

6.融资期限

如果是个人资金，可根据项目情况和招拍挂公告的时间做灵活设计或约定；如果是设立“资金池”，一般是 6+6，最低使用期限为6个月，满6个月，经融资机构同意可一次性偿还。

（二）开发商与资金机构的合作关注要点

1.除非属于勾地项目，资金方更愿意保证金和土地款打包在一个业务进行立项，否则非勾地项目，开发商后续是否能确保拿地是个未知数。保证金和土地款作为两个不同的融资环节，资金方将其作为两项融资业务，两者融资成本不同。建议开发商最好自筹保证金或在融资时说明项目竞拍成功的几率，以便机构研判如何确定融资思路和成本；

2.如果保证金和土地款是同一个机构操作，资金方会要求保证金和土地款各自按照比例同步进入，并且以开发商已缴纳对应比例为前提条件，此时，保证金先进入项目公司，与资金方一起监管；

3.除了上述所说债权形式合作外，也逐步出现真股形式，小部分潜力好的开发商（主要分析其负债率、资产规模、短期项目拓展能力和开发操盘能力以及主要市场所占份额等等）与机构形成紧密的战略合作关系，同股同投，机构分享项目收益和分红。

三、土地款配资

（一）融资准入要求及放款方案

1.资金来源

主要是单一机构资金、国企与民营金控平台、部分私募基金（仅为放款方式、并不存在实质的募资环节，因此备案或不备案不在讨论范围）、P2P机构的资金转型业务、432壳项目的信托机构资金、外资机构资金等。

需要特别说明的是，机构资金、国企或民营金控平台等资金有额度限制，比如有些国企金控平台到了第四季度开始收缩业务规模和额度，因为第四季度全面进入资金回收和年度业绩盘点。而外资机构资金会受国家贸易形势的影响，出现额度和成本的双重调整等现象。

2.融资主体

百强开发商或当地龙头（一般资产总规模和累计开发面积是判断的依据）下属项目公司。

注意：融资方案设计前，我们需了解是否已经成立项目公司，为了缩短尽调时间，确保主体干净，我们会要求一起成立新的项目公司；如果项目公司已经成立，且已开始了招拍挂手续的办理，则一般会要求对项目公司的证、章、照先行监管或要求股权过户。

3.融资金额

一般是按照土地总价款的1:1或1:2配资，目前融资项目需求激增，因此实操中会把单个项目额度调小，另外一般配资比例控制在50%-60%之间，单个项目的体量5亿以内为宜，如果体量太大（8亿以上的），我们则考虑搭配2-3个机构资金同步操作，但为协调各个机构的成本，综合成本会有所上升。

4.融资成本

一般在年化15%-22%不等，具体看开发商资质和城市是否优质。此成本区间范围涵盖了不同机构类型，如信托、单一机构、基金等，当然有极个别机构是低于或高于平均成本的，不过对应的各种融资条件也会有所不同。

5.融资期限

一般3+3或6+6个月不等，一些单一机构资金LP较为灵活，还款时间也能做到允许随时提前还款，但一些机构偏向短平快的操作，并以3个月为主流期限。

6.投资方式

明股实债、先债后股、过桥资金+土地前置抵押等。

（1）明股实债：该方式较为常规，但其合规性并不在本文探讨范围内 

（2）过桥资金+土地前置抵押

开发商先以过桥资金缴付土地款，拿到土地证后由土地配资机构置换过桥资金。注意要点：

A.缴付土地款后的土地证办理期间需确保较短（比如7-10天左右），否则过桥资金成本太高，难以承受；

B.过桥资金和拿地配资由同一个机构解决，以西政资本经办的项目为例，一方面过桥资金认可拿地配资机构的批复，缩短2个机构之间的沟通成本和减少不信任感，另一方面过桥资金的还款来源比较明确；

