融资方案系列（九）：购房尾款集合资金信托计划融资方案
随着监管加码，开发商的外部融资渠道逐渐被压缩。在当前地产融资环境下，通过不断加快销售回流资金成为开发商获取现金流的重要方式。对于开发商而言，充分利用购房尾款将资金提前回现亦存在较大的操作空间。对于购房尾款融资而言，除了资产证券化产品、金交所以购房尾款为底层资产的摘挂牌类产品，本公众号2019年9月3日推文《融资方案系列（五）：购房尾款（非标资产）融资方案》提及的以购房尾款为底层资产通过券商私募子发行单一资管计划产品外，另外可以以购房尾款为基础，与信托机构合作发行集合资金信托计划。本文系对近期西政财富及西政保理团队操作的与信托合作的购房尾款信托计划融资方案，以供参考。更多购房尾款融资合作欢迎添加微信xz_fortune或拨打电话13691798685与我们沟通交流。
一、融资准入要求
（一）开发商资质
百强开发商，优先为3A评级或前50强开发商提供融资。
（二）城市准入要求
标的项目位于国内一二线城市、各省会城市、粤港澳大湾区城市的住宅项目，具体包括北上广深（一线城市）；杭州、南京、天津、武汉、重庆、成都、苏州、重庆、西安、长沙、大连、济南、宁波、青岛、无锡、厦门、郑州、无锡、佛山、嘉兴、昆山、东莞、福州、郑州、合肥、常州、南宁、昆明及其他省会城市（二线城市、各省会城市）；肇庆、惠州、珠海、中山、江门（粤港澳大湾区城市）。
备注：与购房尾款券商私募基金子公司资管计划产品不同的是，券商私募基金子公司资管计划产品需在中基协备案，因此其在选择基础资产时，底层资产不得为《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》（简称“4号规范”）所禁止的16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）的普通住宅项目所产生的购房尾款。
（三）对项目及项目公司的要求
1.转让项目需为100%住宅/商业类项目，并100%办理网签手续；且距网签时间在3个月之内；
2.项目公司就项目楼盘取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证（五证齐全），且无完工风险；
3.标的购房尾款对应的底层资产原则上只选择XX地产集团下属项目公司因销售商品房形成的对购房者的购房尾款；且项目公司持续满足下述条件：为XX地产集团按合并口径管理其财务数据的公司；或XX地产集团间接或直接持有项目公司的股权比例达到50%以上或XX地产集团能够通过协议或表决权实际控制项目公司；
4.项目公司对转让部分的购房尾款权利完整性进行承诺，转让的标的债权上无其他权利及限制;
5.项目及项目公司不涉及诉讼、仲裁、执行、破产程序或被强制执行司法程序；且项目公司及所涉及中介均非银监会“黑名单”内企业；
6.项目公司未发生申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照或涉及重大诉讼或仲裁。
（四）购房者、购房合同及首付款要求
1.购房者依据中国法律在中国境内设立且合法存续的企业法人、事业单位法人、自然人或其他组织，且未发生申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照或涉及重大诉讼或仲裁;
2.购房者在购房合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利，不包括购房人享有因房屋实际面积误差而享有对实际购房款扣减的权利；
3.购房者与转让公司已签订购房合同且生效；
4.全部购房合同适用中国法律，且在中国法律项下均合法有效，并构成购房人在购房合同下合法、有效、有约束力的付款义务；
5.购房合同签订日期在预售证有效期内；
6.首付款已合法支付（非首付贷、非募集资金），并取得支付凭证。首付款比例不少于购房款总额的30%或当地主管部门要求的最低法定比例。
（五）购房尾款需满足的其他条件
1.标的购房尾款真实、合法且法律关系明确，不存在重大瑕疵；
2.代理转让人XX地产集团已与对应项目公司签署相关合同，就标的购房尾款转让事宜达成一致，代理转让人XX地产集团合法、有效取得标的购房尾款；
3.交易对手合法拥有标的购房尾款，且标的购房尾款上不存在质押、第三方优先权或任何其他权利负担；
4.标的购房尾款不存在任何争议，不涉及诉讼、仲裁、执行、破产程序或被强制执行司法程序；
