20211016交流会：地产前融产品的放款模式与当前的融资操作实务分享

交流会通知

时      间：2021年10月16日（周六）下午14：00-18：00地      点：深圳博林天瑞喜来登酒店三楼会议室(一)（深圳市南山区留仙大道4088号，大学城地铁站C出口往东700米）主      题：地产前融产品的放款模式与当前的融资操作实务主  讲 人：西政地产金融研究院形       式：专题分享+自由交流参会人员：西政地产金融研究院、西政地产金融研究会（线下）成员交流会大纲

第一部分 购地资金来源审查等新政对地产前融业务的影响

一、第二批集中供地对购地主体、资金来源等的审查要求

（一）购地资金来源的审查力度

（二）购地主体需具有房地产开发资质的硬性要求

（三）部分地区存在拿地后禁止或限制股权或控股股东变更的规定

二、土地款融资的变通方式及合规风险

（一）竞买人的母公司通过短拆、过桥等形式取得资金后以实收资本及/或资本公积等形式注入竞买人作为自有资金

（二）资金方通过买卖合同或权益转让合同等向竞买人支付交易对价

三、土拍政策调整后的前融业务操作要点

（一）介入时点的选择

（二）融资金额的设定

（三）开发贷置换前融资金的难度

（四）前融业务操作逻辑的变化及投后管理的加强

第二部分 当前地产前融的主要融资产品与放款路径

一、通过合伙企业搭建明股实债或优先股架构放款

二、保理+抵押放款或融资租赁+抵押放款

（一）“保理+抵押”方式放款

（二）“融资租赁+抵押”方式放款

三、部分金融资产交易所资产转让方式放款

四、部分股交所可转债放款

五、小贷公司、融资性担保公司放款

六、票据线上拍卖系统放款

七、通过AMC放款

八、其他

第三部分 地产前融的主流产品发展方向——真股/优先股融资实务

一、股权投资与债权投资关注重点的差异

二、交易对手的选择

（一）三道红线以及两个观察指标构成的“五大显性指标”

（二）五大隐性指标

（三）五大征兆指标

三、如何判断项目赚不赚钱

（一）行业周期情况及企业操盘能力情况

（二）市场情况

（三）项目投资收益及现金流的测算

四、地产真股投资常规投资架构（示例）

（一）交易架构及交易安排（示例一）

（二）交易架构及交易安排（示例二）

五、真股投资下的“优先权”设计（优先股）

（一）开发商及其关联方的劣后求偿权

（二）开发商的劣后分配权

六、股权投资的入股定价

七、真股投资下股东资金介入方式的选择

（一）全部作为实收资本

（二）少部分实收资本+资本公积

（三）股权投资+股东借款

八、股权融资背景下开发商的融资成本税前扣除问题

（一）开发商要的利息发票到底有没有用

（二）利息发票怎么开

（三）破解思路

九、股权收益分配与超额收益分配设计

（一）投资收益分配时点

（二）分配方式

（三）收益及超额收益的分配

（四）真股投资的底层逻辑与投资方收益诉求的矛盾和冲突问题

（五）不同退出模式下投资收益的收取

十、对赌及其他相关股权投资条款的设置

（一）对赌设置

（二）其他股权投资条款的设置

十一、模拟清算问题

（一）模拟清算的触发条件及资金机构的转股退出选择权

（二）模拟清算的计算要点

（三）模拟清算后的税款预留及税务风险

十二、拿地/缴完地价后的前融产品与开发贷并存的问题

十三、股权投资退出

（一）分红、减资退出

（二）触发模拟清算退出

（三）转让所持有的SPV股权退出

（四）触发对赌条件而保护性退出

（五）项目公司实际清算退出

西政地产金融研究会2021交流会课程表

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资
1. 拿地前融（土地款融资）2. 城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3. 项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4. 保理或供应链融资
二、财富管理1. 高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2. 理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3. 机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1. 地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2. 资金出入境及跨境投融资服务

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交流会联系人：付金鑫

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