融资方案系列（六）：房地产信托融资方案（真股及明股实债类开发建设资金融资）
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随着对房地产行业的监管加码，近期一些银行开发贷批贷速度有所下降，甚至有国有大行开发贷几乎是零投放，并在压缩余额。9月2日，上海银保监局向辖内各信托公司下发《关于辖内信托公司报备新增房地产信托业务和通道业务相关要求的通知》要求辖内信托公司定期报告两项业务的新增、到期和存量规模；明确新增单笔业务对机构整体业务规模的影响；适度严格开展符合信托本源的事务管理类信托和相关房地产资产证券化业务。房地产企业开发阶段的融资难度升级。西政财富团队结合近期操办的房地产开发建设阶段的信托融资业务，将相关融资方案整理如下，供各位参考。
（一）交易对手
原则上为克尔瑞销售百强房企或地方龙头企业、实力国企，名单制客户分为A、B、C三类或鼓励类、维持类、审慎类等。
（二）区域准入条件
重点优选一线城市及经济发展较好、城市发展空间较大的二线城市。适度介入其他二线城市。审慎介入三线、四线城市，原则上不介入已暴露风险苗头的敏感地区、去化速度较慢的城市及区位。鼓励业务部门在其所在地及周边地区展业。按照实质重于形式原则，从控制实质风险的角度，确定区域指引属性可在具体业务的用款项目或抵押物项目上体现。
（三）业态准入条件
项目需满足“432”要求，重点支持带有“地铁房、学区房、刚需房”特征的普通住宅及“住宅+配套商业类”项目，谨慎参与去化速度较难确定的高档住宅、别墅、商业、酒店、酒店式公寓等项目。住宅类业态按照土地性质确定，商业、住宅等土地性质混合的项目，其中住宅建面占比不低于70%。
二、信托融资方案（一）信托规模
根据交易对手的类别，设定不同的抵押和本息保障倍数而核定融资规模。信托总规模不超过X亿，可分期放款。
（二）信托期限
本信托计划总期限不超过X月，每期期限不超过Y月，各期满6个月可提前结束。
（三）资金运用方式及资金用途
其中X万元用于受让XX持有项目公司的Y%股权，剩余信托资金计入项目公司资本公积。资金用于XX项目的开发建设。
（四）资金总成本
不低于X%/年，最终由产品销售管理委员会确认。
（五）信托报酬及支付方式
信托公司收取净信托报酬不低于2%/年，信托报酬1%部分按年一次性前端收取，剩余部分按每半年收取。信托报酬及支付方式最终由产品销售管理委员会确定。
（六）资金募集渠道及发行安排
最终由产品销售管理委员会确定。其中业务团队需落实不低于信托资金X%的直销发行。
（七）风控及增信措施
1.XX为信托公司通过包括但不限于项目公司预分红、处置所持项目公司股权等方式收回信托本息提供差额补足义务；
2.其他股东持有项目公司剩余股权质押给信托公司；
3.项目地块抵押至信托公司名下；
4.融资方实际控制人夫妇对上述差额补足义务承担连带责任担保；
（八）税费承担
增值税及附加、信托业保障基金由项目公司承担。
（九）放款前提条件
1.第一期放款前要求项目公司已缴纳完毕标的项目所有土地出让金，并提供标的项目的土地出让合同、成交确认书、土地款及契税支付凭证等；
2.第二期放款前要求标的项目地块已向信托机构办理完毕第一顺位抵押登记手续，抵押金额要覆盖全部信托本息。
3.除按照正常提留与归集方案资金沉淀外，另需提供不少于X的资金进入监管账户作为沉淀资金。
4.取得交易对手有决策权机构出具同意其提供差额补足义务、抵质押担保、保证担保等义务的有效决议。相关协议已签署完毕。
5.信托资金进入前，要求项目公司注册资本已全部实缴到尾，办妥股权变更至信托机构公司名下及剩余股权质押手续，信托机构入股条件不得劣于其他股东。
6.项目公司章程变更完毕并办妥工商变更登记手续，明确信托资金进入后股东会审议事项及议事规则，董事会设置等，信托机构向项目公司派驻的董事及其他监管人员已正式履职。
7.相关承诺文件已签署。
（十）相关承诺文件
1.承诺信托资金进入前项目公司所有负债及或有负债均由差补方承担，且放弃对项目公司的追索权；
2.项目公司及差补人出具总投及项目开发节点承诺，超出各节点承诺预算金额的部分由差补方以自有资金补足；
3.承诺预售证取得后项目累计销售回款金额较现金流测算表同一季度减少X%或以上且担保方未履行补足义务的，信托公司可启动降价销售权；
4.差补主体签署项目流动性补足承诺函，确保标的项目后续顺利开发建设；
5.承诺信托计划结束前除信托机构书面同意外，不得要求项目公司归还前期已投入的股东借款及其他任何股东债权；
6.承诺信托机构退出时产生的税费由差补人承担。
（十一）交叉违约条款
融资人及实际控制人、各关联企业出现重大不利因素的，存在或可能存在违约情况的，信托公司有权要求提前结束信托计划，并要求差补人立即履行差补义务。
（十二）投后管理方案
对项目公司实行共管的投后管理模式：
1.要求全程驻场管理，全程共同管理项目公司证章照；
2.项目公司设3名董事，信托机构委派2名，重大事项需三分之二以上董事表决通过；
3.信托公司对项目公司所有账户进行监管，对所有回款账户进行全封闭资金监管，项目公司预收资金账户预留信托机构印鉴，开通网银查询功能；若开通网银转账功能，则需信托机构保管复核U盾；
4.项目公司资金使用需由信托机构审批，未经审核同意，不得对外支付，按进度放款；
5.信托计划存续期间，若涉及配合解押的，需同比例偿付信托本息并经信托机构书面同意后方可办理解押登记，且在全部信托本息清偿前，信托机构监管权益不得弱化；
6.监督项目公司及时办理土地使用权证及土地第一顺位抵押登记。
7.业务部门应及时取得建委认可的工程预算清册总额，结合当地预售资金监管政策制定销售资金提留方案，要求提留金额提出建委要求的重点监管资金外足额覆盖信托本息。按月提留，提留资金未达到现金流测算表同一期测算的提留金额的，要求差补人补足提留资金为沉淀资金，进入提留专户，该账户内资金仅能用于偿付信托本息，或购买银行保本理财。
8.到期归集管理。各期信托资金到期前3个月、2个月、1个月，需沉淀至到期规模的30%、50%、80%，并且当销售进度达到80%时，要求归还信托全部本息。
本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目的简要总结，更多项目融资、产品销售、推介及风险分析等内容，欢迎添加xz_fortune或拨打13691798685与我们沟通与交流。
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