C.土地前置抵押是关键，能同时降低土地款融资的成本。

（3）先债后股：前期先以债的形式进入，到开发贷阶段资金退出，此阶段的成本一般在年化16-18%不等；后端真股进入，同股同权，股权比例在10-20%不等，项目达到工程总量的一定比例退出，比如80%-90%等 。具体架构如下：

信托机构目前在探索真股的方式，但因真股投资对项目投后管理团队的专业要求非常高，所以真股投资的真正实施尚需时间。并且目前监管对于信托土地款融资本身属于比较敏感的事项，因而目前以真股操作土地款业务存在难度。以西政资本和西政财富的业务调整为例，目前我们也在试验以嵌套基金的主动管理或者直接受托等形式为一些信托公司等机构处理投后管理事宜。

（二）业务操作说明

1.如果是政府勾地项目，政府要求先以集团名义签订投资合作协议 /产业招商协议的，应注意添加“后续项目开发以乙方（开发商）或乙方指定主体来承接合同权利义务”的条款，以便开发商和资金方新成立项目公司作为融资主体具备可操作性。

2.为了预防炒卖土地和满足投资25%比例的要求，很多地方政府在招拍挂项目上明确禁止摘地公司的股东转让项目公司股权，导致融资时的股权过户的风控措施无法实现，最终导致项目难以融资。因此开发商在土地摘牌时遇到类似情况一定要做好其他融资方式的准备。以西政资本与西政财富目前操作的同类项目为例，我们目前也在探讨是否可以通过开发商其他关联项目公司的股权过户（让与担保）或通过架设SPV的方式来做补充的风控措施，具体效果有待观察。

3.单个项目金额太大在目前行情上来说难度逐步加大，因此在跟政府勾地和项目安排上，尽量把项目分期开发，以降低资金紧张行情下的融资难度。

4.目前一些国企金控平台对项目研判的优先排序是：主体、区域、还款来源、金额和成本等，因此开发商融资团队在分析项目需求时可以重点关注这些要素。

5.外资机构资金要特别注意，该类资金容易受中美贸易和国际环境的利率影响，因此成本经常会有浮动，比如年化成本上升1-2%。

6.目前在放款方式上有不少机构尝试通过银行委贷放款到开发商旗下的非房主体，不过最好是商贸类目标企业，主体经营流水、收入能覆盖借款规模，并有充分的还款逻辑支撑（非房主体的）。

7.放款方式：市场上常见的放款方式包括小贷公司、委贷、明股实债等方式放款。

更多关于土地款融资及前融内容可参考“西政财富”公众号（xizhengcaifu）2019年8月6日推文“融资方案系列（一）：土地款融资及房地产项目前融方案”。

第二部分、地产项目收并购融资

一、融资准入要求及放款方案

1.资金来源

银行/信托并购贷、并购基金、单一机构资金并购融资。

（1）真实的项目并购贷：但目前很多银行或提高准入门槛（如只操作前30或50强）或额度非常小，无法满足开发商需求；或已经全面停止了涉房业务，包括并购贷和开发贷、城市更新贷等业务。但目前市面上还有一些股份制银行、城商行和村镇银行的操作还比较灵活。

（2）作为放款通道的并购贷款，据西政财富中心同事反馈，有开发商尝试通过其他项目的并购贷款来为拿地配资的项目提供资金，当然该方式合规性待商议。

备注：上海银监局《关于规范开展并购贷款业务的通知》——要求对投向房地产行业的并购贷款进行严控。此次通知对象为上海的商业银行和财务公司，《通知》要求严格控制并购贷款投向，落实宏观调控政策，并购贷款投向房地产开发土地并购或拥有土地的项目公司股权并购的，应按照穿透原则管理，拟并购土地项目或项目公司股权项下的土地应当完成在建工程开发投资总额的百分之25%以上。

（3）银行并购贷与信托并购贷

银行并购贷与信托并购贷在资金用途、地域、额度、效率等方面均有差别。银行与信托合作，银行转介给信托的项目，通过产品代销、资金托管、销售回款监管、按揭贷款的发放、贷后管理等方面开展合作。

