城市更新项目中违建/无证物业的拆赔处理
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一、集体用地上违建/无证物业的买卖
二、违建/无证物业的确权问题
三、违建/无证物业的拆赔对价支付
笔者按：
2021年9月27日，深圳市规划和自然资源局发布了《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号），要求区城市更新和土地整备部门组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位等部门依职权开展历史违建物业权利人核实工作。
早于2021年8月12日，深圳市住建局和规自局就发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号），不仅明确了住宅类历史遗留违法建筑物业权利人的核实要求，同时要求严厉打击住宅类历史遗留违法建筑的交易行为。
以上新规的发布对存量城市更新项目中无证物业的拆赔处理造成了较大的影响，其中无证物业的锁定、买卖、确权、拆赔以及相关税筹安排受到的冲击尤为明显。
一、集体用地上违建/无证物业的买卖
在深圳的城市更新项目中，未征转的集体用地上的历史遗留违法建筑以及各种各样的无红本房产证的建构筑物一直都大量存在，其中最常见的就是村民自行建设的小产权房，以及村集体或村民将土地卖给非村民后的各类违建物业。
在上一波的深圳炒房潮中，历史遗留违法建筑、无证物业（以下简称“小产权房”）也经历了被爆炒至直接喊停的阶段。8月12日深圳发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》就是为了打击小产权房的买卖，尤其是回迁房指标的炒卖，以呼应“房住不炒”的相关政策监管要求，当然最终还是为了全方位全阶段地对小产权房、回迁房、安置房的违法交易进行合围打击。
在小产权房的买卖中，基于税筹目的的相关交易也非常常见。长期以来，深圳城市更新项目的前期公司、平台公司大多数情况下都会提前安排自然人收购项目范围内的无证物业（尤其是住宅类历史遗留违法建筑），在后期转让项目时再通过无证物业的拆赔方式取得开发商支付的交易对价并适用拆赔所得的税收优惠政策。就城市更新项目通过小产权房或无证物业的转让实现税筹目的的做法而言，从实务的情况来看，主要是存在如下两种操作模式：第一种是前期公司或平台公司先安排自然人收购小产权房，在转让更新项目及/或项目公司股权给开发商时，由开发商通过项目公司向该自然人支付拆迁安置补偿费用，并由该自然人享受免税政策，开发商及项目公司支付的拆赔款（实际为转让款）也能顺利进入项目公司的成本；第二种是开发商自行孵化城市更新项目的时候，提前安排与自身非关联的自然人收购小产权房，后续再由项目公司向自然人支付高额拆赔费用的形式做大成本。8月12日，深圳发布了《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》，明确了住宅类历史遗留违法建筑物业权利人的核实要求，同时要求严厉打击住宅类历史遗留违法建筑的交易行为，这意味着前期公司、平台公司或者开发商提前收购小产权房不仅无法实现确权，就小产权房的拆赔签订的搬迁补偿协议也无法在更新局备案，也即通过小产权房做税筹的方式将失去操作空间。
二、违建/无证物业的确权问题
在城市更新项目的前融业务操作过程中，我们经常会遇到交易对手（指开发商）因违建/无证物业的确权、拆赔处理不当而引起信访并影响项目推进的问题，尤其是出现信访事件后，更新项目停滞不前，我们的前融资金无法退出，因此对开发商处理拆迁业务的策略我们一般都会特别关注。
我们认为，违建/无证物业的确权方面开发商主要得抓两个核心的原则：第一个原则是谁占有房子则确权给谁；第二个原则是谁有房产证明则确权给谁。简单来说，有证或者有房屋信息登记的情况下，拆赔协议须与该类权利人签订才能解决确权和拆赔协议备案的问题，而房屋的实际占有人也得同时补偿到位，包括拆赔对价（银行流水）进入证载权利人账户后再马上分配给实际占有人。当然，如果是无证或者无房屋信息登记的情况，那肯定是以房屋的实际占有人作为权利人认定的基础，另外街道办在权属核查公示表中还会备注“无不动产登记物业权利人核实结果仅作为城市更新过程中确定项目市场主体与经核实的权利人签订搬迁补偿协议的依据，不作为无不动产登记物业权属确认材料”。
