被忽视的地产前融资金
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一、国企金控平台地产前融业务
二、国企基金/金控平台投资资产支持证券（ABS）等固收产品
（一）购房尾款
（二）供应链ABS
三、国企旗下投资基金/金控平台投资固收或类固收信托产品
自银保监发[2019]23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》下发后进入逆市期间以来，银行、信托等地产融资及放款通道被斩，国企旗下投资基金及金控平台资金在2019年的下半年开始变得异常活跃，并成为了当前房地产项目前融的重要募资来源。据西政财富中心的同事反馈，目前国企资金占到了我们募资总额的80%以上，其中国企旗下投资基金/金控平台投资的主要产品分为三类，第一类是地产前融产品，第二类是资产支持证券（ABS）等固收产品，第三类是信托计划等类固收产品。
近几天来，不少国企资金加快了对外投资的力度，以保住或扩大明年的授信额度、资金额度或业务规模，由此亦促使国企资金成为当前拯救地产前融市场的核心力量。为便于说明，以下就西政资本、西政财富为国企旗下投资基金/金控平台定制的地产投资类典型产品做相关分析和说明，以供地产和金融同业人士参考。
一、国企金控平台地产前融业务
一直以来，尽管在监管层面国企旗下投资基金/金控平台等投资房地产项目受到了较大的限制，但这些国企平台对外投资的标的选择又始终绕不开地产或类似的固定资产，因此在本轮逆市中国企资金成为了房地产行业继银行、信托、私募、资管之后最大的直接资金来源。据西政资本及西政财富中心同事的统计，目前不少国企金控平台、基金平台等趴在账面的资金都达到了几十亿或百亿规模（当然也有小部分国企旗下投资平台今年较早前就进入地产融资业务领域，因此目前额度也已经投放完毕），主营方向为非房地产开发但可投地产类资产的国企机构也都还有很多头寸。总体来说，在银保监发[2019]23号文下发后进入逆市期间，国企金控/投资平台对房地产行业的输血功能变得越来越明显，而这也很有可能促使国企平台在严监管时期成为机构及三方的募集方向首选。以下笔者就西政财富经办的国企金控平台房地产项目前融业务相关要点作示例说明，以供同业人士参考。
（一）项目概况：XX市XX区150亩土地。
（二）融资主体（融资方）：XX公司。
（三）融资规模：XX亿（不高于土地出让金的55%）。
（四）融资款发放：融资款一次性发放，融资方就目标地块土地合同签署、项目公司注册成立及融资方土地出让金（自有资金部分）出资到位并且取得土地证后，融资款资金一次性发放。
（五）产品及放款方式：股加债。
（六）融资用途：用于目标地块土地款缴纳、工程建设资金支付以及金控平台同意的其他用途。
（七）融资期限：6+6个月（满6个月可以提前还款）。
（八）融资成本：13.5%～16.5%/年（通道费、募集服务费等另行收取）。
（九）本息偿还节奏：本金偿还——融资期满6个月，融资方偿还金控平台融资本金XX亿元；融资期满12个月，融资方偿还金控平台融资本金XX亿元。融资方也可以在融资期满半年后一次性归还借款本金和利息（利息按照年利率除以实际用款时间），另外放款日当天一次性扣除一个月至两个月的利息，剩余按月支付利息。
委贷（股东借款以银行委贷或委托小贷公司放款方式处理）年利率为13.5%～16.5%/年，月末付息。
（十）监管措施：金控平台向项目公司委派投后管理人员，参与财务及必要的项目公司经营监管，项目公司全部银行帐户、印鉴、公章、证照由融资方和金控平台共同管理；资金封闭运作。
（十一）风控及增信措施
1、项目公司70~90%股权转让并过户给金控平台，剩余10～30%股权质押给金控平台；
2、土地证抵押给金控平台或其指定机构；
