有多少房企的前融成本谈不下来
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目录
一、地产前融中的超短期融资
二、过桥机构是否能解决地产前融中的超短期融资需求
三、开发商的前融成本红线与融资障碍
四、超短期前融的解决路径
这个月以来的情况有点反常，根据国家“放水养鱼”的整体战略安排，地产行业整体融资成本进一步下降（尤其是公开市场融资），其中房企的超短期融资需求快速上升（比如土地款融资2-3个月左右就能拿到开发贷资金的情形），但这种超短期融资的难度却越来越大。以下笔者根据我们最近遇到的一些典型业务案例情况做相关介绍和说明。
一、地产前融中的超短期融资
我们这个月好几个项目都碰到相同的问题，第一种是城市更新或三旧改造项目已确认实施主体并已取得银行的贷款批复（授信金额包括了拆迁款和开发建设款项），开发商补交土地款后很快就能取得银行贷款，其中土地款融资使用期限仅有两到三个月；第二种是招拍挂的项目，从缴纳竞拍保证金、缴纳剩余土地款到取得开发贷基本都可以在6个月内完成，其中对于一些高周转的房企甚至可在2-3个月内完成，因此融资使用期限也非常短。
对于开发商来说，房地产进入白银时代以来，项目的利润越来越薄。以目前华东区域的拍地情况为例（浙江区域比较典型），当前普遍存在土拍溢价不低，但项目利润偏薄的问题，这种情况直接影响的就是开发商对前融成本的承受能力。在使用长周期（一般指6+6个月或者1年期）且成本高的前融资金的情况下，资金成本吃掉了项目的大部分利润，在这种情况下对于开发商来说肯定不经济，因此在前融层面肯定想着资金使用的时间越短越好（后端低成本的开发贷及时跟上就行）。
开发商的想法固然可以理解，但对于我们做前融的机构而言却相当无奈。对于前融机构来说，融资期限不管长短，所要做的工作基本一样，在付出相同工作的情况下，融资期限越短则收益越低（机会成本越高），因此还不如选择融资期限长的项目。举个简单的例子，前融机构给两家开发商各放款一个亿，其中一家开发商的融资用款期限是一年，另一家开发商的融资用款期限是两个月，从放款所涉的工作流程、工作内容来看，两个业务基本没有差异，但后者的用款期限只有两个月，因此在融资成本相同的情况下后者做起来肯定就没什么意思（一样的工作赚的钱却非常少，甚至有比较大的机会成本）。
从以上的分析来看，一方面是开发商因为项目利润低只能接受短周期的高成本资金；一方面是前融机构因为综合收益的问题设置用款“低消”（也即最短的用款时间），由此造成了目前地产前融市场最大的操作障碍。
二、过桥机构是否能解决地产前融中的超短期融资需求
近一个月以来，我们针对上述无法操作的超短期的地产前融需求尝试过很多办法进行解决，但结果都不太理想。从我们财富中心的一些做短拆、过桥类的私人金主的情况来看，他们虽然对百强或者地方龙头房企这类短期融资需求的接受度比较高，但成本上却很难有下降空间。比如我们前融层面给到百强开发商的年化成本基本上是在11%-18%之间，但这种2-3个月的类似过桥的前融成本却基本都要求收益达到年化24%左右，而这个成本对于开发商来说一般都很难接受。
从实际的业务操作情况来看，大部分前融机构都会设置低消，也即资金使用的最短时间（或者是即使没按最低时间使用也需按低消的融资期限付息），其中比较普遍的是6个月起、9个月起或者1年起。在超短期的前融需求中，如在前融机构无法介入的情况下找小贷公司的过桥资金解决，则仍旧会存在以下问题：一是成本方面基本需年化18%-24%上下，按这个短期融资成本想往下谈的话难度较大；二是配资比例方面大部分开发商对过桥类资金的配资比例期望较高（比如配资比例希望达到80%左右，因开发商找过桥的原因就是因为很缺钱），而过桥方大部分最多能做到60%左右；三是单项目授信金额方面，开发商动辄要3-5亿或7-8亿的资金，而过桥机构单个项目有时最高额度也就是1-2亿；四是担保措施和还款来源方面，过桥资金注入后才能出土地证，也即只能办理后置抵押，另外还款方面依赖于开发贷资金的置换时还需提前配合办理土地解押以重新抵押给提供开发贷的银行，因此前端和后端都存在空档期的问题（也即抵押物悬空的问题）。从我们财富中心同事反馈的情况来看，小贷公司配合解决这类超短期前融需求的操作难度也非常明显。