2.融资主体

偏好百强开发商或当地龙头的全国一二线城市项目；

3.融资方式

单一机构资金以委贷或明股实债的方式与开发商成立项目公司，并以增资款和股东借款的形式提供资金给开发商支付并购款。

4.融资金额

一般在并购金额的5-7成，如果需要做大额度，也需要具备操作空间，比如同步提高并购金额等方式。

5.融资成本

目前只操作百强开发商和当地龙头开发商的项目，因此成本年化一般14-16%不等。根据目前西政资本的并购融资项目实操来看，前50强开发商的融资成本有逐步放松的趋势，从侧面也说明目前开发商的收并购需求非常大。

6.融资期限

一般根据项目开发建设周期设计，在1-2年不等。

二、开发商并购融资特别注意事项

1.风控措施上一般要求股权质押，土地或在建工程抵押，因一些城市对项目公司的股权过户有限制，因此股权过户的措施可以作为或有风控措施；

2.虽然很多开发商在并购前开始对接融资机构，但融资机构很看重开发商是否已经跟转让方签订了项目收购协议，因此融资工作开展时点是融资团队特别需要注意的点。

3.因目前收并购市场竞争激烈，从经验上建议倾向选择单一机构资金来合作，避免因跟机构搭架构的周期太长，错失并购时机。

4.税筹架构的搭建问题。

第三部分 土地/在建工程/项目抵押类融资

一、基本准入要求及放款条件

1.融资主体：开发商或有实业类的项目公司，一般要求企业无未结案相关金融方面诉讼 ，无执行，无失信；

2.融资金额：按照抵押物评估价值的5-6成；

3.融资成本：年化在16%-18%不等；

4.融资期限：一般按照资金用途来设计期限，在1-3年不等；

5.抵押物类型：商业综合体、写字楼、酒店（均需经营状态）、土地等，可以错位抵押；

6.放款方式：信托明股实债、信托资产收益权、银行开发贷、股交所可转债、金交所摘挂牌类产品。

二、实操注意事项

1.除土地抵押外，风控措施上一般要求股权同步质押和集团担保（如有）；

2.土地或在建工程抵押的抵押权人一般都要求必须是金融机构或自然人，虽然目前个别地方资产管理公司可以作为抵押权人（目前亦有一些机构找地方AMC代持抵押，代持抵押的通道费在4‰到1%不等，但是，地方AMC或异地AMC是否能作为抵押权人，具体需以当地房管局的监管意见与态度为准），个别也可以借壳操作，但要求土地或项目在当地，因此实操上也有一定限制。

三、融资方案示例

银行：以SZNS行为例，很大一部分资金来源于村股份公司（拆迁款），四证齐全的项目，后续业务包括开发贷，按揭，保函均可，银团贷款也可以。

信托：432开发贷、432特定资产收益权模式

备注：目前对于已满足432的项目，仍旧有一些信托机构操作该类项目的特定资产收益权融资，由于收益权通常不入进人行的征信系统，因而对于融资方而言，表面上的负债率有所降低。实操中，开发商亦可以通过与总包的配合或以返还股东借款的方式将融资款项用于其他项目。

更多关于信托融资的相关内容可参考“西政财富”公众号（xizhengcaifu）2019年8月20日推文“融资方案系列（三）：信托432项目融资交易方案”。

银行：开发贷。目前一些银行已暂停开发贷业务或将一些放款审批业务收归总行；

地方金控：私募可转债模式，可转债亦是重要的放款通道；

机构：金交所资产收益权方式提供土地款及开发建设资金。

第四部分 其他融资方式

一、融资代建

西政资本和西政财富在操作融资项目时，开发商经常会提到同步解决融资+代建的问题，基于西政投资已经跟各大开发商都有良性的合作和互动，因此由我们西政团队解决融资+引入品牌开发商合作代建，是目前各方共赢的合作模式。需要说明的是：目前代建模式偏轻资产运营，逐步受到很大开发商的欢迎，在我们操作的项目中，小型开发商引入品牌开发商代建，而且用品牌开发商的资质和操作能力来降低融资成本（一方面使用品牌开发商在金融机构的授信额度，一方面成本能降低很多）和提高销售溢价，对项目有非常大的推动作用。

