那些帮开发商融资的总包单位
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一、总包单位为开发商解决前融资金的常规操作
（一）总包单位贴息
（二）总包单位授信额度的使用
（三）总包单位垫资
二、总包单位直接向开发商提供前融资金的操作方案
（一）模式一：总包单位等认购优先级+开发商认购劣后级
（二）模式二：错位抵押担保融资模式
（三）模式三：总包单位股权或“股加债”前融方案笔者按：
进入11月份以后，中小房企境内融资变得愈发艰难，部分实力房企却因人民币的触底反弹通过大量海外发债再次赢得生机。尽管如此，在民营企业去杠杆和金融监管的大背景下，借新还旧的套路变得不可持续，由此更大程度上加大了中小房企面临的融资难度。
在23号文发布后的大半年时间里，很多施工总承包单位变得比开发商还更焦虑。为了更好地锁定总包项目并实现营收，越来越多的总包单位替开发商向我们申请前融，因前融成本较大，他们基本都主动提出贴息，也即开发商承受能力之外的资金成本由总包单位承担，由此终于拉开了开发商与总包单位捆绑的序幕。
一、总包单位为开发商解决前融资金的常规操作
（一）总包单位贴息
在西政资本近半年完成的有总包单位参与的前融业务中，这是总包单位最常用的一种支持开发商前融的方式。以我们最近完成的一个拿地配资业务为例，我们对该前五十强开发商提供的前融资金的综合年化成本是16%，因该开发商的前融成本上限是12%/年，因此剩余4%/年的成本全部由总包单位承担。
（二）总包单位授信额度的使用
在我们接触过的实力总包单位中（尤其是央企、国企背景的施工总包单位），大部分都在银行等机构有很多的授信额度，但却因业务等问题无法充分利用。自涉房融资被严格监管后，供应链融资的功能得以充分发挥（尤其是工程应收账款和购房尾款等），因此很多实力较强的总包单位通过银行等的授信取得贷款后间接驰援开发商，而这种方式也已被越来越多的总包单位所运用。
另外，部分总包单位通过引入关联方入股项目公司后，也可以直接借助引入的关联方资质好和评级高的优势为项目的开发贷提供支持（审批和成本都有优势）。
（三）总包单位垫资
在目前的市场行情下，很多总包单位（施工企业）为了提前获取施工项目，会配合开发商垫资以提供前期拿地款。总包单位以垫资方式间接向开发商提供前融资金的操作方式主要有以下两种，一种是总包单位向开发商缴纳诚意金、定金或保证金，第二种是施工合同签署后总包单位按总包价款的一定比例支付给开发商自由使用，转账名目视具体情况而定。
需要说明的是，就行业上而言，垫资可分正向垫资和反向垫资，正向垫资指的是总包方代开发商垫付在施工过程中应支付给材料供应商、分包方、人工工资等所涉费用，反向垫资指的是总包方提供一定金额的履约保证金给开发商，具体操作可参见西政资本公众号2018年5月2日发布的《资管新规后房地产项目各阶段融资方式大全及融资要点解析系列（一）：拿地/获取项目阶段》一文。
二、总包单位直接向开发商提供前融资金的操作方案
据西政财富中心的同事反馈，在我们近两个月完成募集的产品中，越来越多的总包单位选择直接作为投资方认购融资产品的份额，并通过这种方式提前锁定总承包施工项目。为便于读者了解，笔者特就西政财富中心近期操作的几个土地保证金融资业务做相关介绍和说明。
（一）模式一：总包单位等认购优先级+开发商认购劣后级
1.由西政财富及指定的外资机构（WFOE下属企业）或总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等以现金认购优先级出资，开发商以债权、股权、土地或现金认购劣后级出资，其中开发商的现金出资亦可由西政财富指定第三方给予支持。
2.优先与劣后级出资完成后资金注入SPV（或合伙企业），SPV（或合伙企业）以“股本+资本公积”或“股+债”等方式将资金继续注入开发商区域公司（母公司），区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地款。
3.优先级由总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等认购的，目标项目相关的总包施工、代建、包销等业务提前锁定给优先级出资的相应单位。
（二）模式二：错位抵押担保融资模式
1.西政财富及指定的外资机构（WFOE下属企业）或总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商委托小贷公司或银行将融资款出借给开发商区域公司（母公司）。
2.开发商的关联方用其他资产、项目或土地为借款提供抵押担保，另外开发商所属集团公司及其实控人夫妇等提供连带保证担保。
3.开发商区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地款。
（三）模式三：总包单位股权或“股加债”前融方案
以下以具体案例就总包单位直接以股权投资或股加债方式向开发商提供前融资金进行详细说明：
1.项目概况：XX市XX区150亩土地；
2.融资主体（融资方）：XX公司；
3.融资规模：8亿（不高于土地出让金的55%）；
4.融资款发放：融资款一次性发放，融资方就目标地块土地合同签署、项目公司注册成立及融资方土地出让金（自有资金部分）出资到位并且取得土地证后，融资款资金一次性发放；
5.产品及放款方式：股加债；
6.融资用途：用于目标地块土地款缴纳、工程建设资金支付以及总包单位同意的其他用途；
7.融资期限：6+6个月；
8.融资成本：15.5%～16.5%/年（募集服务费或财顾费另行收取）；
9.本息偿还节奏：本金偿还——融资期满6个月，融资方偿还总包单位本金4亿元；融资期满12个月，融资方偿还总包单位融资本金4亿元。融资方也可以在融资期满半年后一次性归还借款本金和利息（利息按照年利率除以实际用款时间），另外放款日当天一次性扣除一个月至两个月的利息，剩余按月支付利息。
股东借款年利率为15.5%～16.5%/年，月末付息。
10.监管措施：总包单位向项目公司委派投后管理人员，参与财务及必要的项目公司经营监管，项目公司全部银行帐户、印鉴、公章、证照由融资方和总包单位共同管理；资金封闭运作。
11.风控及增信措施
（1）项目公司70~90%股权转让并过户给总包单位指定第三方，剩余10～30%股权质押给总包单位指定第三方；
（2）土地证抵押给总包单位或总包单位指定机构；
（3）XX集团有限公司以及XX集团实际控制人提供回购义务及连带责任担保，并在放款产品存续期间提供现金流补足义务；
（4）融资文件办理强制执行公证。
12.项目公司治理
（1）项目公司法定代表人由总包单位指派；
（2）项目公司董事会5人组成，总包单位指派3人，原股东指派2人，董事会表决机制采用简单多数原则；
（3）不设监事会，设一名监事，由总包单位委派。
说明：本文主要为地产前融市场操作情况的相关总结，因监管的原因，具体放款层面还需注意合规的问题，更多项目融资合作事宜欢迎联系西政资本和西政财富。
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