三、开发商的前融成本红线与融资障碍
2020年的地产前融的最大难点是什么，直白地说，一是开发商对成本降低的期望越来越高，成本上限设置地越来越低；二是前融机构对开发商和后市的担忧越来越多，对风控的要求越来越高，对投资收益的期望以及投资安全与稳健性的要求却也越来越高。这种情况造成了明显的两端拉锯的现象，一方面是开发商因为认为资金机构的融资成本高导致融不到钱；一方面是前融机构因为融资主体或者项目较弱无法降低融资成本导致无项目可投，最终就造成了资金机构面临“资产荒”，开发商面临“资金荒”的诡异现象。
跟当前如火如荼的公开市场融资相比，前融市场在融资成本方面相当尴尬。前融业务有多难做，我们一直深有体会。以一些前10强的房企为例，在土地款类的前融中，如为纯债（明股实债）融资方式，配资比例70%左右，期限一年，年化利息却只能给到9-10%左右；前10强到前20强的房企中，土地款类前融成本红线在年化12%上下；再靠后的百强房企的前融成本主要集中在年化13%-18%。在前融业务的范畴中，大部分资金机构都会优先选择排名靠前的强主体类开发商，而成本方面却很难谈下来，比如大部分前融机构的门槛资金收益要求就达到了年化13%以上，排名越靠后的房企则融资成本越高，由此就导致成本一直谈不下来的拉锯状态。在我们近两个月处理的前融项目中，绝大多数都是因为融资成本的问题导致无法成就，而开发商因开发利润有限的原因也只能不断的消磨前融机构的脾气，因此我们现在经常碰到同一个项目或者同一个开发商在几个月内连续跟不同的机构死磨成本的情况，不过最终平衡点取在哪里，这个还真的很难预料，而我们面对那些几个月后又找回来的开发商其实仍旧很难放低成本。
四、超短期前融的解决路径
根据我们目前的操作，我们总结了以下两种解决方案：
（一）方案一：本项目前融资金使用后直接用于其他项目
对于前融机构普遍要求的低消问题（即资金使用的最短期限），我们建议开发商在有其他项目铺排或者有其他拿地计划的情况下按低消拿下前融资金，本项目取得开发贷后将原前融资金继续用于其他项目的前融，由此平衡融资的综合成本，当然前提是要与机构沟通好后期可将资金用于其他拿地项目（相信低消的情况下机构肯定也是愿意的）。
（二）方案二：前融资金池
前融资金池的融资方案跟上述处理思路非常相似，根据土地保证金资金池的融资为例说明如下：
1. 放款架构（不涉及资金募集的前提下）
2. 交易流程
（1）有限合伙企业与开发商（一般都是区域公司）共同出资设立一家拍地平台公司（即SPV），其中有限合伙企业持有SPV51%的股权，开发商区域公司持有SPV49%的股权，如开发商有并表等需求，则上述股权架构做相应调整，比如开发商代持有限合伙对SPV的31%的股权；
（2）有限合伙以股加债形式将资金注入SPV，其中SPV的注册资本一般设置为较小金额（比如500万），其他融资款全部由有限合伙以股东借款的形式注入SPV，开发商所属集团为借款提供担保；
（3）SPV设立全资控股的项目公司参与土地招拍挂，SPV缴纳土地竞拍保证金后如竞得土地，则由其全资控股的项目公司继续取得土地使用权；如未能竞拍成功，则保证金原路退回SPV后继续用于其他地块的竞拍及保证金的缴纳，如此循环使用；
（4）项目公司拿地后通过土地款前融（一般在操作保证金融资时同步由我们解决土地款融资）或3-6个月内通过开发贷取得资金后归还SPV支付的土地保证金，SPV在贷款期限内继续将项目公司退还的资金用于其他拿地项目；
（5）贷款到期并还完本息后开发商以名义价格回购有限合伙持有的SPV股权。
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