更多关于融资代建的相关内容可参考“西政财富”公众号（xizhengcaifu）2019年8月27日的推文“融资方案系列（四）：融资代建服务方案及放款说明”。

二、应收账款/购房尾款融资

根据一些市场消息，2019年8月底以来，受监管影响，保理应收账款类的融资中，银行资金工程类应收账款融资（含应收账款保理、收益权、类资产证券化产品等）受监管部门窗口指导（监管）影响，后续将大范围收缩，后续有可能很难再发这类型的产品（可能是为了打击以供应链为切入口的变相地产融资）。不过购房尾款类和货品采购类的产品不受影响。

目前一些保理公司亦可操作以核心企业（前50强开发商为主，大湾区项目为宜）为依托的上游应收账款和商票等业务（受限于个人购房者确权问题，目前不操作购房尾款类业务），单笔业务在2亿以内，提供集团担保，属于纯信用类融资。

此外，一些券商私募基金子公司亦在操作购房尾款类融资项目，但是，在业务操作层面，其对底层资产的选择需避开“4号规范”指明的16个热点城市。以下系相关产品架构：

更多关于购房尾款融资内容可参考“西政财富”公众号（xizhengcaifu）2019年9月3日推文“融资方案系列（五）：购房尾款（非标资产）融资方案”。

三、其他

包销、尾盘贷以及境外上市、发债、资产证券化等资本市场融资。

第五部分 城市更新项目融资实操

一、城市更新项目融资需求分类

二、城市更新项目融资方式及方案解析

目前可提供城市更新项目融资的包括部分银行、信托、地方AMC、民间金控平台以及私募基金公司。

（一）银行

1.并购贷

以XY银行为例，其准入要求如下：

业态必须要有住宅，城市更新项目前期没有抵押物，所以要全控项目公司股权。目前银行非标的成本在7.5-7.8%左右，对外一般是8-9%左右。XY更多是为了在前端提前锁定项目之后在后端介入拆迁贷和开发贷，所以全控股权的风控措施是可以接受的。期限目前一般是1+1年，具体一事一议。

2.更新贷/拆迁贷

目前大型银行涉房业务已全面暂停，因此当地城商行或股份制银行比较有操作空间，但额度上仍然有限制，比如按照拆迁总金额的5-6成提供资金。可操作的银行包括GS银行、XY银行、NS银行、SH银行、ZS银行。

其中，SH银行要求基本完成拆迁或已签署完毕协议，取得专规，综合利率具体根据项目情况来定，但实际放款利率可能会低。如果是工改类项目，要么开发商背景特别好，或者项目位置比较优越。ZS银行亦可以操作工改工城市更新的拆迁贷、开发贷等业务，可以按照八成来融资。

（二）信托

影响信托投资城市更新项目的因素主要包括信托机构股东背景、所属监管局态度、产品销售渠道（银行or自销）等。

就目前我们和信托公司合作的市更新项目而言，一般是项目研判由西政资本处理，信托公司成立信托产品后，由西政财富协助或配合持牌机构同步解决产品销售问题，与信托机构各自按照比例负责募资。此外，按照我们目前的做法，我们倾向操作“并购贷（如有）+拆迁贷+补交地价+开发贷”的打包融资方式，以全链条资金需求为基础，根据项目实际情况给予50%-60%的授信。

