5月的地王和下半年的拿地计划
本文为西政资本原创，转载需经授权
目录
一、5月份的地王
二、1-5月份的土地成交情况
三、5月份的地王回归与下半年的拿地计划
又到6月份，大佬们又开始对摆账业务蠢蠢欲动，5月份的单价地王和总价地王又开始刺激前融机构的神经。受新冠肺炎疫情的影响，今年的情况非常特殊，房企上半年的营收压力普遍增大，大部分房企的经营性现金流都不太好看，从目前排名靠后的上市房企的一些摆账需求来看，现金流仍普遍处于偏紧状态。自疫情出现以来，在降准降息等政策影响下，地产行业的整体融资成本逐步下降，更新贷、开发贷、流贷等银行常规融资产品以及房企公开市场融资成本的下降尤为明显（前几天一家头部房企将公司债券票面利率调整为1.9%），但以土地竞拍保证金、土地款融资为主导的短期融资需求却急速上升（后端可通过开发贷置换），不过中小微房企的前融难度仍旧在进一步加大。上半年拿地的火热状态超出了很多人的预期，从下半年的发展趋势来看，政府财政收入压力可能促使政府加大土地出让力度，因此下半年房企将面临更佳的拿地时机。而上述两件事都指向了同一个需求现象，即房企因开发经营及拿地产生的越来越迫切的短期融资需求。
一、5月份的地王及6月份摆账需求
在我们财富中心近些天接待的客户中，很多人问到上市公司6月份的摆账该如何操作，另外他们尤其关注下半年开发商拍地的时候可以给他们带来的短拆、过桥业务机会（5月份出的几个单价地王和总价地王让他们相当躁动）。先说说摆账这个事情，从合规的角度来说，这类美化财务报表的操作，比如降低资产负债率、增加收入或现金流等，只要监管不禁止或者不反对，基本上都存在操作空间，甚至银行为了扩大业务量也推出了可以配合上市公司美化财务报表的特殊授信产品。对于高净值客户来说，想操作上市公司的摆账业务一般都需摸清以下几个常规问题：（1）上市公司名称、公司代码；（2）进款路径和出款路径；（3）何时进款、何时出款；（4）上市公司or大股东签借款合同、连带责任担保安排；（5）客户预付的定金是多少，尾款是否在摆账资金打款前支付；（6）收到尾款后转入摆账资金，进款后至出款之间的章证照、银行Ukey等如何监管。
总体来说，上市房企今年的年中考试压力会稍大一些（尤其是排名靠后的房企）。关于6月份摆账业务的操作问题，更多地需关注以下几个前提：开发商是为了拿到对账单或资金在账上可以查询到就行？在存款期内账面上的资金对外只作资金证明之用，不得作其他用途，这个是否能确保？开发商是否有支付一定的贴息的能力？存款银行如何配合，比如按银行保证金制度办理资金安全手续，防止开发商因债务问题导致存款被司法机构冻结。
从疫情的影响来看，上半年开发商因疫情原因导致销售现金流收缩，由此拉升了不少排名靠后的房企在年中美化财务报表的需求，从这个角度来看，一些杠杆较高、经营较差的房企似乎需面临很大的压力。而事实上，开发商1-5月的实际拿地力度及拿地节奏却相当奔放，也即经营层面的现金流收缩与拿地实际拖动的巨额现金流相差甚远。
二、1-5月份的土地成交情况
据中原地产研究中心统计数据显示，今年前5个月，50个城市合计卖地金额达1.7万亿元，同比上涨8.8%；其中北京、上海、杭州三个城市卖地收入均超过千亿元，分别为1265亿元、1131亿元和1047亿元，另外共有29个城市土地出让金额均超过200亿元。从数据来看，楼市回温超出了预期，土地市场成交持续上升，以下就主要土地市场成交表现情况做简单总结。
（一）强主体房企成拿地主力军
根据中指院的统计，1-5月拿地排名TOP10企业的拿地总额3415亿元，占 TOP50企业的 36.9%。具体到拿地的开发商来看，国企、央企背景以及杠杆率较低的前30强房企拿地最多，主要原因是疫情影响下的降准降息等政策给该类房企带来融资利好，其中公开市场融资的利率已开始接近近几年以来的最低成本水平。另外自4月份以来，不少房企重新调整了先前暂停或者收缩的投资/拿地计划，拿地热情较之疫情期间有大幅提升。
（二）一二线城市成为房企拿地重点，长三角区域成交火热
本次疫情的黑天鹅事件给房地产市场造成了较大的冲击，对经济格局亦造成深远的影响。为对抗区域市场的风险，房企在疫情后的拿地区域基本上集中在一、二线城市。另外在长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游五个城市群中，长三角在疫情后的复苏情况最佳，土地市场的成交也最为火热。根据中指院统计的数据，1-5月全国土地成交金额排名前十城市总计成交7400亿元，较去年增长42.5%，其中杭州、北京、上海分列前三位，成都、广州、西安分别紧随其后。在规划建筑面积的增幅方面，一线城市的广州增幅较大，二线城市的南京、成都增幅迅猛，乌鲁木齐、苏州的增幅亦较为突出。
