外资资金跨境房地产投资暨资金入境架构搭建、结售汇及税务筹划实务
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目录
一、外资资金入境投资房地产的“阻碍”及破局——FDI架构的搭建
二、跨境架构基本税费及房地产投资税收优化
三、外资资金境内房地产项目投资建议
受当前境外融资政策并叠加疫情蔓延全球以来境外资本市场剧烈波动的影响，在国外面对疫情“举国不靠谱”的情况下，越来越多的境外资本寻求政治、经济环境稳定的地方及项目进行保值、增值投资，而国内，特别是境内房地产行业则是一些境外资本投资的优选。近一个月以来，大量外资尝试入境开展地产前融业务，其中香港区域的资金因众所周知的原因出现排队等候入境的态势。在我们财富中心近期和一些外资合作沟通中，外资机构十分关心外资资金如何入境、境内房地产投资结售汇政策、房地产投资税费以及跨境担保等问题。
对此，我们财富中心就相关资金出入境、结售汇、外资资金房地产投资税费问题及其筹划等问题进行梳理，以期供同业人士共同参考。
一、外资资金入境投资房地产的“阻碍”及破局——FDI架构的搭建
目前整体而言，国内鼓励外商投资，并加大对外开放的力度。我国在外商投资行业领域方面，亦需严格按照《外商投资准入特别管理措施（负面清单）（2019年版）》（下称“负面清单”）等要求执行，虽然房地产行业并非负面清单中所列示的相关行业。但是，在国内“房住不炒”的大背景下，在外资资金进行境内房地产投资，特别是结汇后用于缴纳土地保证金及土地款，若通过简单的架构搭建，将外商投资企业直接结汇投资房地产行业则在实际操作中受到限制。
总体而言，在目前的操作实践中，资金入境的方式主要包括设立外商投资企业（FDI）、通过QFLP/RQFLP、购买金融产品（通过应收账款质押方式入境，实际为贸易对敲，其合规性存在问题）等方式入境。其中，通过QFLP/RQFLP资金入境则需借用合适的通道机构，在支付通道费的同时，底层投资标的亦受到限制（如不可直接投资于房地产，需通过非房主体包装）。并且，所谓的“有借有还”，资金入境后还需到期后进行出境操作。而通过购买金融产品的方式入境不但需承担一些出入境的成本，并且资金有可能不能一次性全部到账，但交易实质为贸易对敲，合规性存在问题。
相比较而言，通过FDI方式从境外引入资金进行房地产投资较为常见且正规的操作，并且可在后续根据投资规模及项目的情况灵活地增减注册资本，正常办理资金出入境手续。具体操作而言，我们会选择在一些工业园区或自贸区操作进行外商投资企业投资架构的搭建，具体包括外商投资投资性公司以及外商投资合伙企业两大类。外商投资投资性公司虽然对投资人准入要求相对严格，但是在资本金监管账户开设方面存在优势。外商投资有限合伙则相对松散，但是在后续增资操作上相对灵活，然而，后续受外管抽查的可能性亦更大。需特别说明的是，具体架构的搭建需根据项目的情况进一步讨论。
（一）外商投资投资性公司资金入境模式及注意事项
1. 外商投资投资性公司资金入境基本架构
通过搭建外商投资投资性公司架构资金入境一般可以在设立外商投资投资性公司A（WFOE）后，并进行FDI登记，随后在A项下通过增资方式设立导管公司B、C、D公司直至“弱化”资金的外资属性。或者由外资资金在境内设立外商投资投资性公司A（WFOE）作为GP的同时（进行FDI登记），由外资资金直接作为LP，在境内设立外商投资性合伙企业B（监管认定为外资，进行FDI登记），并在B项下继续进行架构搭建架构实现“去外资”化后，再进行房地产项目投资。
2. 外商投资投资性公司架构搭建注意事项
（1）对境外投资者有准入要求。对于外商投资投资性公司的设立，不同的工业园区、自贸区均有对境外投资者的准入要求。核查外国投资者的资信，需满足投资设立投资性公司必备的经济实力，核查其申请前一年的资产总额（如不低于2亿美元或4亿美元，不同自贸区、工业园区不同）；并且该投资者需在中国境内已经投资设立外商投资企业，并实缴出资额不低于一定的金额（如不低于1000万美元）。
