逆市下国企金控平台房地产项目前融方案

笔者按：

据西政财富的同事反馈，自银行、信托等地产融资及放款通道被斩后，国企金控投资平台资金在2019年的下半年开始变得异常活跃，并成为当前我们主要的募资来源。

尽管在监管层面国企及其金控平台等投资房地产项目受到了较大的限制，但这些国企平台对外投资的标的选择又始终绕不开地产或类似固定资产，因此在本轮逆市中国企资金成为了房地产行业继银行、信托、私募、资管之后最大的直接资源来源。据西政财富中心同事的统计，目前不少国企金控平台、基金平台等趴在账面的资金都达到了百亿以上，主营方向非为房地产开发但可投地产类资产的机构也都还有很多头寸。总体来说，在银保监发[2019]23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》下发后进入逆市期间，国企金控/投资平台对房地产行业的输血功能将越来越明显，而这也很有可能成为机构及三方的募集方向首选。

以下笔者就西政财富经办的国企金控平台房地产项目前融业务相关要点作示例说明，以供同业人士参考。

一、项目概况

XX市XX区150亩土地。

二、融资主体（融资方）

XX公司。

三、融资规模

8亿（不高于土地出让金的55%）。

四、融资款发放

融资款一次性发放，融资方就目标地块土地合同签署、项目公司注册成立及融资方土地出让金（自有资金部分）出资到位并且取得土地证后，融资款资金一次性发放。

五、产品及放款方式

股加债。

六、融资用途

用于目标地块土地款缴纳、工程建设资金支付以及金控同意的其他用途。

七、融资期限

6+6个月。

八、融资成本

15.5%～16.5%/年（募集服务费或财顾费另行收取）。

九、本息偿还节奏

本金偿还——融资期满6个月，融资方偿还金控融资本金4亿元；融资期满12个月，融资方偿还金控融资本金4亿元。融资方也可以在融资期满半年后一次性归还借款本金和利息（利息按照年利率除以实际用款时间），另外放款日当天一次性扣除一个月至两个月的利息，剩余按月支付利息。

委贷（股东借款）年利率为15.5%～16.5%/年，月末付息。

十、监管措施

金控向项目公司委派投后管理人员，参与财务及必要的项目公司经营监管，项目公司全部银行帐户、印鉴、公章、证照由融资方和金控共同管理；资金封闭运作。

十一、风控及增信措施

1、项目公司70~90%股权转让并过户给金控，剩余10～30%股权质押给金控；

2、土地证抵押给金控或金控指定机构；

3、XX集团有限公司以及XX集团实际控制人提供回购义务及连带责任担保，并在放款产品存续期间提供现金流补足义务；

4、融资文件办理强制执行公证。

十二、项目公司治理

1、项目公司法定代表人由金控指派；

2、项目公司董事会5人组成，金控指派3人，原股东指派2人,董事会表决机制采用简单多数原则；

3、不设监事会，设一名监事，由金控委派。

十三、产品结构

1、XX金控有限公司或其关联公司作为基金（或其他有限合伙企业）的普通合伙人，负责合伙事务的执行；

2、基金基金（或其他有限合伙企业）规模人民币14.5亿元：优先级有限合伙人认缴人民币8亿元；劣后级有限合伙人实缴人民币7亿元。

本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目进行简要总结，更多项目融资、产品销售、推介及风险分析等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨打13691798685与我们沟通与交流。

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1.拿地配资、土地款融资

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1.房地产信托与地产基金合作（我方配资并担任基金管理人负责投后管理）

2.其他机构配资：我方配资发起设立地产基金并负责主动管理

(三)财富管理业务

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