疫情下开发商应收应付保理供应链融资
一、开发商及其上游企业的保理融资
（一）引入担保公司融资模式
（二）买方保理
（三）卖方有追索权保理
二、开发商购房尾款融资
三、开发商上游供应商的订单融资
笔者按：
受新冠肺炎疫情影响，开发商上半年普遍面临着较大的现金流考验，除了销售端的应收款项收回困难外，开发商对上游材料供应商、总包施工单位等的应付款项也大受影响，以恒大为代表的线上购房“促销”组合拳更凸显着“现金为王”的重要。从疫情的影响情况来看，第一季度房企销售数据已然不堪入目，对于开发商而言，更多地是试图线上销售挽救一些市场，并借助各地疫情后房地产宽松或支持政策，在定金及预售款以及购房尾款方面获得一些现金流补充。另外受疫情影响，存量地产项目大面积暂停施工，大量上游供应商、总包单位的材料款、工程款短期内无法支付，因此当前该类应收账款的融资需求也特别强烈，不过对于开发商而来说“该来的总规会来”，在疫情缓解后仍将面临巨大的应付款支付压力。
为了便于读者了解，笔者特就当前的开发商应收应付保理供应链融资及订单融资业务方案做简要的介绍与业务操作说明，以供同业人士参考。
一、开发商及其上游企业的保理融资
根据疫情期间开发商及其上游企业寻求应收应付保理融资的情况，笔者以我们财富中心当前的保理融资业务为例，主要介绍一下通过引入担保公司提供融资、买方保理以及卖方有追索权的保理等融资方案。
（一）引入担保公司融资模式
具体操作模式如下：
1.授信额度及综合成本：具体授信额度根据单个供应商设置；综合成本一般在10%左右；
2.准入范围：白名单内客户；
3.操作模式：担保机构通过在银行获得的授信，地产企业向其上游一级供应商开具商票，上游一级供应商将商票质押给担保公司，银行收到资料后直接向上游一级供应商的供应商（即开发商的二级供应商）定向放款。
需特别注意的是，该模式对于一级供应商而言，需纳入其征信并占据一级供应商的授信额度。因此在合作时需充分考量。
（二）买方保理
买方保理主要是与规模较大、资信优越的产业链核心买方（如大型开发商）签署保理协议，基于核心企业的信用支持，向该核心企业上游供应商提供保理业务，并主要借助于核心企业的信用支持。
1.授信额度：依托于核心企业（如大型开发商）的信用，西政保理或指定主体向核心企业的上游供应商核定供应链保理授信额度，原则上单一客户最高不超过3亿元，集团最高不超过5亿元，单笔授信不超过5000万元；核心企业买方需与西政保理或指定主体签署《买方保理协议》，向保理公司确认其应付账款；
2.准入范围：优选前30强开发商，具体一事一议；
3.期限：1年，循环使用；
4.融资比例：根据标的实际情况在50%-100%，具体一事一议；
5.前期立项沟通资料：营业执照、公司章程、最近一期征信查询记录、三年期财务及企业经营财务情况分析）、书面介绍公司简介、股东、实控人及高管、主营业务、上下游情况及还款来源。
（三）卖方有追索权保理
卖方有追索权保理主要指卖方向西政保理或指定机构转让应收账款，从而获得融资的保理业务，买方账款到期若无法付款，卖方必须保证无条件偿还。卖方资质良好，具有真实贸易背景，且下游买方信用良好。具体融资要素与上文买方保理融资类似。相关融资架构如下：
二、开发商购房尾款融资
尽管疫情影响了当前的房地产销售市场，但金融和地产行业都普遍认为疫情只是短暂性影响，购房需求后续仍旧会被释放出来，且不排除后期的政策宽松带来部分城市的大幅上涨的可能。从操作层面来看，对于开发商而言，充分利用购房尾款将资金提前回现目前主要有4种方式，具体包括资产证券化融资、金交所以购房尾款为底层资产的摘挂牌类产品融资、以购房尾款为底层资产通过券商私募子发行资管计划产品以及以购房尾款为基础，与信托机构合作发行集合资金信托计划融资。关于购房尾款融资可参考西政财富2019年11月19日推文《融资方案系列（十三）：购房尾款融资方案》以及2019年12月17日推文《融资方案系列（十五）：工程应收账款与购房尾款保理融资方案》。
在当前疫情环境下，越来越多的开发商开始找寻强有力的合作方以抱团取暖共渡“寒冬”。这类的合作方包括总包单位、代建单位、材料供应商、包销单位、智能停车服务商等等。以西政财富中心合作的板材供应商订单融资业务模式为例，地产上游板材企业为地产企业提供低成本前融资金，并通过这种方式提前锁定开发商材料供应等合作业务，实现“共赢”目的。具体业务操作模式如下：
1.合作模式：前端信用融资+后端锁定部分板材订单业务
2.融资主体：百强开发商或地产龙头房企
3.融资金额及用途：纯信用借款1亿-3亿，资金用途不监管，可用于土地竞拍保证金、土地出让金或其他前融用途，具体放款金额根据实际的订单业务匹配
4.融资成本：具体根据开发商实际情况确定，一般综合在年化12%以内
5.融资期限：2年
6.放款方式：通过指定的保理、融资租赁公司放款
7.融资特点：
（1）材料供应商以低成本的信用融资换取开发商的材料采购业务；
（2）订单业务层面，开发商与板材供应商签订《采购协议》，原则上前端提供的信用融资金额（根据开发商的综合实力，可能需提供补充抵押担保物）与订单采购金额按照1:2的比例配比。并且，对于订单部分，需要在半年内至少提供订单总额的三分之一的业务；
（3）名单内的开发商支付货款时可以用电子商业承兑汇票（3个月、6个月期限）、现金以及银行存款等方式进行支付。如开具电子商业承兑票据，当开票主体的市场认可程度较低，贴现成本较高时，开发商还需按照开具商票金额的8%-10%向板材供应商提供补贴。
本文仅对西政财富/西政保理操作的地产融资项目进行简要总结，更多房地产融资、金融产品定制等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨打13632668685与我们沟通与交流。
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