（三）优质房企战略性布局动作频繁，地方龙头扩张明显
从拿地主体和拿地所属城市来看，优质房企在2、3月份的“抄底”拿地动作非常明显，战略性地进入一、二线城市表现得尤为突出。以绿城和金地为例，1-5月在多个城市发力以实现全国化战略布局；越秀地产、滨江集团拿下了广州、杭州1-5月拿地总额冠军，战略布局明显；合生创展、华发股份依托资金、资源等优势分别拿下北京和南京1-5月拿地总额冠军，拿地优势亦非常显著。值得一提的是，地方龙头类房企在这波市场调整期的表现非常抢眼，这类区域性房企凭借此前深耕区域市场储备的资金大步伐地向外扩张，拿地力度和拿地金额也相比历史以来达到了高位。
需要注意的是，很多房企的战略性布局在5月份的高溢价拿地遇到了较大的融资障碍（主要是三四五线城市的项目），以我们近一个月操作的前融项目为例，百强房企在三四线城市溢价不低的情况下拿地后，因项目的投资收益率很低导致我们前融资金不敢进入，因此开发商在三、四线城市的拿地仍需非常谨慎，毕竟市场的变化很难预测。
（四）拿地前融资金大幅上升，超短期前融需求剧增
从我们今年开展前融业务的情况来看，2、3月份的前融业务相当好做，市场上国企资金、外资资金等也都大量涌入；4月份开始后因降准降息等影响，市场流动性充足，前融需求企稳，但成本开始下浮；5月份开始后，流动性更加宽松，放水养鱼的方针加速了后端开发贷等资金的置换，因此前融业务大部分都为超短期的融资需求。
我们上个月好几个项目都碰到超短期前融需求的问题，第一种是城市更新或三旧改造项目已确认实施主体并已取得银行的贷款批复（授信金额包括了拆迁款和开发建设款项），开发商补交土地款后很快就能取得银行贷款，其中土地款融资使用期限仅有两到三个月；第二种是招拍挂的项目，从缴纳竞拍保证金、缴纳剩余土地款到取得开发贷基本都可以在6个月内完成，其中对于一些高周转的房企甚至可能在2-3个月内完成，因此融资使用期限也非常短。值得一提的是，超短期的前融业务对我们前融机构来说非常难操作，市场方面供需双方很难取得平衡点，因此我们目前对超短期（指1-3个月）的前融需求经常会感到无可奈何，具体情况可参阅西政资本公众号2020年6月1日发布的《有多少房企的前融成本谈不下来》一文相关内容。
三、5月份的地王回归与下半年的拿地计划
5月份以来，全国多地频频爆发地王，有单价地王、总价地王，有今年的地王，也有史上最高的地王。在中国经济受到疫情全面压制之后，4、5月份以来的土地交易却呈现出报复性增长势头，今年的地王不仅在价格上屡屡创出新高，数量上也多得出人意料。
在经济、消费等受疫情影响导致大幅下滑的背景下，很多城市愁着房价会不会降，不少开发商也愁着今年的房子会不会不太好卖，而上述拿地情况着实让人惊讶。从政府的角度来看，疫情造成的经济下滑趋势下，似乎只能通过卖地的方式解决财政收入的问题，甚至经济越是低迷，土地财政的重要性越是凸显。而从实际的土地市场成交情况来看，在地王的助推下，部分城市的卖地收入已超过历史同期，即使是受疫情影响严重的武汉，今年前5个月的卖地收入也已超过100亿元。因此，从下半年的趋势预测来看，我们认为房企下半年的拿地一定要抓住以下两个重点：
第一，按现在的土地财政情况来看，下半年放出来的土地预计会超过上半年，招拍挂的优质地块也将越来越多，因此下半年很大概率上是抢地和战略性布局拿地的最佳时机。
第二，根据降准降息、流动性宽松及放水养鱼的总体安排，下半年的房地产融资环境将继续改善，在后端开发贷等贷款置换能加速跟上的大前提下，拿地前融等资金的解决是重中之重，尤其是超短期前融资金的储备问题，将一定程度上成为房企下半年拿地的致胜关键。另外因土地保证金融资、土地款前融属银行、信托等机构较难进入的领域，因此操作层面需要做一定的变通，具体细节欢迎读者查阅西政资本公众号2020年5月6日发布的《有限合伙逐渐取代地产基金》一文相关内容。
更多融资项目的交流和合作欢迎联系西政财富和西政资本。
西政投资集团业务介绍
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务
西政资本
专业铸造极致
长按，识别二维码，加关注哟