房开企业销售开发产品的财税处理
一、开发产品预售款的财税处理
（一）会计分录模板
1、增值税
（1）一般计税：
借：应交税费——预交增值税
贷：银行存款
（2）简易计税：
借：应交税费——简易计税
贷：银行存款
（3）小规模纳税人：
借：应交税费——应交增值税
贷：银行存款
2、预缴土地增值税等
借：税金及附加
贷： 应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
3、预缴企业所得税
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
（二）相关税收政策
1、纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2、应预缴税款按照以下公式计算：
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
3、纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
依据：国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）第十条、第十一条、第十二条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条
二、开发产品销售的财税处理
（一）会计分录模板
1、收款
借：银行帐款/应收帐款
预收帐款
贷：应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人)
2、差额纳税
一般计税可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款
借：应交税费—应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本
3、结转销售成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
4、缴纳税费时
借：税金及附加
贷： 应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
5、企业所得税汇算清缴
借：以前年度损益调整
贷：应交税费——应交所得税
（二）相关税收政策
1、纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
依据：财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 第四十五条第一项
2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三项第十目
三、产品视同销售
（一）会计分录模板
1、将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取非货币性资产
借：应付帐款（用于抵偿债务）
应付职工薪酬（用于职工福利、奖励）
长期股权投资（用于投资或换取股权）
利润分配（分配给股东或投资人）
固定资产（换取固定资产）
无形资产（换取无形资产）
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
同时结转成本:
借：主营业务成本
贷：开发产品
2、将开发产品用于损赠、赞助时
借：营业外支出
贷：库存商品
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
（二）相关税收政策
1、增值税
下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（1）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
2、企业所得税
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
依据：
1、《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条
2、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 （国税发〔2009〕31号）第七条
四、折扣、折让和实物赠送等
（一）会计分录模板
1、商业折扣
开发商为促进开发产品销售而在房价上给予的价格扣除，应按照扣除商业折扣后的金额确定销售收入金额。即签合同的时候价钱签低一点，开发票时跟合同一致，按折扣后的价格确认收入。
借：银行存款等
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
2、销售折让和退回
销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，不符合购销合同的规定，买方要求在价格上给予减让或者将其全部或部分开发产品退给卖方时，可冲减当期销售收入。
（1）发生销售折让、退回时：
借：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
贷：应收帐款
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
如果发生退回
借：开发产品
贷：主营业务成本
（2）税金冲销：
借 ： 应交税费——应交城市维护建设税
应交税费——应交教育费附加
应交税费——应交土地增值税
贷：税金及附加
3、实物折扣
销售时赠送本企业开发产品或赠送外购产品的财税处理
借：银行存款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额）（注：一般计税）
应交税费——简易计税（注：一般纳税人选择简易计税的）
应交税费——应交增值税（注：小规模纳税人）
借：主营业务成本
销售费用—销售费用
管理费用—业务招待费
贷：开发产品
例：销售商品房一套90万，赠送车库10万，取得销售价款90万。
借：银行存款 90
贷：主营业务收入—商品房 81
— 车库 9
借：主营业务成本
贷：开发产品—商品房
—车库
（二）相关税收政策
1、企业所得税按折让后的价格做收入，土地增值税仍按原价做收入，增值税可按规定开具红字增值税专用发票。建议重新修改合同，重新开具发票。
文件依据：《国家税务总局关于全面推行增值税发票系统升级版有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第19号 ）、《国家税务总局关于纳税人折扣折让行为开具红字增值税专用发票问题的通知》（国税函〔2006〕1279号）
2、计算缴纳企业所得税、土地增值税时，商品房和车库的成本都可以扣除。注意在合同里要分别注明商品房、车库的价格，开发票时分品名开具。
3、买一赠一销售本企业商品，如车库、地下室、阁楼，按总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。赠送外购的商品，如电器、精装修、宣传品，计入销售费用—业务宣传费，不超过当年销售收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
送给关系户的，计入管理费用—业务招待费，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
向个人销售商品和提供服务的同时给予的赠品，不用交个人所得税。属于随机赚送或抽奖的，要代扣代缴个人所得税。
文件依据：
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）
《国家税务总局关于中国移动通信集团公司有关所得税问题的通知》（国税函[2003]847号）
《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)第四条第八项)
《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税[2011]50号)
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