3、XX集团有限公司以及XX集团实际控制人提供回购义务及连带责任担保，并在放款产品存续期间承担现金流补足义务；
4、融资文件办理强制执行公证。
（十二）项目公司治理
1、项目公司法定代表人由金控平台指派；
2、项目公司董事会5人组成，金控平台指派3人，原股东指派2人,董事会表决机制采用简单多数原则；
3、不设监事会，设一名监事，由金控平台委派。
（十三）产品结构
1、XX金控平台有限公司或其关联公司作为基金（或其他有限合伙企业）的普通合伙人，负责合伙事务的执行；
2、基金（或其他有限合伙企业）规模人民币XX亿元：优先级有限合伙人认缴人民币XX亿元；劣后级有限合伙人实缴人民币XX亿元。
二、国企基金/金控平台投资资产支持证券（ABS）等固收产品
在房地产前融困难时期，购房尾款、工程应收账款类融资产品充当着非常重要的融资载体功能，该类融资产品融得的资金又往往通过各种方式流回给开发商用于解决拿地或前期开发建设的资金需求。在西政财富中心为国企基金及金控平台定制的此类产品中，我们发现国企资金平台偏重投资的安全性，对收益的要求却不低（一般要求年化10%左右），其中对地产前30强企业按揭购房尾款的ABS产品的接受度最高（主要原因是产品走公募的形式很多市场信息比较公开，而且公募对融资主体的违约约束力比较大），另外购房尾款对应的底层资产（即资产池中的开发项目）应尽量多而分散，最好分布在多个城市（如十个以上），如此的话项目分散些，也可以在投资层面分散风险。当然，除购房尾款类的ABS产品外，其他资产证券化类产品亦能达到不少国企资金的准入要求。
以下笔者根据西政保理最近为一些国企基金平台定制的投资产品做简单介绍，方便读者了解国企基金/金控平台可接受的投资范畴。
（一）购房尾款
1.交易结构
2.增信措施
优先次级分层、现金流超额覆盖、差额支付承诺、不合格资产赎回、现金流截留补足承诺、信用触发机制等。
（二）供应链ABS
1.交易结构
2.增信措施
核心企业（比如XX地产）就每一笔基础资产出具《付款确认书》，并确认其知悉核心企业下属公司对供应商负有应付账款义务，并确认相关应收账款债权真实、合法、有效，同意与核心企业下属公司共同对该等应付账款债务承担到期付款义务且不以任何理由抗辩，直至该等应收账款债权获得清偿。
三、国企旗下投资基金/金控平台投资固收或类固收信托产品
受23号文等监管政策的影响，目前大部分信托都只能做满足“432”条件的开发贷产品以及小部分的更新贷/旧改贷和并购贷类产品。需说明的是，因各地银保监局的监管尺度不同，因此很多信托公司又面临无额度或涉房业务暂停等无法放款的问题。尽管如此，在目前仍旧能操作涉房产品的一些信托机构里，开发贷类产品始终是大头，甚至经常被运用于套壳融资，也即通过满足“432”条件的项目取得开发贷后将资金另外用于缴纳土地款或用于前期开发建设。除此之外，因所属监管局及募资渠道的差异，个别信托公司在当前行情下也仍旧能小部分地操作地产前融或其他收益权类信托产品。
因开发贷类信托产品较为成熟，且风险更为可控，因此大部分国企旗下投资基金/金控平台都对该类产品保持着浓厚的兴趣，甚至对上述地产前融或其他收益权类信托产品也青睐有加。在具体的投资层面，据西政财富中心的同事反馈，大部分国企基金/金控平台对该类信托产品的投资都有其白名单制的要求，也即在白名单范围内的房企对应的信托类产品才能进入国企资金的投资标准，另外国企基金/金控平台对该类信托产品的投资收益要求大部分都达到了年化8%以 上。从西政财富统计的募集数据来看，国企基金/金控平台目前对地产信托类产品的消化能力已开始走向冲顶态势，因此就市场走向而言，国企资金仍将是机构和三方的重要募资渠道。
鉴于上述，从整体情况来看，在目前的募资寒冬下，国企资金绝对是广大地产开发企业的福音。
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