（2）外商投资投资性公司在名称中含投资字样，经营范围包含投资等范围。该类公司可以资本金结汇进行再投资。另外，根据《外债登记管理办法》（汇发〔2013年〕19号）的规定，外商投资性企业可享受注册资本4-6倍的境外融资额度。
（3）多层架构搭建“去外资化”。在设立完毕外商投资投资性公司A（WFOE）作为第一层架构后，该WFOE再投资的第一层公司B在监管上亦认定为外资性质，为实现“去外资”化的目的，通常要在B公司后再设立1-2层的架构，方能实现去外资化的目的。
（4）结售汇层面，需提供最后一层资金流向的交易对手名称。根据不同的架构具体探讨。
（二）外商投资合伙企业资金入境模式及注意事项
诚如上文所述，外商投资投资性公司的设立需满足一定的准入要求。若无法满足设立外商投资投资性公司进行资金入境架构的设计的情况下，可通过搭建外商投资合伙企业架构进行资金入境操作。
1. 外商投资合伙企业资金入境基本架构
外资资金在境内新设普通公司A或由境内企业B作为GP，并由外资资金作为LP设立投资合伙企业C，在C的基础上继续进行架构设计直至完全去外资化。C合伙企业层面进行FDI登记。
2. 外商投资合伙企业架构搭建注意事项
（1）外商投资合伙企业的设立虽然无设立外商投资投资性公司的境外资本及境内实缴资本的要求，但是仍需穿透至实际控制人进行核查，并要求提供股东名册、登记证书、存续证明等文件作为核查依据。
（2）外商投资合伙企业架构在境内的架构设计相对于外商投资投资性公司架构，通常后续设立的导管公司相对少一些，增资的灵活度相对高，但是无法跟外商投资投资性公司一样享受外债额度，并且由于合伙企业相对松散，后续受外管抽查监管的可能性相对更大。
（3）结售汇层面，需提供最后一层资金流向的交易对手名称。根据不同的架构具体探讨。
二、跨境架构基本税费及房地产投资税收优化
在目前的操作中，外资机构为了避免资金出入境及相关税费问题，在地产融资方面通常会优先选择境外上市房企或者有境外持股主体的开发商作为交易对手，并整体倾向于在境外放款和收取利息，由开发商在境外取得融资款后自行解决资金入境问题。因此，对于外资资金而言，由于对国内的税收政策的不了解，亦错失了大量的投资机会。以下图外资资金FDI资金入境的常见架构为例，基本税费情况如下表：
以投资拍地保证金或土地款为例，对于外资机构而言，税费的产生主要有两方面：
1. 项目公司、拍地平台公司或开发商其他关联主体按月或按季度支付固定收益（若未进行筹划，则对于固定收益/利息部分，通常按照3%或6%的税率缴纳增值税，同时作为企业收入，需按25%的税率缴纳企业所得税，当然往上再分红时根据“居民企业之间分红免税原则”则无需缴纳企业所得税，具体可见表格一）；
2. 外资资金股权转让退出时（即D转让拍地平台公司股权退出），若溢价转让则存在股权转让所得对应的企业所得税等税费问题。
（一）固定收益部分——利息
目前对于固定收益部分的处理主要有三种方式：
1. 开具利息发票及借款利息支出税前扣除
在D公司——拍地平台公司——项目公司的架构中，资金以小额股本加大额股东借款的形式逐级注入，D公司收取拍地平台公司支付的利息后，对其开具利息发票，利息作为收入需缴纳增值税及附加、企业所得税。
拍地平台公司收取项目公司支付的利息后，拍地平台公司向其开具利息发票，不过可通过在税收优惠地设立载体作为第三方，并由项目公司向该载体支付咨询费的方式进行筹划，实现项目公司层面的增值税进项扣除、土增税税前扣除和所得税前扣除（具体见第三种方式相关内容）。
对于利息部分需缴纳的税金包括增值税（小规模纳税人3%，一般纳税人6%）与企业所得税（25%）。
注意关联方借款所涉的企业所得税税前扣除的比例限额问题，根据财税[2008]121号文及《企业所得税法》相关规定，关联方借款利息处理通常情况下利息扣除需考虑两个限制，即“债资比”非金融企业为2：1的限制以及同期金融机构贷款利率限制。另外，项目公司对拍地平台公司支付的利息可在项目公司层面实现税前扣除（所得税税前扣除按关联方借款的扣除限额处理，土增税税前扣除按非金融机构提供贷款情形视具体情况处理）。