5.标的购房尾款可以合法有效的进行转让，同时相关合同文件等基础资产文件中未限制XX地产将标的购房尾款进行转让，且如购房合同中对标的购房尾款转让存在特别约定的，已经满足了所约定的转让条件，无需再征得购房人或无需再征得购房人或其他第三方的同意；
6.标的购房尾款预计到期日应不长于60天。
（六）风控及增信担保措施
1.信托计划存续期间，XX地产集团对标的购房尾款享有优先购买权，XX地产针对本信托计划出具《差额补足协议》，对委托人本息兑付提供差额补足义务；
2.XX地产集团需在行权日前20个工作日书面通知XX信托；
3.资金监管：信托公司与XX地产集团签署《委托管理协议》，约定XX地产集团设立资金归集账户， XX地产集团将标的购房尾款回款归集至该账户，在资金归集日后第1个工作日将所归集资金转付至信托账户。资金归集日为信托成立后每届满1个月前X个工作日之当日；
4.保证金：为保证XX地产集团履行《委托管理协议》项下的各项义务，信托计划成立后信托机构将转让对价*20%作为保证金支付至XX地产集团监管账户，如因XX地产集团未按照约定向信托公司转让符合要求的购房尾款、或未遵守相关承诺，或项目公司原因导致购房合同或贷款合同无效、被解除、被撤销的，或因开发贷银行资金截留等原因导致项目公司、XX地产集团未按照合同约定对回款进行归集的，或其他XX地产集团及项目公司未对标的购房尾款回款及资金归集尽职管理的事项导致信托利益遭受损失，信托公司有权划转保证金以弥补损失；
5.信托计划成立前标的购房尾款转让在人民银行征信中心办理转让登记手续；
6.《委托管理协议》中约定资产服务机构协调按揭银行在信托计划期满6个月及时发放按揭贷款，实现在信托计划到期之前所有已发放的按揭贷款全部到账；
7.标的购房尾款事前检查：相关协议签署前，信托公司以不低于20%的随机抽样比例查阅标的购房尾款对应的项目“五证”、购房合同、购房人身份证件复印件、首付款POS单、首付款增值税发票等文件，对应收账款的真实性、合法性及有效性进行专项尽调,如差错率超过3%则不受理该批应收账款；
8.事后定期核查：信托公司有权随时对标的购房尾款回款情况进行核查，XX地产集团及各项目公司应配合提供回款情况明细表及银行流水。
二、交易架构及说明
1.项目公司与XX地产集团签署《应收账款转让协议》：约定项目公司将所持有标的购房尾款应收账款转让给XX地产集团；
2.信托机构与XX地产集团签署《特定资产转让合同》：约定XX地产集团作为代理转让人，由信托机构发行信托产品受让标的购房尾款应收账款；
3.信托机构与XX地产集团签署《委托管理协议》：约定信托机构委托XX地产集团对标的购房尾款回款资金进行代收及管理，XX地产集团需在规定期限内将标的应收账款回款资金归还至信托财产专户。另外，约定XX地产集团协调按揭银行在信托计划期限届满6个月及时发放按揭贷款，实现信托计划到期前所有已发放的按揭贷款全部到账；
4.信托机构与西政保理签署《资产管理合同》：约定西政保理受托对应收账款进行核查、梳理；
5.信托机构与XX地产集团签署《优先购买协议》：约定XX地产集团对标的购房尾款享有优先购买权；
6.信托机构、XX地产集团、资金监管行签署《资金监管协议》：约定监管行对XX地产集团在监管行开设的账户资金进行监管；
7.XX地产集团向信托机构出具差额补足承诺、其他承诺、担保协议等；
8.信托机构与投资人签署《信托合同》等。
三、产品要素表
产品名称 | XX信托-XX地产集团购房尾款集合资金信托计划 |
产品类型 | 集合资金信托计划 |
资金用途 | 本项目信托资金用于受让XX地产集团持有的标的购房尾款，为XX地产集团从其下属各项目公司受让取得。XX地产集团下属各项目公司与购房人签署购房合同，扣除已支付部分后项目公司应收的剩余款项未标的购房尾款 |
融资规模 | 10-30亿 |
融资期限 | 信托计划期限为1年，存续期届满6个月后，受托人可根据信托财产变现情况决定提前终止信托计划 |
产品收益率 | 根据市场利率情况确定 |
委托代理费、托管费 | 协商确定 |
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1.拿地配资、土地款融资
2.房地产项目前融
(二)信托配资及投后管理业务
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