那些适合中小微房企的融资方式：明股实债前融、小贷公司开发贷、总包贴息与总包垫资

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目录

一、前融：明股实债类融资

二、开发贷的备选：小贷公司在建工程抵押融资

三、总包贴息与总包垫资

（一）总包单位贴息

（二）总包单位授信额度的使用

（三）总包单位垫资

笔者按：　

在强监管的背景下，银行、信托等传统机构的白名单制一直把中小微房企的融资排除在外，在当前看重主体评级与主体资信的融资基调下，中小微房企的生存空间愈发艰难。尽管如此，在地产的白银时代里，各类机构对房地产的偏好没有丝毫的减弱，由此也衍生出很多专门服务中小微房企的资金机构，亦或是更加适用于中小微房企的融资产品（虽然融资成本相对高出不少）。以下根据我们财富中心梳理的融资产品情况，就那些特别适合中小微房企的融资产品做详细介绍。

一、前融：明股实债类融资

在放款通道被堵的大背景下，真股、股加债、明股实债当前已成为替换传统债权放款通道的主要放款方式，在前融范畴尤其是土地保证金融资和土地款配资中，资金机构与开发商共同持股项目公司后以股东名义提供资金的操作基本上成为了当前行情下的标准操作手法。可操作该类业务的资金机构中，外资机构和国企机构的资金占了很大一部分，剩下的主要是私募基金公司、地方金控平台以及其他类民营资金机构。因前融业务是非标融资的主赛场，对融资主体和融资项目本体要素的准入要求较低，因此国企金控、地方金控、私募等机构的前融合作应是中小微房企的首要关注重点。

以下以中小微房企的常规前融为例进行举例说明：

1.项目概况：XX市XX区XX亩土地；

2.融资主体（融资方）：XX公司（中小微房企）；

3. 融资规模：XX亿（不高于土地出让金的50%或60%）；

4.融资款发放：融资款一次性发放，融资方就目标地块土地合同签署、项目公司注册成立及融资方土地出让金（自有资金部分）出资到位并且取得土地证后，融资款资金一次性发放；

5.产品及放款方式：股加债；

6.融资用途：用于目标地块土地款缴纳、工程建设资金支付以及资金机构同意的其他用途；

7.融资期限：6+6个月；

8.融资成本：15%～18%/年；

9.本息偿还节奏：本金偿还——融资期满6个月，融资方偿还本金X亿元；融资期满12个月，融资方偿还本金X亿元。融资方也可以在融资期满半年后一次性归还借款本金和利息（利息按照年利率除以实际用款时间），另外放款日当天一次性扣除一个月至两个月的利息，剩余按月支付利息；

10.监管措施：资金机构向项目公司委派投后管理人员，参与财务及必要的项目公司经营监管，项目公司全部银行帐户、印鉴、公章、证照由融资方和资金机构共同管理；资金封闭运作；

11.风控及增信措施：（1）项目公司70~90%股权转让并过户给资金机构，剩余10～30%股权质押给资金机构；（2）土地证抵押给资金机构指定主体；（3）XX集团有限公司以及XX集团实际控制人提供回购义务及连带责任担保，并在放款产品存续期间提供现金流补足义务；（4）融资文件办理强制执行公证。

12.项目公司治理：（1）项目公司法定代表人由资金机构指派；（2）项目公司董事会5人组成，资金机构指派3人，原股东指派2人,董事会表决机制采用简单多数原则；（3）不设监事会，设一名监事，由资金机构委派。

二、开发贷的备选：小贷公司在建工程抵押融资

在我们财富中心近一年操作的融资项目中，很多中小微房企的开发贷被银行和信托挡在了门外，这种现象一是因为银行、信托对开发贷客户准入要求的提高（只做白名单内客户）；二是因为地产、金融监管本身导致的银行、信托额度不足以及机构审批权限上移等问题。在我们操作的前融业务中，我们对项目的还款来源绝大多数时候都依赖于开发贷的置换，但当交易对手（中小微房企）很难取得低成本的开发贷时，往往会给我们融资产品的退出造成灾难性的影响。在近几年的项目实践过程中，我们发现了很多小贷公司对这类无法取得开发贷的中小微企业的在建工程抵押融资的偏好，因此在前融的操作过程中中小微房企也可特别关注小贷公司的开发贷替换功能。

以下根据我们的前融资金通过小贷公司提供开发贷进行置换退出的情况，就小贷公司操作开发贷的相关要素进行详细说明：

1.开发贷融资主体：中小微房企（小贷公司开展地产融资业务针对的是差异化的市场，因此很多银行、信托无法准入或无法放款的中小微房企都是小贷公司的目标客户范畴）。

2.授信额度或贷款金额：按行业惯例，授信额度或贷款金额一般按抵押物价值的一定比例来折算（比如50%-70%）。

3.借款利率及逾期利率：具体根据开发商综合实力设定，初始年化利率大部分为14%-18%，利息按月支付；若借款方未能在到期日按时归还相应款项，则需承担较高的罚息，比如借款方应按合同约定的借款利率的1.5倍支付罚息，计息期为借款逾期日（含）起至借款方结清逾期金额止。

