201912：最新地产融资市场行情及融资产品情况
本文为西政资本原创，转载需经授权
专业文章链接
1. 被忽视的地产前融资金
一、国企资金——异军突起
二、外资——人民币反弹后强势涌入
三、实业类资金
四、银行资金
五、信托资金
六、ABS、CMBS及其他资产证券化融资产品
受房地产综合调控和金融强监管的影响，百强开发商（尤其是排名靠前但负债率较高的开发商）从下半年开始基本都处于暂停拿地或谨慎拿地的状态。在本轮调控背景下，国企、央企背景以及低杠杆率房企展现的融资能力促使了该类房企的迅猛崛起。
在融资市场的表现方面，我们发现当前国企资金、外资资金对地产的投资异常活跃，银行、信托等传统机构虽受监管影响没有太大的发挥空间，但对房地产投资的热度基本未减，相反不少机构都在为明年的业务新增做积极布局和铺垫。根据西政财富中心11月份的募资数据，我们发现当前市面上各类前融资金并不稀缺（很多机构因业务方向与政策冲突的问题选择低调操作业务或与固定的专业机构合作），且不少前融机构甚至面临无项目可投的问题。由此可见，市场各方对房地产市场仍旧普遍持乐观态度。
为便于地产、金融同业人士整体了解当前的地产融资行情，以下就西政资本、西政财富操作地产融资业务整理的相关情况以及当前市场动向做相关梳理和说明，以供各位从业人士作业务操作参考。
一、国企资金——异军突起
（一）当前市场情况
受《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号文）发布的影响，从2019年6月开始银行、信托资金及通道被堵，导致国企基金/金控平台资金大量注入房地产。
（二）融资产品情况
1.前融产品：受2019年10月22日，最高法、最高检、公安部、司法部联合发布《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的影响，无放贷资质的主体直接债权投资或放贷被禁，目前主要通过明股实债、委托小贷公司、典当公司或银行放款、金交所收益权或股交所可转债产品、AMC通道等完成放款。
2.资产证券化等固收或类固收产品的投资：主要为购房尾款ABS产品、供应链ABS产品、CMBS产品等——兼通道及套壳功能。
3.固收或类固收信托产品的投资：主要为开发贷、并购贷等——兼通道及套壳的功能。
4.国企平台授信的二次运用（国企平台融资不涉房的优势）：如银行→信托→国企平台公司（至少是2A+评级）→金交所→房地产项目公司。
关于国企资金相关融资业务的具体操作细节请读者参阅西政资本公众号2019年11月18日发布的《被忽视的地产前融资金》一文。
二、外资——人民币反弹后强势涌入
（一）当前市场情况
人民币贬值至2019年11月后开始触底反弹，外资机构的外汇换成人民币的金额在持续增加，以赚取人民币资产价格的升值。另外2019年11月7日国务院印发《关于进一步做好利用外资工作的意见》，全面取消在华外资银行、证券公司、基金管理公司等金融机构业务范围限制，由此引起了外资入境的回流潮。
（二）融资产品情况
1.信用类贷款：集团担保+抵押/质押（含明股实债）模式下的流动资金类贷款——兼具拿地保证金、土地款融资的资金池功能。
2.前融产品：同国企资金的前融产品类似，放款通道为明股实债、委托小贷公司、典当公司或银行放款、金交所收益权或股交所可转债产品、AMC通道等。
3.跨境资金产品：一般都是海外发债获取低成本资金后通过境外或境内直接放款给开发商的形式获取息差。
关于外资投资房地产项目的前融产品操作细节，请读者参阅公众号“西政财富”2019年11月26日发布的《最新外资投资境内房地产之前融方案（拿地配资等）》一文。
三、实业类资金
（一）当前市场情况
目前一些规模较大且产品销售情况较为理想的实业类企业或者有实业板块的综合性集团，因营业收入产生较大现金盈余，因此产生了资金保值增值的投资需求。因资金体量较大，目前该类资金更多是通过投资地产项目来实现资金承载和收益的要求。不过该类资金更偏向短平快的项目，且一般都通过明股实债或股+债的方式实现投放，另外为分散风险，一般会控制单个项目的投资规模，比如3-5亿左右等单个项目上限投放标准，但投资收益要求一般都不会低于年化15%-20%之间，资金倒是可以用于土地款、归还项目公司借款和开发建设费用等用途。
（二）融资产品情况
1.明股实债：通过受让项目公司一定股权比例投放资金，融资期限届满后由开发商回购项目公司股权实现退出。一般该融资产品/方式的融资成本比较高，且对项目本体的要求比较高。
