最新土地保证金融资方案（总包垫资及股权融资）
目录
一、融资准入要求
二、操作模式介绍
（一）资金机构认购优先级+开发商认购劣后级
（二）错位抵押担保模式
（三）真股合作拍地模式
（四）大小开发商联合拍地模式
笔者按：
土地保证金作为开发商参与招拍挂项目的门票，因资金需求急、用款周期短的特点，一些开发商经常通过短拆或过桥资金予以解决，资金成本也就变得居高不下。在2019年10月22日“两高两部”联合印发《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》后，短拆、过桥所涉直接放贷的融资模式基本被一刀斩断，加上部分地区国土管理部门要求说明拍地保证金的资金来源并要求三方会计师事务所出具报告，由此导致目前市场上以总包介入以及股权融资解决土地保证金融资的模式逐渐增多。
为便于说明，西政财富中心根据目前操作的前融业务情况，就几种土地保证金融资模式做相关介绍和梳理，以供同业人士作业务参考。
一、融资准入要求
（一）融资主体选择
在主体准入方面，优先选择百强房企或地方龙头房企，主体评级AA以上，或资产总规模40亿以上且去年销售额20亿以上的融资主体。
由于土地竞拍保证金的融资在操作上依赖于竞拍主体的综合实力和拿地魄力，因此融资方一般都要求为强主体。以目前操作的拍地保证金融资项目为例，除非是勾地项目并且签署了相关协议，且满足主体的准入要求，不然都是按谨慎介入处理。客观地说，百强开发商或地方龙头房企综合实力相对较强，竞拍成功的几率相对较高，还款来源对应的盘子相对较大，因此该类交易对手可以优先考虑。
（二）融资方式及融资规模
根据合规层面的要求，目前主要采取对地产企业母公司（尤其是区域公司）进行综合授信，对母公司以股权投资（或股加债）方式注入资金后由母公司继续向参与土地竞拍的各个项目公司提供股加债资金的方式完成融资和放款。其中投后资金一般不做监管，由母公司自行在项目池中调配使用。具体融资金额根据项目池情况以及合作粘性一事一议。
（三）融资用途
通过股权方式对母公司投资后，允许开发商将融资资金用于缴纳各个项目公司竞拍土地的部分或全部保证金，并根据开发商情况的不同，对资金进行监管。
（四）融资期限
根据项目情况和招拍挂公告的时间做灵活设计或约定。
（五）融资成本
融资成本根据开发商综合实力确定，一般为年化16%-20%不等，具体一事一议。
（六）投资方式
根据开发商及项目的不同情况，由指定的第三方（如总包施工方、代建方、材料提供商等）作为优先级，开发商以现金、债权、股权、土地等出资作为劣后级；或者委托小贷公司或银行直接放款等。二、操作模式介绍（一）资金机构认购优先级+开发商认购劣后级2.优先与劣后级出资完成后资金注入SPV（或合伙企业），SPV（或合伙企业）以“股本+资本公积”或“股+债”等方式将资金继续注入开发商区域公司（母公司），区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地保证金。
3.若优先级由总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等认购的，目标项目相关的总包施工、代建、包销等业务提前锁定给优先级出资的相应单位。
4. 因目前私募基金层面的非货币出资存在障碍，因此投资时不一定以私募基金产品形式投资，视具体情况可能设计为合伙企业直接持有开发商区域公司（母公司）的股权架构。
（二）错位抵押担保模式
1.总包施工单位、代建单位、包销单位、智能停车服务商等委托小贷公司或银行将融资款出借给开发商区域公司（母公司）。
2.开发商的关联方用其他资产、项目或土地为借款提供抵押担保，另外开发商所属集团公司及其实控人等提供连带保证担保，担保方式根据项目情况具体设置。
3.开发商区域公司随后将资金注入参与土地竞拍的各个项目公司，资金最终用于缴纳土地保证金。
（三）真股合作拍地模式
1. 除了债权形式合作外，目前市场上逐步新增真股合作形式，小部分潜力好的开发商（主要分析其负债率、资产规模、短期项目拓展能力和开发操盘能力以及主要市场所占份额等等）与机构形成紧密的战略合作关系，同股同投，机构分享项目收益和分红。
2.资金机构成立100%控股的SPV公司，与开发商集团公司共同成立合资公司。其中资金机构的SPV公司持有合资公司的小股，并对合资公司进行股加债的投资。开发商集团公司对合资公司进行大股+小债投资。
3.合资公司与开发商集团公司指定的公司共同成立平台公司，其中合资公司持有小股，并由该平台公司根据招拍挂情况支付土地保证金。
（四）大小开发商联合拍地模式
一些大开发商通过与其他开发商联合拍地的模式全程使用杠杆，由小开发商缴纳土地保证金，在拍得土地后，由小开发商以低成本向大开发商提供第一笔土地款融资，在开发建设阶段同股同权投入开发建设资金，达到预售条件时大开发商归还小开发商融资。
除上述模式之外，在实操中，一些开发商绑定了当地的一些实业企业或个人金主为其支付拍地的“门票钱”，以此在当地房地产市场逐步扩展。
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