事实上，在早期的时候，权利人一般都可以通过申报两规缴纳罚款的方式去领取绿本房产证，但很多人只是申报了两规，没去交罚款，所以未拿到房产证。开发商核实权属时，一般都要先看谁占有房子，让占有人提供主张其权属的材料，谁占有着房子则肯定要补偿给谁，否则到时清退不掉他，剩下的就看占有人是怎么取得房子的，如果是从别人那买来的房子或者土地，那就看别人有没土地证或者房产证（有原件的话就去调国土部门的档案核实，没有的话一般都不用去管那些个别人的权利主张问题）。
从实务的情况来看，深圳部分区（如龙岗、坪山）以前就有要求，未取得合法产权证书的建筑物在签署拆赔协议前街道办须进行权属核查，即核查建筑物的权属人。按一般的操作，街道办在核查权利人时，一般会要求村股份公司盖章确认建筑物的权利人，同时部分街道会比对“两规系统”的申报权利人，这两项即为街道办出具核查初步结果的重要依据。街道公示核查初步结果后，如有第三人对结果提出异议的，这时候街道才会查阅建筑物的建房材料。此时，街道则一般会根据异议方提供的材料、建筑物的建房材料，同时再次询问村股份公司及居委会的意见，最后综合判定建筑物的权利人。值得一提的是，过去深圳只是部分区要求街道办进行权属核查，但2021年3月22日发布的《深圳经济特区城市更新条例》中，已明确规定了“区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议。”9月27日深圳发布的《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》再次明确了上述要求，因此违建/无证物业的确权已势在必行。至于上述规定未来实施效果如何，目前尚待观察。
回到规范的层面，根据今年龙岗、宝安和龙华三个区出台的城市更新项目历史违建物业权利人核实的工作流程相关政策，三个区整体的确权流程如下：申报主体向街道办提出申请→街道办受理申请并向区土地规划监察局征求意见→区土地规划监察局对项目范围内已完成历史遗留违法建筑处理情况出具意见→街道办根据区土地规划监察局意见组织核实工作→街道办公示核实结果→报送区城市更新和土地整备局备案→街道办告知申报主体备案结果。就小产权房的买卖所涉税筹安排而言，目前开发商最主要的是要抓住上文提及的确权原则并妥善处理拆赔利益的分配，比如小产权房证载登记人或初始权利人与实际占有人不一致的，则在拆赔方面须一并纳入处理。如果涉及到相关的纠纷或信访事件，则务必通过街道办一起处理被拆迁户的建房材料、买地材料等的认定问题，另外因为法院不受理小产权房买卖案件的纠纷，因此上述事项的处理更多地得靠行政部门的介入。
三、违建/无证物业的拆赔对价支付
根据当前的新规，就更新项目的实际拆赔处理而言，在小产权房前期已发生实际权利转移的情况下，如果前期的买卖或权利转移未经村股份公司、街道办等的认可，那开发商对证载权利人（或经街道办核实的无不动产登记物业权利人）的拆赔处理必须与对当前实际占有人的拆赔处理同步进行，因为拆赔协议必须由开发商/项目公司与证载权利人（或经街道办核实的无不动产登记物业权利人）签订才能在更新局办理备案，另外补偿款一般也只能由开发商/项目公司直接向备案合同对应的权利人支付（也即不能以代付形式直接付至实际占有人或第三人），由此才能解决项目公司层面的拆迁成本认定问题。鉴于上述原因，对于小产权房的权益已实际发生“转让或买卖”的情形，在更新项目操作层面一般都是支付一定代价找证载权利人（或经街道办核实的无不动产登记物业权利人）签订拆赔协议并以其名义到银行开户，开发商/项目公司支付拆赔款至上述权利人账户后再马上转出给实际房屋的占有人，不过操作方面还需要找熟悉的银行充分配合。当然，回到小产权房买卖的税筹层面，如果原权利人能够充分配合，包括能够配合实际“购入”小产权房的下家办理拆迁安置补偿协议的签订和备案，并配合在取得拆赔款的情况下马上转给下家，那开发商或前期公司安排自然人提前“收购”小产权房后，由项目公司在原权利人的配合下处理拆赔协议备案和拆赔对价的支付，在税筹角度上仍旧有一定的操作空间，只是要谨慎考量商业合理性等税筹风险。
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