信托合作类城市更新项目准入标准如下：

1.开发商资质

开发商资质要求百强为优先，如果是当地拥有较优质资产或项目的开发商或龙头企业则个案处理。非百强或深圳当地开发商必须由外部担保机构做担保增信（一般收取2%担保费）。

2.项目区位

大湾区城市更新项目，深圳、东莞、广州、佛山、珠海等为宜。

3.介入时点

ZR信托：立项后可以介入，专规阶段比较理想，不过具体是否能操作，还要看拆迁难度和业态，业态要求其中一部分必须要有住宅，即使是工改工，如果有住宅部分的项目也可以考虑，但成本会相应提高。

JX信托：项目阶段：专规上区城市更新局常委会即可，无需已获得专规批复；拆迁率达双80%。

4.融资额度

融资额度一般是住宅价值的7-8成左右，个案项目可提高融资额度。

5.融资成本

融资成本一般在12%-15%不等，涉及外部担保的，可以降低成本，综合成本一般仍控制在前述区间内。

6.融资期限

期限具体综合整个打包融资所涉环节和城市更新项目本体推动的流程，以及目前信托产品投资者可接受期限等因素来综合设定，比如可以设计为36个月，满12个月可提前还款。JX信托：常规1+1年，个案6+6个月。

7.增信担保措施

项目公司股权转让+质押；集团担保、实际控制人提供连带责任保证；项目公司取得标的项目土地证后抵押；项目公司原股东和集团为标的项目提供流动性补足，并承诺按预定的进度节点完成项目开发。

（三）地方资产管理公司

1.目前一些地方资产管理公司看到城市更新项目的潜力和机会，也开始进入该类项目的融资，不过一般只操作当地城市更新项目；

2.融资范围可以同步解决前期置换股东借款、置换并购融资、拆迁贷款融资、补交土地款和开发建设费用等打包融资需求。

（四）民间金控平台

1.开发商资质不限，不过优先操作当地项目，大湾区城市更新项目都在准入范围

2.专规前可以开始对接，专规过后进入

3.成本一般在15%-18%不等，要求最好有抵押物

4.如果项目出现现金流短缺问题，则可以跟当地AMC沟通同步进入，当地AMC操作不良，后端融资由资产管理公司解决。

（五）金交所操作方式

目前金交所定向融资计划类产品一般难以发行，市面上操作的较多的是摘挂牌类产品。但是，亦有一些市场传闻，后续金交所的相关融资产品将受到监管。市场上操作的金交所类的融资产品准入要求大致如下：

1.开发商主体不限，百强优先；

2.项目区位及业态：操作当地城市更新项目，比如深圳地产基金只操作深圳项目，避免因政策影响发生基金退出难题。主要看项目本体、业态不限，商住类项目、工改商或核心区域的工改M0或M1的项目；

3.项目所处阶段：过四会或立项前后都可以进入；

4.成本：立项前的成本在18-19%不等，立项后的成本在15%-16%不等；具体一事一议；

5.期限：必须2年起算；

6.资金用途：严格资金监管，原则上用于项目本体开发建设，禁止用于其他项目或挪作他用；

7.风控担保措施：要求股权70%-90%过户，10%-30%股权质押；实控人承担连带担保责任，项目公司公章证照和银行网银双方监管等；

8.投资方式：明股实债方式进入项目公司。当然，目前个别资金方成立SPV公司，在立项前期以真股形式进行合作，市场上的类似操作也已在逐步增加，不过真股合作对专业团队要求非常高。

更多关于金交所融资的相关内容可参考“西政财富”公众号（xizhengcaifu）2019年8月13日的推文“融资方案系列（二）：土地款及房地产项目前融（金交所产品）融资方案”。

本文仅是对市场信息及业务操作的总结，仅供参考，更多实操内容可关注西政资本、西政财富公众号相关推文，亦欢迎加入西政地产金融研究会（具体可联系微信号：XZDCJRYJY-2）听取相关课程。

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资

1.拿地前融（土地款融资）

2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）

3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）

4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务：产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务

PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。

联系人：刘宝琴

电话：[phone]

手机：[phone]（微信同号）

邮箱：[e-mail]

转载请联系微信：XZ-ziben

西政资本

专业铸造极致

长按，识别二维码，加关注哟