2020：境外资金机构之境内地产前融业务

目录 

一、放款主体

二、主要投资范围（地产前融项目类型）

三、融资成本与支付方式

四、融资金额和放款方式

五、放款币种和资金用途

六、融资期限

七、风控担保措施

八、关于融资主体准入的特别说明

笔者按：

在新冠肺炎疫情全球蔓延严峻形势的当下，中国政府强有力的防控措施和防控效果赢得了世界的瞩目，中国政府和中国经济的稳定性和优越性也让外资更加坚定了对中国的投资信心。从第一季度房企的境外发债数据来看，境外资金对境内房地产的看好毋庸置疑，疫情期间外资操底的现象也愈发明显。除公开市场融资外，境外资金机构对境内房地产项目的前融参与度正在大幅上升，以下就境外资金机构对境内地产项目的前融业务情况做相关总结，以供同业人士参考。

一、放款主体

境外资金机构对境内房地产项目的前融放款主要分为两种情况，第一种是境外机构在境内设立的WFOE（外商投资企业）通过明股实债的方式对房地产企业的区域公司或项目公司发放融资款，第二种是境外机构直接对房企的境外主体放款。

备注：地产前融业务与房企的公开市场融资（如发债等）存在很大的区别，外资机构的前融业务目前比较多见的是通过明股实债或股加债等方式放款。

二、主要投资范围（地产前融项目类型）

1. 城市更新/棚改/旧改一二级联动项目：已经列入棚改或旧改计划，且获得项目批文等资格。2. 拿地配资：招拍挂拿地项目，勾地项目优先，且已经跟政府签订投资协议的项目。3. 并购融资：开发商直接收并购项目，且地块干净，不存在债权债务纠纷或债务已经剥离。4. 在建工程融资：地块干净，不存在债权债务纠纷或债务已经剥离。

三、融资成本与支付方式

开发商可自主选择境内放款（对应境内付息）或境外放款（对应境外付息），其中境内放款时的年化成本一般在15%-18%左右，超出房企融资成本红线时可通过固定利息加退出时的股权收益补足等方式处理（比如年化12%利息加退出时的股权收益补足）；境外放款时的年化成本一般在12%-14%左右，成本的差异主要在于外资机构在境内放款时的收益出境涉及到税费、外管流程等资金成本和时间成本问题，因此境外放款一般比境内放款的年化成本一般有3%-4%左右的差异。

需说明的是，开发商选择境内还是境外接受资金主要需考虑如下几个问题：

1. 因境外放款的成本较低，如果开发商可自行解决资金入境的问题，则可以优先考虑境外取得融资款，资金入境的方式主要为开发商自己搭建入境架构、外存内贷、人民币双向资金池等，不过需注意解决三个问题，一是境外付息的时候利息无法做入境内项目公司的成本，二是境内的抵押担保等手续无法配合境外主体的融资（所以一般都是母公司在境外或境外上市的房企选择境外放款的情形较多），三是还款时需解决资金出境的问题（如内存外贷等）。

2. 国内有些地方政府的外汇储备任务比较难完成，为此有些地方政府允许开发商在境外以外汇（如美金等）缴纳土地款，因此开发商有境外企业架构时可优先考虑在境内接受融资款并用于向政府支付土地款项，土地成本确认、非税收据等问题由政府协调处理，不过在还款付息时需注意资金出境的难度。

3.国内有个别地市的自贸区可以设立投资类的外商投资企业（有限公司或合伙企业），只需工商登记，不需办理QFII、外管、中基协等部门的备案手续，资金可通过资本项下结汇直接投资到项目公司（也即非经常项下可简便结汇），另外债权投资方式下还可通过预分红等方式实现便捷的资金出境，因此在有必要的时候可选择该类地区临时搭建放款架构。

四、融资金额和放款方式以常见的明股实债类放款为例，部分外资机构对境内地产前融项目放款时，一般会根据项目情况来确定配资比例，一般在60%-80%不等，比如配资1:4，则要求开发商需有20%-25%自有资金或银行授信，外资机构按土地款总额或抵押物价值的75%-80%配资，原则上收取固定收益，但项目公司股权应过户一定比例至机构名下，土地亦需一并抵押至机构名下。常见的操作方面，一般外资机构会在项目当地设立SPV公司，由SPV公司进入项目公司股权，股权比例双方协商确定，剩余项目公司股权质押给SPV公司，具体放款时以股东借款等形式处理。五、放款币种和资金用途如前所述，融资额度主要参照60%-80%的比例配资，具体按用款总额与风控担保措施综合确定，放款的币种根据放款方式的不同，一般为境内人民币或境外美元等放款。外资机构在操作地产项目时有两种不同倾向，一种外资机构比较注重开发商（融资方）的主体征信，对融资款的用途一般不做强监管，比如可投资于 1 个或多个项目，可用于土地款、并购款或拆迁款等；一种外资机构主要看重项目本体，因此会更侧重对项目的区位、市场去化、业态、楼面价和销售价等关键因素做分析。六、融资期限因地产前融项目存在融资难和成本高的特点，因此一般情况下的融资期限都是以1年左右的居多，不过一些成熟的外资基金对融资期限会放宽很多（长的可达3-5年），如前所述，这类外资机构更关注区域位置，比如侧重于东部沿海、各大省会城市项目，其他城市项目一般都审慎介入。一般融资期限设定的考量因素会受该机构资金是更看重项目本身的操作周期，还是看重开发商资质而给予资金池的操作思路，前者期限偏短，后者期限偏长。七、风控担保措施如前文所述，主要是股权过户（让与担保）、剩余股权的质押、土地及/或在建工程抵押，集团及实际控制人连带责任担保和其他项目公司的连带担保等。八、关于融资主体准入的特别说明前文有提到，除项目本体需相对优质外，大部分外资机构还特别看重融资主体的征信和操盘能力，一般情况下，除了根据百强排名来确定资质外，更多时候会根据外部评级来定，根据我们操作的项目而言，一般评级AA或以上的央企、国企、民企实体企业可以达到准入要求，不过特别优质的项目（比如城市或该片区去化理想的）也可酌情考虑降低评级准入门槛。

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