4.融资期限：主要取决于开发商对成本的接受能力，比如有的贷款期限长达60个月，但贷款实际发放日起第36个月后，贷款方有权要求借款方归还部分或全部贷款。

5.放款速度：一般情况下，双方积极配合情况下尽调到放款1个月左右。

6.资金用途：小贷公司一般不严格限制资金用途，比如可用于补充流动资金、支付工程款或土地款等，这也是小贷公司操作地产融资业务的一大优势。

7.提前还款约定：以下以举例方式进行说明：实际放款日起3个月或6个月内，借款方需提前还款时，须提前10个工作日通知贷款方并额外支付对应不足3个月或6个月的利息。实际放款日起3个月或6个月后，借款方可随时提前还款而无需承担任何罚息或罚金。任何单笔提前还款的最低金额为人民币100万元，因销售原因提前还款除外；任何单笔提前还款金额超过人民币1000万元的，借款方需提前10个工作日取得贷款方的书面同意，若未提前10个工作日取得贷款方的书面同意，在贷款方书面同意后并足额支付提前通知期间的利息，可提前还款。

8.增信担保措施：常规的担保措施主要是集团担保、项目公司股权100%质押、土地抵押等。

9.资金监管：以下为常规的资金监管手段：（1）贷款方对贷款账户的资金进行监管，明确贷款资金用于借款用途中的约定（不要求强监管的除外）。（2）融资项目达到预售条件时，借款方可向贷款方申请同意函，允许借款方对土地抵押物对应的可售物业办理预售许可证。（3）自目标项目的任何销售账户和按揭回款账户开设或确定起5个工作日内，借款方需配合贷款方办理整个目标项目的所有销售及预售账户的融资监管。（4）在贷款方确认项目工程支付及此贷款本金及利息安全的基础上，允许项目公司将项目闲置资金用于补充集团流动性。

10.贷后管理：一般贷款发放后，借款方需按时向贷款方提供借款方和目标项目每月度财务报表及明细、每月度销售台账、月度项目监理报告、月度支付台账和下月度支付计划、每半年提供一份人民银行征信报告、每半年度财务报告和年度审计报告等。

三、总包贴息与总包垫资

根据我们财富中心的统计，总包单位对前融的参与热情在近两年的融资业务里显得尤为突出，很多总包单位为了更好地锁定总包项目主动找我们向开发商提供前融，但因前融成本较高，他们基本都会主动提出贴息，也即开发商承受能力之外的资金成本由总包单位承担，除此之外亦有很多总包单位直接向开发商提供前融资金。

（一）总包单位贴息

在我们近半年完成的有总包单位参与的前融业务中，这是总包单位最常用的一种支持开发商前融的方式。以我们最近完成的几个拿地配资业务为例，我们对前五十强开发商提供的前融资金的综合年化成本是14%左右，因开发商的前融成本上限是12%/年，因此剩余2%/年的成本全部由总包单位承担。

（二）总包单位授信额度的使用

在我们接触过的实力总包单位中（尤其是央企、国企背景的施工总包单位），大部分都在银行等机构有很多的授信额度，但却因业务等问题无法充分利用。自涉房融资被严格监管后，供应链融资的功能得以充分发挥（尤其是工程应收账款和购房尾款等），因此很多实力较强的总包单位通过银行等的授信取得贷款后间接驰援开发商，而这种方式也已被越来越多的总包单位所运用。

另外，部分总包单位通过引入关联方入股项目公司后，也可以直接借助引入的关联方资质好和评级高的优势为项目的开发贷提供支持（也即给项目公司引入资信和实力较强的股东，为项目公司的融资增信，降低融资难度并降低融资成本）。

（三）总包单位垫资

在目前的市场行情下，很多总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位以垫资方式间接向开发商提供前融资金的操作方式主要有以下两种，一种是总包单位向开发商缴纳诚意金、定金或保证金，第二种是施工合同签署后总包单位按总包价款的一定比例支付给开发商自由使用，转账名目视具体情况而定。

关于总包垫资的具体融资产品及放款方式欢迎查阅西政资本公众号 2019年12月9日发布的《那些帮开发商融资的总包单位》一文，更多适合中小微房企的融资模式介绍欢迎继续关注《那些适合中小微房企的融资方式（续）：融资代建、小股操盘、包销融资、尾盘融资》一文。

更多融资项目的合作和交流欢迎联系西政财富和西政资本。

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一、地产全产业链融资1.拿地前融（土地款融资）2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4.保理或供应链融资
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务


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