2.股+债：按照项目优质程度确定进入项目公司的真股比例，同股同投，另外提供对应的债权融资金额，对于无操盘能力的开发商，引入百强开发商进行操盘，并利用百强开发商在银行的授信解决项目后续开发贷融资问题，一方面可以提高项目的开发效益，另一方面确保项目开发周期。此方式虽然债的成本较低，但综合股+债的成本，很可能达到高于纯债融资方式成本的效果。
四、银行资金
（一）当前市场情况
受23号文等监管文件的影响，目前可操作的产品主要是并购贷、更新贷和开发贷等产品，但涉房业务权限方面大部分都已收归总行，因此分行、支行层面的涉房业务操作较为困难。
银行考核非房融资的指标，因为非房贷款占比要合理，因此目前很多银行都抢着把分母给做大。银行的贷款系统中每个行业都有自己的行业编码，产业园及产业类不列为房地产贷款，但融资主体集团是房地产企业通过该方式融资会受到影响。通过做大产业类投资进而做大非房的规模，间接保障房地产融资规模。
尽管如此，因白名单管理的限制性影响，目前银行融资的准入要求普遍偏高，具体表现为挑主体、挑项目、挑抵押物，因此对普通中小房企而言仍旧较难拿到银行资金。
除此之外，受各省银监相互抽查的影响，涉房业务整体上表现为控规模，银行融资产品的发展方向也调整为固定资产融资（比如自持物业）及流贷类融资（主要为非涉房的方向），当然开发建设（需土地抵押）以及运营阶段装修等（第三方抵押或集体担保）的贷款仍旧有较大的市场。
业务趋势方面，股份行、城商行对2020年的地产市场普遍持乐观态度，明年的地产融资业务规模也基本定调为有增不减。
（二）融资产品情况
1.并购贷：受监管的影响，开发贷的增量比较困难，因此并购贷将成为2020年的重点。业务操作方面，受上海银监发文的影响，并购类项目底层项目的开发强度应达到25%以上，另外银行非标（如XY）可操作城市更新项目的并购贷，其中业态必须要有住宅，项目公司股权需全控（因没有抵押物）。
2.开发贷：额度和规模控制问题，有授信也不一定能放款。
3.更新贷/旧改贷：大部分银行都能操作，但准入要求都不低，比如深圳的项目需过专规且达到双80%以上的拆迁要求，东莞的城市更新要求单一主体挂牌中标方拆迁签约达90%以上，另外东莞当地有银行对镇属或国有的前期服务商提供融资。
五、信托资金
（一）当前市场情况
受23号文影响，信托涉房业务体量急转直下。截止当前，大部分信托机构已没有或只有少量的房地产信托额度，对净信托报酬的要求方面，大部分机构都从1%-1.5%调整到了2%-3%（包括了通道业务）。
因信托机构股东背景、所属监管局的监管态度、产品销售渠道（银行代销or自销）存在差异，个别信托机构所属监管局对城市更新项目是否涉房的认定尚未明确，因此在信托机构整体业务大量收缩的情况下上述的个别机构仍在大力推进城市更新项目的融资，一方面是因为他们的资金属于自行募集，不走银行代销（因为很多银行停了涉房业务），另一方面是仍旧存在政策“空间”。
（二）融资产品情况
1.更新贷/旧改贷：以深圳的项目为例，专规需在更新局的局常委会通过（也即不必等到专规批复阶段进入），其中拆迁一般要求达到双80%，期限常规为1+1年，年化综合成本一般在12-15%之间。主体一般要求百强为宜，非百强或地方龙头必须有外部担保增信。
2.满足432条件的开发贷：目前主要是额度的问题，另外普遍对主体有相关要求，其中432套壳项目一般都需监管资金。
3.满足432条件的资产收益权产品：因为可以出表（不纳入征信），目前被很多信托机构和地产公司所偏好。
4.其他：家族信托或其变形，回归信托本源。与保险投资产品相比，家族信托收益相对较高，有赎回机制，分配机制，但保险不具备这类优势。因家族信托期限长，未来很可能就是一种资金池性质，因此充当着一定的资金源补充功能。
六、ABS、CMBS及其他资产证券化融资产品
截止当前，购房尾款产品已不再是主流，主要的原因是量太少，一是限购限贷限售后按揭业务越来越少（不少银行甚至已暂停按揭贷款），二是需要网签后才可以推进。目前主流的产品是CMBS、供应链以及长租公寓。类REITs产品因为税收问题的限制，体量做不大。
交易所的审核情况一直在改变，最早ABS是做物业费，2014、2015年开始发展做购房尾款产品，但是目前已不是主流。现在市场和监管层面比较支持CMBS、长租公寓、供应链等方向的产品，其中供应链类产品的量可以做的比较大。供应链类的产品是无抵押的，目前都是1.2倍的超额覆盖，但是要有集团的担保。
更多融资项目的合作和交流，欢迎与西政资本、西政财富联系。
西政投资集团业务介绍
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务
西政资本
专业铸造极致
长按，识别二维码，加关注哟