保险资金机构长期以来都是开发商争取的合作对象，但因保险资金对交易对手、标的项目等均有严格的准入要求，因此该类资金的获取存在一定门槛。以可投资的地产项目类别为例，保险资金在其投资方向上有明确的限制与要求，其中商业类、养老地产、产业地产等非住宅地产才是其投资的主要方向。从目前西政财富团队与保险机构的合作来看，保险机构目前操作较多的业务模式主要包括基础设施债权计划、不动产债权计划投资商业不动产和棚改以及与信托合作给非房企业发放商业贷款和棚改贷款等。以保险资金的不动产债权计划为例，资金主要投资于商业不动产和棚改；在交易结构设置上，一般通过子公司进行融资，其母公司提供担保；期限可做到3-10年，并可设置提前退出选择权；资金用途则无需受托支付，并且不受监管，用于项目建设或归还金融机构借款；融资规模可根据交易主体及项目情况做到5-50亿不等。目前保险资金与信托机构合作需特别注意《 银保监办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》（银保监办发〔2019〕144号，下称“144号文”）的影响。就目前西政财富团队合作操作的保险资金通过信托为房地产项目融资而言，信保合作的投资范围主要为给非房地产企业发放流贷，给房地产企业发放商业项目贷款和棚改贷款；交易架构设置上，除了子公司融资，母公司提供担保外，对于母公司综合实力较强的，也可直接给母公司提供贷款。另外融资期限一般为3-5年，并可以设置选择权；资金用途方面则不受监管，可用于归还借款，补充营运资金，融资金额亦可根据交易对手及目标项目情况做到5-50亿。为便于同业人士理解保险资金的相关融资模式，西政财富团队特以近期操作的保险资金与信托合作的为AAA级评级企业集团发放流动资金贷款项目为例，对保险资金投资房地产项目的相关融资操作进行详细说明。一融资要素1.融资主体：XX集团有限公司，主体评级为AAA
2.投资方式：保险资金通过信托进行放款，发行流动资金贷款集合资金信托计划
3.资金用途：用于XX集团XX项目建设，债务结构调整或补充流动资金。
4.融资规模：5-50亿
5.融资期限：3+2年，第3年末设置双向提前还款选择权；或5+2
6.融资成本：不超过年化10%，具体根据不同融资主体情况设置
7.还本付息方式：按季付息，到期一次性还本
8.增信要求：免信用增级
根据144号文规定，融资主体信用等级为 AAA 级，且符合下列条件之一的，可免于信用增级:1.上年末净资产不低于 150 亿元 ;2. 最近三年连续盈利 ;3. 融资主体募投项目为经国务院或国务院投资主管部门核准的重大工程。因融资主体综合实力及资质的优越性，本次融资则可免信用增级。
9.审批周期：20-40个工作日，具体看配合度及监管
10.额度有效期：1年
二交易架构及流程（一）交易架构（二）推进流程及时间本项目的推进主要包括项目初步沟通、尽职调查、信托产品设计、产品备案注册、项目资金投放等过程，放款周期为20-40个工作日左右。具体事项如下：1.项目初步沟通阶段（1周内）（1）了解基本需求，确定基本交易架构（2）收集、分析项目基础资料2.项目尽职调查阶段（1至2周内）（1）确定最终交易架构及关键要素，并与监管机构进行初步沟通（2）对项目进行尽调，撰写相关报告，完成内部立项（3）信托机构进场进行产品设计3.信托产品设计阶段（1-2周内）（1）信托机构完成内部评审（2）律师事务所作为服务机构出具法律意见书及信用评级报告等文件4.产品备案注册阶段（7日内）（1）签订《信托贷款合同》等协议（2）信托产品提交银保监系统备案注册（3）完成内部投资决策，协同其他资金方做好资金投放准备5.资金投放及投后管理阶段（1）各方投资人签署信托份额认购合同（2）完成项目资金投放（3）投后监督，撰写定期监督报告（4）项目到期清算
三保险信托合作144号文西政财富公众号2019年7月30日推文《西政财富：一图看懂信保合作144号文》对保险资金投资信托计划最新监管文件144号文做了相关解释，因本次资金的投放亦需与信托机构合作，故此，为了方便各位同业人士进一步了解相关融资方案，特将144号文整理如下。更多内容可参见上述推文。
本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目进行简要总结，更多项目融资、产品销售、推介及风险分析等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨打13691798685与我们沟通与交流。相关文章链接
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