随着监管加码，开发商的外部融资渠道逐渐被压缩。在房地产前融困难时期，购房尾款融资产品充当着非常重要的融资载体功能，该类融资产品融得的资金又往往通过各种方式流回给开发商用于解决拿地或前期开发建设的资金需求。对于开发商而言，充分利用购房尾款将资金提前回现目前主要有4种方式，具体包括资产证券化融资、金交所以购房尾款为底层资产的摘挂牌类产品融资、以购房尾款为底层资产通过券商私募子发行资管计划产品以及以购房尾款为基础，与信托机构合作发行集合资金信托计划融资。
本文系对近期西政财富及西政保理团队近段时间操作的购房尾款融资方案的整理，以供参考。更多购房尾款融资合作欢迎添加微信xz_fortune或拨打电话13691798685与我们沟通交流。
一
购房尾款资产证券化融资
购房尾款资产证券化类产品系标准化融资产品，有真实资产可以做为抵质押物，具备一定的抓手。在交易架构设置上，可进行优先次级分层、现金流超额覆盖、差额支付承诺、不合格资产赎回、现金流截留补足承诺、信用触发机制等设置。因目前购房尾款资产证券化较为常见，对此不再赘述。由于投资收益与融资主体资质、排名以及底层标的情况挂钩，通常主体评级为 AAA或排名在前30强的主体，根据产品的不同融资收益一般在4.0%-9.0%之间。对于排名30强-50强的合作主体或主体评级为AA+的主体，产品投资收益也可不低于10%。相反的，资产证券化类产品作为标准化公募类产品，对开发商而言综合融资成本与其他私募类产品相比，综合融资成本相对较低，并且可以进行“储架发行”。
二
券商私募基金子公司资管计划融资
（一）产品要素表
（二）交易架构及说明1.券商基金子公司作为管理人设立XX基金子公司-XX购房尾款单一资产管理计划；2.券商基金子公司委托西政保理进行资产筛选、管理等服务。底层资产确定后，由开发商作为代理转让人与项目公司签订《应收账款转让协议》等协议，将符合合格标准的购房尾款应收账款债权进行归集并作为基础资产；3.开发商与基金子公司签订差额补足协议、担保协议等，当基础资产未按期回款时由开发商对资管计划的兑付进行差额补足。
三
信托购房尾款融资
（一）产品要素 | |
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| 本项目信托资金用于受让XX地产集团持有的标的购房尾款，为XX地产集团从其下属各项目公司受让取得。XX地产集团下属各项目公司与购房人签署购房合同，扣除已支付部分后项目公司应收的剩余款项未标的购房尾款 |
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| 信托计划期限为1年，存续期届满6个月后，受托人可根据信托财产变现情况决定提前终止信托计划 |
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（二）交易架构及说明1.项目公司与XX地产集团签署《应收账款转让协议》：约定项目公司将所持有标的购房尾款应收账款转让给XX地产集团；2.信托机构与XX地产集团签署《特定资产转让合同》：约定XX地产集团作为代理转让人，由信托机构发行信托产品受让标的购房尾款应收账款；3.信托机构与XX地产集团签署《委托管理协议》：约定信托机构委托XX地产集团对标的购房尾款回款资金进行代收及管理，XX地产集团需在规定期限内将标的应收账款回款资金归还至信托财产专户。另外，约定XX地产集团协调按揭银行在信托计划期限届满6个月及时发放按揭贷款，实现信托计划到期前所有已发放的按揭贷款全部到账；4.信托机构与西政保理签署《资产管理合同》：约定西政保理受托对应收账款进行核查、梳理；5.信托机构与XX地产集团签署《优先购买协议》：约定XX地产集团对标的购房尾款享有优先购买权；6.信托机构、XX地产集团、资金监管行签署《资金监管协议》：约定监管行对XX地产集团在监管行开设的账户资金进行监管；7.XX地产集团向信托机构出具差额补足承诺、其他承诺、担保协议等；8.信托机构与投资人签署《信托合同》等。
四购房尾款金交所融资（一）产品要素 | |
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| 本项目资金用于受让XX地产集团持有的标的购房尾款收益权，为XX地产集团从其下属各项目公司受让取得。 |