2. 预分红方式收取固定收益
由于D公司对拍地平台公司以及拍地平台公司对项目公司在形式上均以股东形式存在，在资金注入过程中采取股本加资本公积或者全部以股本形式注入资金的情况下，可通过预分红的方式向股东支付固定收益（实际并不当做利息作开票处理）。对于外资机构而言，收取自己的本金和收益即可，因此在操作层面，预分红先由开发商处理为股东和项目公司之间的挂账，但在融资到期的时候以分红的名义做冲销处理，进行会计科目的调整，所支付的融资成本最终沉淀在项目公司层面。
3. 通过税收优惠地载体或亏损企业收取固定收益，利息支出转为咨询服务费
开发商支付的固定收益部分转化为咨询、服务费，由外资机构在税收优惠地设立的个人独资企业或合伙企业收取，结合商业合理性构建税收优惠载体与项目公司的服务关系，并向项目公司开具相关咨询服务费发票。税收优惠地载体按照综合税率7.5%缴纳增值税及附加、个税、印花税等税费。最终解决利息部分的税务筹划问题。
除上述方式外，外资机构在境内有亏损主体的，也可由亏损主体作为相关咨询、服务费的收取主体，通过亏损弥补的方式解决所得税的问题。
（二）股权退出——本金部分
根据我们目前的操作，在股权退出层面，通常会有如下两种操作模式：
1. 境外转让退出：如果对单一开发商或单一项目，外资在资金入境时可先在境外架设SPV（即构建外资资金——境外SPV——境内WFOE等入境架构）。在退出时，选择转让所持有的境外SPV的股权方式退出，并适用境外的税收政策。但是该模式仅适用于单体项目，无法用尽境内已搭建的架构。
2. 境内转让退出：选择在境内平价转让所持有的拍地平台公司股权的方式退出。即D公司转让所持有的拍地平台公司的股权，间接转让项目公司的股权。
注：若直接转让项目公司股权，由于项目公司名下已有土地/资产，通常会涉及到需按照净资产评估价转让所产生的股权转让溢价问题，因此通常会通过转让SPV股权（即本架构中的拍地平台公司）的方式来操作，避免股权转让溢价产生的企业所得税问题。
三、外资资金境内房地产项目投资建议
近期找我们合作的外资除了瞄准国内一二线核心城市成熟商业物业以及停车场、物流园等产业以及不良资产等领域的投资机会，亦有很多倾向于投资境内房地产前融市场，但受限于资金入境及国内税收成本（在境外放款成本通常年化12%-15%左右，境内放款成本则通常需上浮3%-4%）。因此，在资金投放上倾向于在境外放款，并由开发商境外还本付息。此外，挑选的交易对手往往需要其在境外上市或有相关主体。虽然诱惑于国内房地产项目投资的高额收益，但面对境内流动性充足导致的近期融资成本降低的竞争，往往对交易对手及项目的挑选失去了一定竞争优势。在成本拼不过内资的情况下，只能比拼规模、放款速度、资金使用的灵活度等。
在解决资金入境及结售汇投资房地产相关问题的情况下，面对国内活跃的前融资金，外资在选择项目时，对内需综合评估自身可投资金体量、国内外资金成本竞争优势、资金灵活度等的基础上，挑选能接受外资融资成本，并可选择具备一定实力的百强开发商和地方龙头或当地对招商引资需求迫切的区域进行合作。此外，抓住开发商的融资痛点（目前开发商在扩大规模的道路上对保证金资金池或建立区域拍地母基金（名词的代称，因监管的限制不代表一定成立基金产品）的需求较为强烈，因此外资可根据自身资金体量及市场竞争优势，在制定好准入标准、投资策略的基础上，适时介入开发商土地竞拍保证金融资、土地款融资业务，并注意资金使用闭环及退出安全。
另外，近期我们接触的一些外资资金，有些可能初涉国内市场，对境内的房地产环境以及国内金融环境不是特别了解，亦建议该类外资资金通过借力合作的方式，由专业机构进行“加持”，以免走过多的弯路。
本文仅对近期我们财富中心接触的外资境内投资的相关事宜的总结，不足之处，望批评指正。更多内容欢迎联系西政财富、西政资本。
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