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（二）交易架构及说明1.项目公司与XX地产集团签署《应收账款转让协议》：约定项目公司将所持有标的购房尾款应收账款转让给XX地产集团；2.西政保理作为资产服务机构对购房尾款进行筛选、整理；3.投资人与受托摘牌主体签署《委托投资协议》，委托受托摘牌主体认购产品份额。
五购房尾款融资准入要求购房尾款融资根据不同的产品在准入要求上存在一些不同，其中资产证券化类产品准入要求最为严格，同时，资产证券化类产品因其属于标准化类产品，对开发商而言，其融资成本也相对较低。券商私募基金子公司资管计划产品因为需要在中基协备案，因此其在选择基础资产时，底层资产不得为《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》（简称“4号规范”）所禁止的16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都）的普通住宅项目所产生的购房尾款。具体而言，对购房尾款类融资的准入要求如下：（一）开发商资质百强开发商，优先为3A评级或前50强开发商提供融资。目前一些开发商因对外融资、负债较为激进，一些机构对该类地产企业融资准入暂不予接受。（二）城市准入要求标的项目位于国内一二线城市、各省会城市、粤港澳大湾区城市的住宅项目，具体包括北上广深（一线城市）；杭州、南京、天津、武汉、重庆、成都、苏州、重庆、西安、长沙、大连、济南、宁波、青岛、无锡、厦门、郑州、无锡、佛山、嘉兴、昆山、东莞、福州、郑州、合肥、常州、南宁、昆明及其他省会城市（二线城市、各省会城市）；肇庆、惠州、珠海、中山、江门（粤港澳大湾区城市）。注意券商私募基金子公司底层资产不得为4号规范列明的16个热点城市项目产生的购房尾款。（三）对项目及项目公司的要求1.转让项目需为100%住宅/商业类项目，并100%办理网签手续；且距网签时间在3个月之内；2. 项目公司就项目楼盘取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证（五证齐全），且无完工风险；3.标的购房尾款对应的底层资产原则上只选择XX地产集团下属项目公司因销售商品房形成的对购房者的购房尾款；且项目公司持续满足下述条件：为XX地产集团按合并口径管理其财务数据的公司；或XX地产集团间接或直接持有项目公司的股权比例达到50%以上或XX地产集团能够通过协议或表决权实际控制项目公司；4.项目公司对转让部分的购房尾款权利完整性进行承诺，转让的标的债权上无其他权利及限制;5.项目及项目公司不涉及诉讼、仲裁、执行、破产程序或被强制执行司法程序；且项目公司及所涉及中介均非银监会“黑名单”内企业；6.项目公司未发生申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照或涉及重大诉讼或仲裁。（四）购房者、购房合同及首付款要求1.购房者依据中国法律在中国境内设立且合法存续的企业法人、事业单位法人、自然人或其他组织，且未发生申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照或涉及重大诉讼或仲裁;2.购房者在购房合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利，不包括购房人享有因房屋实际面积误差而享有对实际购房款扣减的权利；3.购房者与转让公司已签订购房合同且生效；4.全部购房合同适用中国法律，且在中国法律项下均合法有效，并构成购房人在购房合同下合法、有效、有约束力的付款义务；5.购房合同签订日期在预售证有效期内；6.首付款已合法支付（非首付贷、非募集资金），并取得支付凭证。首付款比例不少于购房款总额的30%或当地主管部门要求的最低法定比例。（五）购房尾款需满足的其他条件1.标的购房尾款真实、合法且法律关系明确，不存在重大瑕疵；2.代理转让人XX地产集团已与对应项目公司签署相关合同，就标的购房尾款转让事宜达成一致，代理转让人XX地产集团合法、有效取得标的购房尾款；3.交易对手合法拥有标的购房尾款，且标的购房尾款上不存在质押、第三方优先权或任何其他权利负担；4.标的购房尾款不存在任何争议，不涉及诉讼、仲裁、执行、破产程序或被强制执行司法程序；5.标的购房尾款可以合法有效的进行转让，同时相关合同文件等基础资产文件中未限制XX地产将标的购房尾款进行转让，且如购房合同中对标的购房尾款转让存在特别约定的，已经满足了所约定的转让条件，无需再征得购房人或其他第三方的同意；6.标的购房尾款预计到期日应不长于60天；7.其他。